Марія Патер, ТРЦ King Cross Leopolis: Відкриття нових ТРЦ у Львові – це позитивний фактор

Директор першого у Львові сучасного торговельно-розважального центру King Cross Leopolis про результати роботи у 2016 році, конкуренцію з новими ТРЦ, формування пулу орендарів та плани на майбутнє.

ТРЦ King Cross Leopolis, відкритий сім років тому, став першим сучасним професійним об’єктом торгової нерухомості на Західній Україні. І тривалий час залишався єдиним – економічні та політичні події в країні змусили інших девелоперів переглянути плани відкриття ТРЦ у Львові, і заморозити будівництво. Лише позаминулого року справа зрушила з місця: спочатку в центрі міста був відкритий ТРЦ Forum Lviv, а наприкінці жовтня 2016-го розпочав роботу найбільший торговельний об’єкт у західному регіоні – Victoria Gardens. Незважаючи на це, King Cross Leopolis не відмічає зменшення кількості відвідувачів або намагань орендарів переїхати до нових ТРЦ. Яка саме ситуація із ТРЦ зараз, як змінювався пул орендарів, завдяки чому вдається залучати клієнтів та рітейлерів, в інтерв’ю rau.ua розповіла директор ТРЦ King Cross Leopolis Марія Патер.

– Як пройшов 2016 рік для вашого торговельного центру, чи виправдалися сподівання?

– 2016 рік приблизно відповідав нашим сподіванням: після значного падіння в 2014-15 роках нарешті стабілізувалася ситуація і з’явилися передумови для подальшого росту.

– Як змінилася кількість відвідувачів? Скільки людей відвідали ТРЦ минулого року?

– Кількість відвідувачів практично залишилася незмінною, немає ні падіння, ні значного приросту: за рік близько десяти мільйонів.

Якість важливіша за кількість

– Усі кажуть, що після падіння в 2014-15 роках, 2016-й виправдав очікування, але якщо кількість відвідувачів не зросла, то в чому це виражається?

– Велике значення має не тільки кількість, а й якість трафіку, купівельна спроможність покупців. У 2016 році купівельні настрої населення покращилися, що позитивно відобразилось на оборотах магазинів. Ми сподіваємося, що цей рік покаже кращі результати. Незважаючи на відкриття ще двох нових професійних торгових центрів за останні півтора року у Львові нам вдалося зберегти лояльність наших відвідувачів і трафік за цей період практично не змінився. І надалі сподіваємося на позитивну динаміку.

– Як взагалі оцінюєте ситуацію з торговельною нерухомістю, з рітейлом у період 2014-го, 2015-го, 2016 років? Які сподівання на 2017-й?

– У 2014-му і 2015-му, звичайно, відчувалася кризова ситуація. Рітейлери не готові були відкривати нові магазини, деякі скорочували свої мережі, орендарі не готові були платити орендні ставки, які були до кризи. Тим не менше вакантність у нас увесь цей період була майже нульова.

– А взагалі були зміни в пулі орендарів?

– Так, зміни були. Мабуть, слабші гравці ринку не витримали цих умов і закривалися. Але на їхнє місце приходили нові, і заміни у нас завжди були достойні. Зокрема за 2014 – 2015 роки відкрились магазини Мегаспорт, Чудо Острів, Будинок іграшок, Світ шкіри та хутра,  Wattsons, Walker, Lerros, Intimissimi, Pako Lorente, Wojcek, Bartek, Buttlers, Люксоптика, Lenovo, IStudio.

 – Зараз спостерігається дуже великий розвиток категорії товарів made in Ukraine, перш за все в категорії одягу. Чи помічаєте ви таку тенденцію, чи взагалі представлені у вас товари made in Ukraine?

– За період 2014- 2016 років у нашому торговому центрі відкрилося кілька магазинів українських виробників. Наприклад, чоловічий одяг Arber, білизна Kleo, взуття Леомода. Також з’явилася українська косметика: Irene Bukur.

– А такі молоді бренди одягу як U Dress, Names’UA, UA Made тощо…

– Поки що вони більше представлені у Києві. На регіони, я так розумію, вони поки менше націлені.

У нас не було від них запитів на оренду, тому не можу нічого сказати щодо їхніх планів на відкриття у Західній Україні.

– Які титульні бренди зайшли за цей період? Зараз ведуться розмови, що H&M зайде в Lavina Mall…

– Знову ж таки, бренд такого масштабу починає свій розвиток з Києва. А до регіонів дійде трішечки пізніше. Якщо говорити про наші останні зміни, то нещодавно відкрився магазини Diverse та підписаний договір зі ще одним польським брендом FemeStage.

