Андрій Козин, Focus Estate Fund: Прийом «просто придбати об’єкт з хорошою локацією і здавати його» вже не працює

Керуючий партнер інвестиційного фонду Focus Estate Fund розповів про початок власного бізнес-шляху, придбання об’єктів торгової нерухомості в Польщі та Чехії, а також перспективи галузі та загрозу онлайн-торгівлі.

Цей матеріал також доступний російською мовою

Про це український бізнесмен Андрій Козин докладно розповів в інтерв’ю СЕО Сlub. Редакція RAU відібрала найбільш цікаві тези матеріалу.

Про перший підприємницький досвід та нинішні бізнес-напрямки

Перше розуміння того, що таке «додана вартість», з’явилося у мене досить рано: коли мені було п’ять років, я разом з сім’єю збирав на продаж лікарські трави, а в тринадцять у мене з’явився свій перший справжній бізнес – розведення бджіл. Тоді моєму батькові подарували чотири бджолиних вулика, але він працював головним лікарем і вільного часу у нього не було, турботу про подарунок доручили мені. Через рік вуликів вже було дванадцять, потім двадцять. Продаж меду приносив на ті часи солідний заробіток. У старшій школі ми організували виробництво і продаж шлакоблоку, з якого навколо у великій кількості будувалися дачні будиночки.

Потім, уже після розпаду Радянського Союзу, будучи студентами, ми купували автомобілі в поганому стані, ремонтували і продавали.

Нерухомість – це моя улюблена галузь, також є бізнеси в медицині, логістиці, дистрибуції, ангельські інвестиції в стартапи.

Про заснування Focus Estate Fund і роботу в Польщі та Чехії

Три роки тому ми створили інвестиційний фонд Focus Estate Fund, який займається торговельною нерухомістю в Польщі та Чехії. В цей бізнес ми перейшли з девелопменту.

Коли ми зрозуміли, що бізнес управляється не так, як нам би хотілося, вирішили реалізувати свій опціон на викуп частки, відправивши відповідний запит нашому партнеру.

Не отримавши відповіді з його боку, попросили юристів підготувати документи з поясненням того, які наслідки, в тому числі кримінальні, може мати для нього невиконання договору. В результаті гроші від партнера ми отримали швидко, а разом з ними пояснення і вибачення. Саме після вдалого кейсу реалізації опціону ми зрозуміли, що в Польщі працюють закони. Не думаю, що в Україні змогли б так само швидко і з грошима вийти з бізнесу.

Отримавши хороший досвід роботи в сфері будівництва, девелопменту та нерухомості, в тому числі у форматі «купили об’єкт – поліпшили – продали», ми стали робити це самостійно, і не тільки в Польщі, а й в Чехії.

Різниця між веденням бізнесу в Україні та в Польщі або Чехії величезна, і вона збільшується. І в Польщі та Чехії отримання дозволу на будівництво і ремонт регламентовано законодавчо, ти знаєш, в які терміни його отримаєш, при цьому ніяких додаткових доплат, в тому числі різного роду лобістам, не потрібно.

Люди теж відрізняються. У порівнянні з Україною вони здаються більш повільними, але системність і працюючі закони роблять їх більш ефективними в результаті.

Цікавий факт: за моїм спостереженням, українці в Польщі та Чехії швидко переймають досвід і працюють ефективніше, ніж місцеві жителі.

Про активи фонду в торговій нерухомості та перспективи галузі

На даний момент Focus Estate Fund належить п’ять об’єктів: два – в Чехії, три – в Польщі, всі торгові центри невеликого формату від 5000 до 10 000 кв. м. Деякі з них вимагають поліпшень в управлінні, а деякі – реконструкції та інвестицій. Наприклад, в минулому році ми купили торговий центр Eden в польському місті Згожелець, прямо на кордоні з Німеччиною. Після ретельного аналізу ми прийняли рішення реконструювати його з торгового центру в рітейл-парк, більш привабливий і перспективний формат для даного регіону.

Просто купити об’єкт з хорошою локацією і успішно його здавати – так бізнес вже не працює. Підтвердження цьому – велика кількість банкрутств великих операторів, які управляли «по-старому».

У нас є дуже чіткі критерії: ми купуємо одноповерхові об’єкти, розташовані неподалік житлових будинків, сучасні, енергоефективні, які легко можуть трансформуватися в що завгодно. Зазвичай перед покупкою об’єкта ми з партнерами приїжджаємо пожити недалеко від нього, занурюємося в місцеве середовище і спостерігаємо за повсякденним життям.

Коли ти розумієш потреби жителів, бачиш, як вони проводять час, що і де купують, аналізуєш їх вік, уподобання, тривалість перебування в торговій точці, то тобі набагато легше скласти картинку про клієнта і, в кінцевому підсумку, легше налаштовувати управління об’єктом.

Ми збираємо багато інформації, аналізуємо, для цього у нас є спеціальне обладнання. У момент покупки ми вже знаємо, що проект буде успішним.

Онлайн зайняв своє місце, він росте, буде рости і трансформуватися. Однак у офлайна такі ж хороші перспективи. Покупцеві часто одночасно важливі переваги як інтернет-майданчиків, так і магазинів. Наприклад, в США кількість торгової нерухомості в середньому в два рази більша, ніж в Європі, при цьому девелопери продовжують будувати, заповнювати, змінювати формати.

За матеріалами: СЕО Сlub

Читайте також –

Михайло Меркулов, Arricano: Як трансформувати бізнес-модель і стати лідером галузі