Анна Чуботіна, Arricano: Враховуючи війну та тиск силовиків, результати 2024 року можна вважати хорошими

Генеральна директорка одного з провідних мереживих операторів торговельної нерухомості України про ситуацію на ринку, відвідуваність ТРЦ, суперечки з силовиками та готовність до складної зими.

– На якій стадії зараз знаходиться ваша справа у сперечанні з правоохоронцями? Вам вдалося відстояти свою правоту?

– Позиція групи Arricano із самого початку залишається незмінною. Ми вважаємо, що має місце спроба рейдерського захоплення активів Arricano із використанням впливу на правоохоронні органи. Також вже майже рік ми боремося зі спробою блокування операційної діяльності групи компаній в Україні шляхом безпідставних арештів рахунків та намаганням передати активи компаній групи в управління АРМА, щоб потім отримати над ними повний контроль. Ключовим і, по суті, єдиним аргументом правоохоронних органів було припущення про нібито фінансування російської федерації у 2022-2023 за рахунок орендних доходів групи компаній Arricano в Україні з чотирьох ТРЦ шляхом банківських перерахувань. Але ж усім очевидно, що такі припущення не просто абсурдні, а й неможливі в принципі, тому що будь-які подібні платежі не можуть проводитися через пряму заборону регулятора.

Активна фаза вищеописаних подій тривала з початку осені-2023 та до кінця весни-2024 у форматі декількох хвиль обшуків, арештів ТРЦ і спроби передачі об’єктів в управління через АРМА, арештів банківських рахунків декількох компаній із групи тощо.

Завдяки активній послідовній позиції адвокатів компанії, залученню офісу бізнес-омбудсмена та інших інституцій і профільних організацій, зокрема, з ЄС, очевидні факти та аргументи компанії були взяті судами різних інстанцій до уваги. Банківські рахунки розблоковані, активи компаній звільнені від арештів.

Поточна ситуація оцінюється компанією позитивно, але зі стриманим оптимізмом, адже ми все ще остерігаємося поновлення тиску, оскільки кримінальне провадження не закрите. Адвокати вважають, що це може свідчити про імовірність повторення ситуації, тому що, на жаль, поки немає ознак того, що інтерес до бізнесу компанії міг кудись зникнути.

– Які зараз операційні показники компанії, чи вплинули арешти рахунків і тиск т. зв. «правоохоронців» на ваш бізнес?

– З одного боку, для всіх нас це питання дуже болюче. Насамперед тому, що така боротьба віднімає у команди дуже багато часу та ресурсів, які могли бути направлені на розвиток бізнесу, а, отже, на створення нових робочих місць, додаткові надходження до бюджетів усіх рівнів тощо. Але, з іншого боку, надихає, що професіоналізм нашої команди дається взнаки. Тому я особисто вважаю результати операційної діяльності групи компаній Arricano в Україні хорошими, враховуючи всі зовнішні чинники, пов’язані з війною, невизначеністю та тиском силовиків.

За дев’ять місяців поточного року наші київські проєкти продемонстрували позитивну динаміку. Доходи зросли, а заповнюваність залишається дуже високою. Наразі в ТРК Проспект 100% заповнюваність, в ТРЦ РайON – вакантність технічна та не перевищує 1%.

Натомість регіональні проєкти в Запоріжжі та Кривому Розі, враховуючи складну безпекову ситуацію, демонструють зниження доходів. На це також вплинула заміна продуктового оператора – період простою гіпермаркету на час проведення ремонтних робіт позначився на річному результаті.

Ситуація з проєктом у Кривому Розі складніша, оскільки, окрім заміни продуктового оператора, одночасно тривав і процес відновлення будівлі ТРК після ракетної атаки на місто у січні цього року, з частковим закриттям пошкоджених приміщень, що в результаті призвело до втрати майже половини доходів проєкту.

Проте, наразі наповнюваність регіональних проєктів більше 93% і ми працюємо з потенційними орендарями щодо відкриттів на початку наступного року. Як на мене, це гарний результат, особливо враховуючи зовнішній тиск.

– Чи дався взнаки цей конфлікт в тому, що Dragon Capital вийшов зі складу акціонерів Arricano, чи вихід був запланований заздалегідь, і ніяк з цим не пов’язаний?

– Краще адресувати це питання пану Фіалі. Та на мою думку, таке рішення може бути пов’язане зі стратегією компанії Dragon Capital. В одному із останніх інтерв’ю Томаш Фіала коментував, що вони купують мажоритарні частки в компаніях, що забезпечує їм контроль і знижує для них ризики. В Arricano Dragon Capital володіли міноритарною часткою.