Портрет покупця

– За період кризи якось змінилась якість відвідувачів? Тобто чи можна зараз намалювати портрет вашого відвідувача та покупця: чи це жителі Львова, чи жителі області, чи взагалі гості з-за кордону?

– Ми регулярно проводимо маркетингові дослідження, вивчаємо, хто є нашим споживачем. Більшість, все-таки, це жителі Львова та регіону. З-за меж Львівської області біля 4%. Це не тільки гості з-за кордону, а й з інших областей України. Взагалі, якщо говорити про туризм у Львові, то це ж не тільки гості з-за кордону. Більшість, напевно відсотків 70, – це внутрішній туризм, а близько 30% – це гості з інших країн, переважно, з Польщі, Німеччини.

– Якщо говорити про туризм, то зараз Львів, як і Одеса, став магнітом для туристів. Чи позначилося це на відвідуваності ТРЦ? Чи туристи приїжджають подивитися тільки центр Львова, поїсти, випити смачної кави?

– Я думаю, що в більшості все-таки інтерес до центральної історичної частини міста, кулінарний туризм (посміхається). Тому якогось значущого впливу на нашу відвідуваність немає.

– За останні півтора року відкрилися два великі торговельні центри у Львові – Forum Lviv та Victoria Gardens, це якось позначилося на вас, чи ще зарано про це говорити?

– Насправді до відкриття Forum у 2015 році, King Cross Leopolis був єдиним великим професійним торговельним центром не тільки у Львові, але й у Західному регіоні. Ринок Львова однозначно не був насичений якісними торгівельними площами. З відкриттям двох нових торгових центрів пропозиція збільшилася. Це, я думаю, позитивно. По-перше, і для рітейлерів з’являється більше можливостей відкривати нові магазини. Можуть заходити нові торгові марки, які не знаходили вільних площ у нас. І, по-друге, у споживачів зростає тенденція до здійснення покупок, проведення часу в торговельних центрах.

– Тобто змінюється поведінка споживачів? Якщо раніше Львів був містом street retail, то зараз це вже…

– Так, переорієнтація на торгові центри.

– І наскільки ця переорієнтація пройшла непомітно для споживачів? Чи якось довелося їм пояснювати, що зараз усе в одному місці: і розваги, і відпочинок, і шопінг…

– Я думаю, що багато хто вже звик і знає, що це зручно, коли все в одному місці. Можна і в супермаркет піти, і в галереї бутіки одягу відвідати, і дитину залишити в розважальному центрі, і в кіно зайти.

Все для клієнтів

– Хто, за вашими спостереженнями, найбільший генератор трафіку у King Cross Leopolis: це кінотеатр, гіпермаркет чи дитячі розважальні зони?

– Генераторами трафіку, безумовно, є гіпермаркети: Ашан, Епіцентр, Фокстрот. З розважальної зони – це Планета Кіно. Якщо говорити про fashion, то, найчастіше наші відвідувачі здійснюють покупки в магазинах групи Inditex, LPP, Terranova, CCC.

– У CCC це перший офлайновий магазин в Україні?

– Так, у King Cross вони відкрили свій перший магазин у 2012, а торік вони перейшли на нову більшу локацію та відкрились у новому форматі.

– Чи проводив King Cross Leopolis якісь зміни операторів фуд-корту, наскільки він зараз є генератором трафіку, наскільки залучає споживачів?

– На мою думку, фуд-корт важлива складова торгового центру та впливає на час, який проводять відвідувачі в торговому центрі. Нам важливо, щоб це було якнайдовше. І якщо є якісні оператори фуд-корту, то, звичайно, люди із задоволенням там поїдять, проведуть більше часу в торговому центрі.

– Проводили зміну операторів, чи там сформований пул і він відповідає запитам споживачів?

– Багато закладів працює від початку, наприклад, Сушия, «Вареники тут», Kredens Cafe, Crazy Town, DaVinci. Львівська майстерня шоколаду, Хінкальня та Express Buffet відкрились у 2014-15 роках, наступного місяця плануємо ще одну заміну.

– А дитячі зони що зараз пропонують, наскільки вони приваблюють споживачів, відвідувачів?

– Власне в нас у 2014 році закрився дитячий розважальний центр Леопарк, і буквально два тижні тому відкрився новий розважальний центр для дітей – Манюляндія, у якому працюють професійні аніматори, які зможуть подбати про дитину, поки батьки роблять покупки чи відпочивають.

– Який відсоток магазинів пропонують товари для дітей?

– Будинок іграшок і Чудо Острів, якщо говорити про іграшки. Якщо говорити про дитячий одяг і взуття, то це Wojcik, Bartek, Mothercare, IDEXE – італійська торгова марка. Вони також, до речі, відкрили свій перший магазин у торговому центрі King Cross Leopolis. Дитячий одяг також пропонують відділення у Reserved, Zara, Terranova.

