Шопінг біля будинку. Яким повинен бути ТРЦ в форматі “lifestyle-mall”

Чого споживачі чекають від сучасних торгових центрів, на що звертають увагу і які тенденції в торговельній нерухомості будуть актуальними в найближчі кілька років.

У світі гігантські моли площею в сотні тисяч квадратних метрів поступово поступаються місцем невеликим локальним центрам, які пропонують відвідувачам все необхідне для приємного проведення часу. Інакше кажучи: західні споживачі починають цінувати не стільки широкий вибір можливості для різноманітних покупок, скільки можливість повністю задовольнити свої потреби у відпочинку, їжі, розвагах, придбанні необхідних товарів – і все це недалеко від будинку. У своєму блозі директор департаменту нерухомості Vertex United Дмитро Грільберг міркує, чому ця тенденція стала актуальною, і в чому особливості lifestyle-mall в порівнянні з класичним shopping-mall. RAU з дозволу автора публікує скорочену версію матеріалу.

Ринок торгівельної нерухомості ще недавно був представлений в більшій мірі великими торговими центрами. Зараз же гігантські моли поступаються місцем компактним і утилітарним. Однак концепція районних торгових центрів, крім уявної простоти, є складною для управління.

Інтереси цільової аудиторії

Активний розвиток ринку нерухомості на професійному рівні в Україні відбувався на основі досвіду західних країн. Забудовники конкурували між собою в обсягах зведених торгових гігантів. Новизна цих об’єктів інтригувала місцевих жителів. Тому вони проводили багато годин в поїздках за покупками. Зараз же багато жителів міст вважають шопінг буденністю. Через це невеликі торгові центри районного формату стали користуватися особливим попитом. Розроблені стратегії їх організації передбачають не тільки підприємства торгівлі і послуг, але і враховують інші інтереси клієнтів.

Переваги невеликого торгового центру очевидні. Основне – близькість до житлових будинків. Тобто споживачі в найближчому ТРЦ будуть купувати продукти харчування, дрібні товари для дому та декору, фармацевтику.

Якісно організований торговий центр малого формату може переманити частину потоку у торгових гігантів. Але створення такого проекту – дуже трудомісткий процес.

Структурі районних торгових центрів притаманні ключові, але нечіткі особливості. Так, дані досліджень Urban Land Institute підтверджують, що площа таких торгових центрів становить 3000-10 000 кв. м. Хоча інші фахівці в цьому питанні стверджують, що такі центри включають також об’єкти площею до 20 000 і навіть 30 000 кв. м. Територія в радіусі 5 км навколо цих торгових комплексів, в якому проживають близько 3000-40 000 чоловік, вважається основною зоною. При цьому шлях до районного торгового центру не повинен бути довше п’яти хвилин.

На мою думку, управління такими проектами вимагає досить багато часу і сил. З одного боку, районні торгові центри досить зручні і привертають постійних орендарів, які постачають основні товарні групи.

З іншого боку, відвідувачі не схильні часто відвідувати районний ТРЦ у вихідні дні. На відміну від великих молів.

У Києві кожен район представлений 1-2 районними торговими центрами і різними товарними пропозиціями. Це обумовлено концепцією tenant-mix для кожного такого проекту. Тому спроба зробити невеликий об’єкт аналогом суперрегіонального комплексу спричинить постійну зміну орендарів і зниження зацікавленості відвідувачів.

Але в той же час, на мою думку, створення районних і мікрорайонних торгових комплексів в Києві, а також в інших містах України може бути досить перспективним.

Розміщення торгівельних гігантів в достатній близькості один від одного є основною складністю для створення невеликих торгових центрів в межах міста.

Значні мережеві оператори віддають перевагу великим торговим комплексам, що зменшує шанси залучити їх районним об’єктам, в яких представлені в основному пов’язані з роботою в магазини.

Перша і постійна проблема, яка з’являється після створення невеликого торгового об’єкта, – наявність статичного трафіку. Клієнтами центру стають більшою мірою жителі тільки одного району. І відповідно вони відвідують кожен раз одні й ті ж магазини, не змінюючи свої звички. Таку ситуацію можна міняти за допомогою маркетингу.