– Ще одне болюче питання: яка ситуація щодо Sky Mall? Чи будете звертатися до міжнародного арбітражу, як про це заявляли раніше, чи питання власності на ТРЦ неактуальне до закінчення війни?

– Історії зі Sky Mall вже більше 10 років. На жаль, на національному рівні компанії не вдалося повернути актив попри рішення Лондонського арбітражу. Як наслідок у 2021 році акціонерами компанії було ініційовано процедуру звернення до міжнародного інвестиційного арбітражу. Втім, цей процес перебуває на початковій стадії, і після 24 лютого 2022 року акціонери зупинили його, розуміючи, що  державі, яка воює, потрібні всі сили й засоби, щоби вистояти і перемогти.

Але після того, як компанію намагалися захопити, власники неодноразово казали, що розглядають можливість повернутися до цього питання. Тож, думаю, що у випадку продовження спроб захоплення активів компанії або блокування її діяльності з активним залученням правоохоронних органів, акціонери компанії можуть звернутися до міжнародного інвестиційного арбітражу саме з цим кейсом.

– Наскільки сильно постраждав від атаки російських терористів ТРК Сонячна Галерея? Вдалося повністю відновити роботу орендарів, або якісь ремонтні роботи ще продовжуються? В яку суму оцінюєте збитки від атаки окупантів?

– Російська ракета прилетіла поруч з нашим ТРК. На щастя, це були неробочі часи, персонал знаходився в укритті, тому всі цілі, здорові. Будівлі пощастило менше – так, було повністю зруйновано одну зовнішню фасадну стіну ТРК, багато пошкоджень внутрішніх інженерних систем і обладнання, оздоблення та перегородки, стелі тощо. Але головне, що несучі конструкції будівлі ТРЦ залишилися неушкодженими. Це дозволило нам поділити будівлю на зони та поетапно відкривати їх для відвідувачів. Кожному такому відкриттю передували дуже прискіпливі додаткові обстеження та експертизи, які були потрібні, щоб гарантувати безпеку для відвідувачів і орендарів.

Завдяки титанічним зусиллям команди, рішучості акціонерів та рішенню інвестувати не зважаючи ні на що, перші магазини відкрились вже у лютому, а інші відкриваються у міру закінчення відновлювальних робіт. Так, нещодавно розпочали роботу оновлений Comfy та новий Sinsay, а на початок 2025 року заплановано відкриття відновленого New Yorker та оновленого Fly Kids.

Скільки це коштувало? Поки складно сказати точно, тому що відновлення ще триває. Остаточну суму збитків буде визначено після завершення всіх робіт. Наразі орієнтовна вартість відновлювальних робіт становить близько 60 млн грн. Щодо непрямих збитків, а саме недоотриманого орендного доходу через повне та часткове закриття ТРК після атаки, за нашими підрахунками, на кінець 2024 року вони складають близько 50 млн грн.

– Як працює ТРК City Mall у Запоріжжі – місті, яке перебуває постійно під обстрілом рашистів? Які додаткові заходи безпеки ви запровадили?

– Ми чітко та дуже прискіпливо контролюємо виконання всіма інструкцій щодо дій під час повітряних тривог, також введене добове чергування оперативного персоналу на випадок надзвичайних ситуацій тощо. Окремо хочу зазначити, що на початку 2023 року ми побудували на території ТРК City Mall найпростіше укриття для персоналу торговельного центру. Це одне з перших таких укриттів, побудованих в Україні. Інвестиції в його будівництво склали понад 4 млн грн. Очевидно, що ситуація в Запоріжжі весь цей час залишається дуже складною – в певні місяці кількість повітряних тривог складала 50% робочого часу. А це – зниження відвідуваності та продажів орендарів. Попри все ТРК продовжує розвиватись.

У другий половині цього року в нашому ТРК у Запоріжжі відкрились нові магазини: Фокстрот, Sinsay, Книгарня Є, Fabric 17, X3M zone, Моя Фабрика, розширився та оновився Цитрус. Наразі в ТРК залишилось одне вільне приміщення в частині торгової галереї, що звільнилась після зменшення площі гіпермаркету та відкриття Сільпо. Важливий момент – як тільки спостерігається покращення ситуації у місті хоча б декілька днів поспіль, то відвідуваність поновлюється, а продажі ростуть.

