Юрій Петренко, Ader Haber: Ми повернулися до основ договірного права, коли кожен пункт має значення

28.12.2020 08:30

956

Дарія Осіїк

Керуючий партнер, адвокат компанії Ader Haber розповів про судову практику вирішення спорів про орендну плату під час карантину і як пандемія вплинула на договірні відносини.

Читати російською

Цього року відносини між орендарями та орендодавцями зазнали значних змін через пандемію коронавіруса і карантинних обмежень. Не всі змогли самостійно врегулювати виниклі проблеми і звернулися за допомогою до суду. В рамках RAU Summit 2020 в інтерв’ю Андрію Жуку, співзасновнику Асоціації рітейлерів України, керуючий партнер юридичної компанії Ader Haber Юрій Петренко розповів про те, як формується судова практика в цій сфері, як вирішуються спори між кредиторами і боржниками, а також про те, як все це відбилося на договірних відносинах .

– Цього року не всі орендарі та орендодавці змогли домовитися між собою. Яка судова практика з цих питань?

– Раніше суди не стикалися з такими справами, тому поки що судова практика дуже неоднозначна. Це не дозволяє керуватися принципом правової визначеності, коли позивач, йдучи до суду, може розраховувати на той чи інший результат. Такої правової визначеності зараз немає, оскільки деякі судові процеси тільки закінчилися на рівні апеляції і, швидше за все, далі буде розгляд в Верховному суді. Він, як раз, і відповідає за формування правозастосовчої практики, яка повинна обов’язково враховуватися судами нижчих інстанцій. Але поки до Верховного суду дійшло дуже мало справ.

– А взагалі є практика?

– Практика різна, але у нас так було завжди. Наприклад, в одній області суди вважають, що для задоволення позову про звільнення від оплати оренди необхідний сертифікат Торгово-промислової палати про настання форс-мажорних обставин, а суди іншої області вважають, що сертифікат ТПП не потрібен. Ось тому Верховний суд і повинен поставити крапку і чітко визначити: що потрібно, а що – ні.

– Я знаю, що сертифікат є певним доказом, але не є рішенням.

– Це так. Також були випадки, коли суд при наявності сертифіката ТПП про форс-мажорні обставини посилався на постанову Великої палати Верховного суду 2018 року, яка регулює схожі правовідносини – блокування роботи фінансових установ (банків). Тут висновок Верховного суду наступний: незважаючи на наявність обмежень з боку держави, суб’єкт (сторона процесу) повинен довести, що ці обмеження прямо вплинули на його рід і характер діяльності.

Тому не можна говорити, що наявність сертифікату ТПП автоматично звільняє, або покладає певні зобов’язання на ту чи іншу сторону. До того ж, потрібно враховувати, що кожен суд крім законодавства також керується розумністю і переконаннями. Це теж впливає на рішення.

– А які є кейси судових справ між орендарями та орендодавцями, між постачальниками і торговими мережами або торговими центрами?

– Орендарі досить легко виграють суперечки, де ТЦ намагалися нараховувати орендну плату. Вони посилаються на те, що були введені карантинні обмеження, і через заборону на певні види діяльності вони не могли працювати. Тим більше, під час весняного карантину з’явилося спеціальне законодавство, яким керуються підприємці. Саме на підставі цього законодавства суди звільняють їх від оплати оренди. Це спеціальні пільги для бізнесу.

Але також є досить колізійні випадки. Наприклад, є кейс з фітнес-залами, які не могли працювати під час карантину. Тут питань не виникає – є пряма заборона на діяльність та є положення закону про звільнення їх від орендної плати. Але багато хто забуває, що ці фітнес-зали (в тому числі мережеві) мають бек-офіси, які їх обслуговують і знаходяться в інших приміщеннях якихось бізнес-центрів, за які також потрібно платити. І тут виникає питання: що робити з офісом, який обслуговує всі спортклуби, закриті на карантин?

– “Але ви ж на роботу ходите”, – говорить орендодавець …

-Абсолютно вірно. Позиція така. Орендодавець каже: “Ми ж вам не забороняли працювати. У вас офіси красиві. Вони не закриті. Ви можете приходити і працювати. Так, у вас не працює мережа спортклубів по Україні, але ви можете розвивати онлайн-напрям і проводити заняття в YouTube ».

– І, можливо, орендодавець частково має рацію.

– Насправді подібні ситуації виникають досить часто. У таких випадках судам слід керуватися духом закону, відповідаючи на питання: з якою метою приймався цей закон? в яких умовах? для чого? які паралельні відносини, які він не врегулював, необхідно підпорядкувати його нормам? Адже ми знаємо, що закон завжди щось упускає. Саме тому їм зараз дуже важко і практика досить різна. Як правило, великі ТРЦ уникали конфліктних ситуацій і йшли назустріч орендарям. У багатьох випадках орендарям було досить показати свої КВЕДи, щоб довести факт закриття і не платити оренду під час карантину. Але також є випадки, коли ТРЦ доводили відсутність підстав для звільнення від орендної плати, тому що з боку орендодавця не було перешкод доступу в приміщення.

– А чи є кейси між торговими центрами і банками? Дуже часто орендодавець пояснює, що не може йти на поступки саме через зобов’язання перед банком.

– Іноді ТРЦ, як великий бізнес, можуть спекулювати такими ситуаціями і розповідати банкам і орендарям різні історії. Зрозуміло, що це бізнес і кожен продумує, як будувати свою стратегію і як розмовляти з різними контрагентами.

Під час дії карантину НБУ в своїх інструкціях рекомендував комерційним банкам займати гнучку позицію по відношенню до позичальників. В принципі, рекомендації НБУ – досить вагомий документ, на який можна посилатися. Комерційні банки дивляться в бік регулятора і розуміють, що якщо будуть перегинати палицю, це може бути використано проти них.

Був ряд кейсів, де сторони постаралися домовитися. Наприклад, у випадках з Магелланом, Gulliver і Lavina Mall боржники і банки домовилися на умовах реструктуризації та зменшення фінансового навантаження на певний період. Інші наші клієнти також зараз знаходяться на стадії переговорів. Підставою для переговорів стала фінансова звітність, яка показує стан справ до карантину і під час нього. Для банків це суттєва причина піти на поступки. Тільки в рідких випадках банки займають абсолютно неконструктивну позицію.

– Мені відомі випадки про перенесення виплати відсотків, але не про зменшення відсоткової ставки. І тут теж не всі змогли домовитися. Тут вже є певна судова практика?

– У цьому питанні судова практика також ще не вироблена. Є приклади, де позичальники ініціювали перегляд кредитної угоди, оскільки вона було основана на конкретних фінансових показниках. Позичальники відправляють в банк комерційну пропозицію про зменшення відсоткової ставки, наприклад, в два рази, а потім йдуть до суду, щоб уже в судовому порядку затвердити нові комерційні умови.

– Уже є випадки, коли орендарі вносять обов’язковий пункт у договорі, що в разі пандемії налічується тільки OpEx і маркетинг без орендної плати?

– Ми зараз взагалі повернулися до основ договірного права, коли кожен пункт має значення і в певний період може спрацювати. Зараз, наприклад, наші клієнти приділяють дуже багато уваги розділу «Форс-мажор». Ми детально прописуємо умови, певні формули і логіку дії в непередбачуваних ситуаціях. В майбутньому сторонам це допоможе скоротити час на переговорний процес без тривалого розгойдування.

Договори істотно змінилися, тому що сторони намагаються максимально все передбачити, щоб в якійсь конкретній ситуації був простий і зрозумілий алгоритм вирішення виниклих питань.