Людмила Віліщук, Lavina Mall: Зниження орендних ставок – це крок назад

З чим пов’язані проблеми Lavina Mall, за рахунок чого менеджмент ТРЦ розраховує виправити ситуацію, чого хоче досягти за рахунок реконцепції фуд-корту і чи веде переговори з H&M.

Read in English

Найбільший торговий-розважальний центр України Lavina Mall відкрився в кінці минулого року, проте до цих пір стоїть напівпорожнім. Свої магазини відкрили лише трохи більше половини орендарів, а ключові fashion-якоря все ще ремонтують локації. Відвідуваність ТРЦ далека від заявленої, відповідно, і товарообіги діючих орендарів невеликі. Самі рітейлери не приховують свого розчарування і просять керівників ТРЦ знизити орендні ставки хоча б до виходу на заявлені показники відвідуваності. Чому їх прохання залишаються без відповіді, rau.ua запитала у Людмили Віліщук, яка в квітні очолила відділ оренди Lavina Mall. У кулуарах форуму New Comers 2017. Новий бізнес. Нові обличчя. Нові технології, вона розповіла про те, з чим пов’язані проблеми найбільшого в Україні ТРЦ, за рахунок чого менеджмент комплексу розраховує виправити ситуацію, а також про причини реконцепції фуд-корту, переговори з H&M і багато іншого.

Слабкий старт

– Людмила, ви вже два місяці очолюєте відділ оренди ТРЦ Lavina Mall. Розповісте, що вдалося зробити за цей час?

– Звітувати про виконану роботу і її успішність поки досить складно, так як ми ще не зробили всього запланованого. Зараз у нас тільки формується команда, ми шукаємо різні можливості для знаходження компромісних рішень з орендарями, акцентуємо їхню увагу на додатковий маркетинг. Всі ці процеси проходять болісно і ніхто не приховує, що зараз в Lavina Mall складний період, але закономірний для ТРЦ, який відкрився зовсім нещодавно.

– З вашої точки зору, чому показники роботи Lavina Mall зараз далекі від очікувань?

– Ви знаєте, що революції ніколи не проходять тихо і мирно. А Lavina Mall, безумовно – революція на столичному ринку торговельної нерухомості. Складність цього об’єкта в тому, що такого раніше не було.

Lavina Mall – абсолютно новий для України формат ТРЦ, працювати в якому за старими схемами не вийде. На жаль, поки не всі рітейлери розуміють, що тут потрібно міняти підходи і вчитися працювати по-новому.

Необхідно розуміти, що протяжність торгової галереї в ТРЦ – близько 1,5 км. Відвідавши торговий центр, можна з легкістю знайти Сільпо, але не знати що в ТРЦ є Benetton або Fellini. Тому якщо орендар не буде вкладати в маркетинг, якщо не буде кричати про себе і залучати відвідувачів, то може статися, що до нього просто не дійдуть.

– Які ключові завдання ставите перед собою?

– Перший рік роботи ТРЦ завжди найскладніший. Тому зараз нам важливо налагодити ефективний діалог з орендарями. Якщо ж рітейлер не готовий йти назустріч, не чує нас, не намагається знайти нові методи роботи і ніяк не привертає до себе покупця, то абсолютно логічно, що ми заходимо в глухий кут. Втім, це частина нашої роботи – не давати орендарю можливості зупинитися. Для цього у нас є мотивація в якості орендної ставки.

– Яка зараз заповнюваність торгового центру по відкритих дверях?

– На кінець травня заповнюваність становила 64%. Щотижня ми відкриваємо ще 3-7 нових магазинів і до осені плануємо відкриття всіх великих якорів, які вже орендували у нас приміщення. Зараз вже проводяться ремонти в магазинах LPP Group. Reserved буде найбільшим в Україні і займе два поверхи. У нових форматах також відкриються Mohito, Cropр, SinSay, Terranova, Callioрe, Mango та інші. Розраховуємо, що ці магазини будуть залучати ще більше покупців і відвідуваність ТРЦ істотно виросте. Також ремонти вже роблять в магазинах Inditex Group. У нас буде найбільша Zara в Україні площею 3000 кв. м. У цілому ж, всім своїм орендарям ми пропонували відкривати магазини нових форматів, щоб вони якісно виділялися на тлі інших і мотивували людей їхати за покупками саме в Lavina Mall.

– Чи зростає відвідуваність Lavina, наскільки активно?

– Відвідуваність зростає, але це зростання нестабільне. Lavina Mall відкривалася з невисокою заповнюваністю, але поступово ТРЦ заповнюється і з кожним новим відкриттям змінюється цільова аудиторія, кількість відвідувачів і т.д.

У квітні ТРЦ Lavina відвідало близько 1 000 000 чоловік. Зрозуміло, що частину цього трафіку ми отримуємо за рахунок сусідства з гіпермаркетами АШАН і Епіцентр.

З огляду на те, що ми знаходимося між цими двома великими торговими об’єктами, наша середньоденна відвідуваність не може бути нижче, ніж у них. У будь-якому випадку, і з Епіцентром, і з АШАН у нас йде обмін трафіком, тому ведемо з ними переговори про співпрацю в цьому напрямку.

– Який трафік у розважального парку Galaxy, який повинен був стати одним з головних якорів комплексу?