Специфіка управління

Розміщення невеликих торгових об’єктів на перехресті жвавих шляхів, у важливих зупинок громадського транспорту, в центрі житлового району експерти вважають найбільш оптимізованим розташуванням. Це призведе до високої відвідуваності. Інший варіант розміщення – в структурі великого житлового центру (у вбудованих і прибудованих приміщеннях), але, як підтверджують дослідження, неправильно розроблена стратегія такого поєднання може заподіяти шкоду однієї або всіх функцій в структурі МФЦ.

Правильно вибудувана інфраструктура центру (наявність ескалатора, ліфта, справної системи кондиціонування, протипожежної та інших систем) – важливий фактор його розвитку. Якість роботи системи клінінгу, безпеки і адміністрації виступає також, безсумнівно, вирішальними факторами в діяльності комплексу.

Розробка проекту такого торгового центру передбачає пошук оптимального об’єкту для розміщення необхідної комерційної інфраструктури в певному районі міста.

Тобто важливо врахувати відкриття добре відомого мережевого супермаркету, підприємств сервісних послуг, закладів громадського харчування та кількох універсальних fashion-брендів. Крім цього, територія площею 20 000-30 000 кв. м може містити розважальні заклади, що рідко зустрічається в цих комплексах.

Треба враховувати і той фактор, що малоформатні центри, на відміну від торгових гігантів, не здатні генерувати великих потоків відвідувачів (крім спеціалізованих центрів).

Рішення проблеми: розміщення їх в місцях щільної забудови для інтересів місцевих жителів, або ж поруч з об’єктами масової інфраструктури.

Інша важлива проблема – невелика корисна площа. Така ситуація послаблює позиції невеликого торгового центру в порівнянні з великими об’єктами. Додаткові ризики – конкуренція з існуючими та новими об’єктами, а також можливі зміни попиту споживачів району.

Бюджетний розрахунок

Незважаючи на недоліки невеликих торгових об’єктів, є і чимало переваг. Основні – невеликий бюджет, короткий період будівництва і швидкий процес здачі в оренду торгових зон. Крім цього, реалізація цього проекту не потребує значних коштів і можлива з використанням власних ресурсів. Період окупності невеликих торгових комплексів – приблизно 6-9 років – такий же, як і для великих об’єктів.

Важливо підкреслити, що в малоформатних торгових центрах завжди є 1-2 базових орендаря – продуктовий супермаркет, при можливості фітнес-центр, магазин товарів для будинку, або ж супермаркет товарів для дітей. Інші торговельні зони в області каси базового орендаря – це підприємства сфери обслуговування. Співвідношення орендарів – операторів дозвілля і орендарів -шопінг, становить 70% до 30%.

Малоформатні торгові об’єкти займають територію площею всього 20 000-30 000 кв. м, сюди входять продуктові та інші базові орендарі. Саме це – причина відсутності великої fashion-галереї в таких центрах. Відкриття тільки двох або трьох магазинів не забезпечить достатню відвідуваність і ефективність без взаємодії з іншими операторами. Продуктові супермаркети або гіпермаркети в форматі «сіті», розважальні центри і супермаркети дитячих товарів вважаються основними орендарями таких торгових об’єктів. Відвідуваність таких центрів нижче, ніж великих торгових комплексів, тому орендна плата трохи нижче.

Маленькі деталі

Основою концепції розвитку малоформатних торгових центрів виступають розважальні зони. Саме група «мами з дітьми» залишається однією з найважливіших потенційних клієнтів комплексів. Причина цього – наявність в структурі центру всього необхідного для дітей (в тому числі і для дозвілля). Сюди входять: замість «пісочниці біля будинку» – невеликі дитячі майданчики, для дітей старшого віку – парки дозвілля, майстер-класи, школи танців і також спортивні секції.

На сучасному етапі будівництво торгової нерухомості набирає обертів у взаємозв’язку з ринком житлової нерухомості. Райони сучасної житлової забудови містять нові торгові центри. Власники таких об’єктів багато уваги приділяють питанням будівництва паркінгів, маршрутам потоків покупців та технічній експлуатації. Ринок торговельної нерухомості знову зростає, особливо в районах активного житлового будівництва.

Читайте також –

Дмитро Грільберг: Буква Р в абревіатурі ТРЦ стає головною