– Чи проводите якісь спільні акції, активності з орендарями, для залучення споживачів?

– Безумовно, ми намагаємося залучати орендарів до акцій, які проводимо. Умови акцій продумуємо так, щоби стимулювати покупки у магазинах. Робимо подарунки за покупки, проводімо розіграші цінних подарунків. У більшості випадків ми виходимо з аудиторії, плануємо якусь акцію від торгового центру, і намагаємося залучити наших орендарів.

– А такі масштабні акції як чорна п’ятниця, чорний вівторок, коли пропонують більше знижок…

– Чорна п’ятниця цього року мала шалений успіх, більший, ніж усі попередні роки, коли ми проводили її в нашому торговому центрі.

Інноваційність на службі King Cross Leopolis

– А яка взагалі політика ТРЦ щодо залучення споживачів, чи є якісь особливі активності, якась стратегія розвитку, чи змінилася вона після відкриття Forum та Victoria? Якщо вам раніше не було з ким конкурувати, то зараз вже конкуренція є.

– Намагаємося стежити за останніми тенденціями та технологіями. Наприклад, ми розробили мобільний додаток торгового центру. Користувачі, завантаживши його, отримують одразу на свій мобільний телефон новини як від торгового центру, так і новини магазинів ТЦ. До того ж залежно від уподобань користувача, ми надсилаємо push-повідомлення на телефон про акції, розпродажі чи надходження нових колекцій в магазинах, які він уподобав (“лайкнув”). Також маємо можливість, наприклад, надсилати повідомлення про те, що акція за три дні завершується. Нагадуємо, стимулюємо клієнтів приходити і робити покупки.

– Вимірювали, наскільки цей мобільний додаток ефективний? Чи збільшив він конверсію, якщо так, то на скільки?

– Насправді нам важко відстежити такі цифри, оскільки ми не ведемо продажів. Тому взаємозалежність доволі важко відслідкувати. Але додаток завантажили вже понад шість тисяч користувачів. Окрім цього, торговий центр веде свої сторінки у соціальних мережах, працює над цікавим контентом, а розіграші та акції традиційно користуються найбільшим успіхом.

– Якщо брати принцип формування орендної ставки, то який ви зараз використовуєте? Це якийсь мікс?

– Переважно це фіксована ставка плюс доплата від обороту.

– Що стосується 2014-2015 років, чи змінювалась ставка, йшли назустріч орендарям?

– Оскільки орендні ставки мають прив’язку до євро, безумовно, доводилося йти назустріч, знаходити діалог, шукати компроміси.

– Який відсоток орендарів ви змінили? Які зрозуміли, що зарано їм у ТРЦ…

– Відсоток назвати не готова, але якщо говорити про якірних орендарів, то єдиний якір, який змінили, – це гіпермаркет будівельних матеріалів Praktiker. У березні минулого року на їхнє місце зайшов Епіцентр К. І це позитивно відобразилося на відвідуваності торгового центру.

– На вашу думку, яка у King Cross Leopolis конкурентна перевага порівняно з Victoria і Forum? Будемо казати про них, як про найближчих конкурентів.

– З Forum, я думаю, у нас різні все-таки аудиторії. Оскільки Forum – це торговий центр, що розташований у центрі міста. Ми ж розташовані на околиці. Тому більші площі нам дозволяють розмістити великий гіпермаркет Ашан, великий гіпермаркет будівельник матеріалів Епіцентр, розважальну зону, яка включає Планету Кіно, з єдиним у Львові залом IMAX. У нас також є боулінг на 16 доріжок та єдина ковзанка у Львові, яка працює цілий рік.

– Victoria теж має великі площі, там великий Сільпо, великий Мультиплекс… І вона теж стоїть на околицях, але трішки ближче до центру Львова, то чи не буде підривати трафік?

– На сьогодні можу сказати, що ми по трафіку не відчули відкриття ще одного торгового центру. Мабуть, відрізняється цільова аудиторія, оскільки у нас працюють зовсім інші оператори як у fashion-галереї так і в розважальній зоні чи продуктового гіпермаркету.

– Які плани на майбутнє? Плануєте якісь кардинальні зміни чи будете обережно природно рости, залучати нових споживачів, нові бренди?

– Я думаю, що другий варіант. Кардинальних змін ми поки що не плануємо. Але крок за кроком будемо покращувати послуги, які надаємо, покращувати пропозицію.

Читайте також –

Марина Нестеренко, ТРЦ Forum Lviv: Результати першого року роботи перевершили очікування