– Galaxy також запускався не в повному обсязі. Тільки в березні розважальний центр запрацював повністю. Зараз він займає площу в 20 000 кв. м. Його середньоденна відвідуваність – близько 7 000 чоловік, але ми розраховуємо вийти на 20 000. Швидше за все, після виходу на такий трафік, ми зможемо збільшити відвідуваність ТРЦ Lavina в будні дні. Адже якщо відвідувачам парку Galaxy в вихідний день потрібно буде простояти кілька годин в черзі, щоб потрапити на найбільші американські гірки, то багато хто з них віддадуть перевагу приїжджати в парк в будній день, коли людей в ньому буде менше.

Добровільне виселення

– На початку року ви почали реконцепцію фуд-корту, чому зважилися на цей крок?

– У концепції було дві зони громадського харчування, але на підставі комплексу причин було вирішено залишити тільки одну – біля Multiplex. У зоні, що звільнилася, ми плануємо зробити «нарізку» під fashion-магазини. В основному це будуть великі торгові точки міжнародних рітейлерів, які поки ще не представлені в Україні. Переговори з ними веде ексклюзивний брокер ТРЦ – компанія NAI Ukraine. Таким чином, в зоні фонтану хочемо зробити початок fashion-галереї. Це дозволить направляти потоки вглиб ТРЦ, що допоможе ефективно працювати й іншим орендарям.

– Наскільки мені відомо, далеко не всі орендарі фуд-корту були задоволені переїздом. При цьому всі вони розраховували на те, що ТРЦ компенсує вартість переїзду і знизить орендну ставку. Чи була якась компенсація?

– Умови переїзду з кожним конкретним орендарем обговорювалися в індивідуальному порядку. Абсолютно всі орендарі переїхали на нові локації. Це говорить про те, що нам вдалося домовитися. Однак орендні ставки не знижували.

Я вважаю, що зниження ставок – це крок назад. Ми ж рухаємося тільки вперед, очікуємо великих змін і бачимо, що вони вже відбуваються.

Тому зараз зробити крок назад і заявити про те, що ми змирилися з нинішніми показниками, було б неправильно. Ми повністю усвідомлюємо, що зараз у нас багато складнощів і нам доводиться приймати багато болючих рішень. Однак ці рішення засновані на глибокому аналізі, повністю виправдовують себе і дають можливість на ефективну роботу всього ТРЦ вже найближчим часом.

– Багато рітейлерів вірять в те, що через якийсь час Lavina Mall таки буде успішною, однак при цьому вони скаржаться на те, що ТРЦ не йде їм на зустріч зараз…

– Наша позиція по орендним ставкам не говорить про те, що ми не готові домовлятися. Ніде не написано, що орендна ставка повинна бути $20/кв. м або $200/кв. м. Орендна плата – це завжди договірні умови і договір оренди є індивідуальним для кожного рітейлера.

Якщо орендар не зміг знайти можливості для зниження орендної ставки або умови перерахунку – це і його недопрацювання в тому числі.

Будь-який орендодавець завжди хоче, щоб ставка була більшою. Якби ви побудували торговий центр, вклавши в нього сотні мільйонів доларів, то не здавали б квадратні метри по $3 в розрахунку на те, що він відкриється з заповнюваністю в 100%. На моїй пам’яті жоден торговий центр не відкрився з нульовою вакантністю. Навіть Ocean Plaza, яка сьогодні показує приголомшливі товарообіги і трафік, на початку своєї роботи зазнавала труднощів, як і Lavina зараз. Втім, ми цих труднощів не боїмося. А з орендарями – готові домовлятися. Просто в нашому випадку пропонуємо переглянути звичні умови і не просто даємо знижку, а мотивуємо цією знижкою.

– На якому етапі зараз проект реконцепції фуд-корту?

– Проект в завершальній фазі. Нова фуд-зона практично готова: ми вже передали приміщення орендарям, багато хто з них вже закінчив ремонт і готується перенести обладнання. Приблизно до 20-го червня плануємо повністю відкрити оновлений фуд-корт з рестораном McDonalds. Звичайно, з появою McDonalds розраховуємо істотно збільшити потік відвідувачів на фуд-корті, в першу чергу – сімейної аудиторії. Втім, за ті сім місяців, які працює ТРЦ Lavina Mall, багато орендарів фуд-корту вже довели свою перспективність і заробили постійну аудиторію. Великою популярністю користується The Varenik з цікавим концептом, а також Pizza King – нова українська мережа піцерій, яка активно розвивається.

– Яка площа буде відведена під магазини в зоні фонтану і кого саме із зарубіжних рітейлерів ви хочете тут бачити? На ринку ходили чутки, що місце звільняється спеціально під H&M. Lavina Mall вела переговори з представниками шведського бренду, коли ті приїжджали Київ?

– Завдяки переїзду фуд-корту звільнимо 3000-4000 кв. м, а може і більше. Що стосується можливих орендарів, то ми будемо раді приходу будь-якого міжнародного рітейлера, якого ще немає в Україні, будь-то H&М, Cotton, Decathlon або інші відомі міжнародні бренди.

Думаю, що в зоні фонтану буде 3-4 великих магазини площею 500-1000 кв. м, а також невеликі бутіки на 60-70 кв. м. У той же час, нарізка цієї зони буде робитися спеціально під конкретного орендаря, тому можливі й інші формати.

Що стосується H&M, то я не в курсі про факт будь-яких переговорів, тому що я працюю з діючими орендарями, в той час як переговори з потенційними може вести лише NAI Ukraine.

Читайте також –

Директор ТРЦ Lavina: У нас в Києві тільки півтора конкурента