– Як змінилися показники ТРК City Mall і ТРК Сонячна Галерея після зміни продуктового якірного орендаря?

– За рахунок заміни якірного продуктового оператора було розширено торгову галерею в обох проєктах. В ТРК City Mall на нових площах відкрився оновлений Цитрус та новий Фокстрот. Відкриття нового магазину Sinsay, який вже проводить ремонтні роботи, заплановано на січень 2025 року.

У ТРК Сонячна Галерея на нових площах відкрились оновлений Comfy та Sinsay.

Взагалі, товарообіг в регіонах наразі на рівні періоду, який був до заміни фуд-оператора, а  з відкриттям нових магазинів ми очікуємо відчутний приріст продажів.

– Як готуєтесь до неминучих блекаутів: встановлюєте додаткові генератори, накопичувачі енергії, заключаєте контракти на прямий імпорт електроенергії?

– Постійно працюємо над цим питанням. Так, у кожному ТРЦ встановлені дизельгенератори та ємності для пального. З початку грудня у ТРК Сонячна Галерея у Кривому Розі та у ТРК Проспект у Києві працюємо на імпортній електроенергії. По двом іншим торговельним центрам очікуємо на відповідь від оператора міських електромереж щодо технічної можливості роботи за договором постачання імпортної електроенергії.

– Як зараз будуєте маркетингову стратегію компанії? Які акції вже провели у цьому році, а які – плануєте?

– У 2024 році ми продовжуємо розвивати наші торговельні центри як соціальні простори підтримки та спілкування. Функцію департаменту маркетингу визначаємо як створення позитивного клієнтського досвіду та турбота про клієнта.

Спрямовуємо маркетингові активності та заходи на підсилення комерційних показників – стимулювання відвідуваності ТРК, зростання товарообігів брендів партнерів-орендарів, розвиток позитивного клієнтського досвіду та підсилення емоційного контакту аудиторії з брендами партнерів і брендами торговельно-розважальних комплексів.

– Розкажіть про соціальні та волонтерські проєкти Arricano: на чому фокусувалися цього року?

– У межах нашої КСВ-стратегії ми сконцентровані на чотирьох ключових напрямках.

По-перше, це допомога Силам оборони. За перші 10 місяців ми спрямували на ці потреби майже 4 млн грн. Це як пряма допомога від компанії, так і донати, які зібрані спільно з благодійними фондами під час проведення заходів. Окрім того, ми реалізували дві ініціативи зі збору крові на потреби наших військових.

Другий напрямок – допомога тим, хто цього особливо потребує. Це діти-сироти та діти, позбавлені батьківського піклування; діти з хронічними захворюваннями; багатодітні родини. Тут ми сконцентровані не тільки на індивідуальних запитах, а й на системній допомозі профільним установам, організації адаптивних, освітніх та розвиваючих заходів.

Окремий напрямок – це робота з підтримки талановитої молоді. Ми системно працюємо з ВНЗ, організуємо навчальні проєкти з КНУ імені Тараса Шевченка, зі студентами та викладачами Маріупольського державного університету, релокованого до м. Київ, реалізуємо спортивні заходи з Національним університетом фізичного виховання і спорту України та співпрацюємо з НУ «Запорізька політехніка».

Четвертий важливий вектор соціальних проєктів – підтримка та розвиток спільнот наших ТРК. В межах нього ми організуємо підтримку і сприяємо адаптації та інтеграції у місцеві спільноти дітей ВПО, допомагаємо сім’ям, що залишились у зонах бойових дій, реалізуємо різноманітні екоініціативи.

З кожним роком наша робота в соціальній сфері стає більш системною та охоплює все більше різноманітних сфер. І це, я переконана, правильний тренд.

– Які бачите перспективи у 2025-му й далі? Що ключове для розвитку вашого бізнесу?

– Акціонери компанії готові інвестувати в майбутню добудову проєкту ТРК Лук’янівка у Києві, розвиток діючих ТРЦ у Києві, Запоріжжі та Кривому Розі й інші напрямки сотні мільйонів доларів. Але робити вони це готові за умови, що права інвесторів, які працюють у правовому полі, будуть захищені не на словах, а на ділі, а правила роботи будуть прозорими та однаковими для усіх бізнесів. Так, як це працює в Європі. Тому, я вважаю, наразі мʼяч на боці держави. Якщо держава розраховує на європейські інвестиції у відновлення та інтеграцію економіки України до ЄС, то потрібно грати за правилами ЄС.