Король квадратних метрів: історія становлення бізнесу Вагіфа Алієва

30 років тому Вагіф Алієв продавав газовану воду в туркменському Ашхабаді, а тепер він задає правила гри на київському ринку торговельно-розважальних центрів і може стати рантьє №1 в Україні.

Цей текст доступний також російською мовою

Журнал НВ (Авторка статті – Олександра Некращук) опублікував історію одного з найвідоміших українських девелоперів, що став, на підсумками конкурсу Retail Development Business Awards 2019 “Персоною року в девелопменті”. RAU публікує скорочену версію матеріалу.

Зараз у народженого в Туркменії етнічного азербайджанця Вагіфа Алієва в українській столиці є близько 240 000 кв. м торгових і офісних площ загальною вартістю близько $400 млн. Серед них такі великі торгово-розважальні центри як Lavina Mall і Мандарин Плаза, а також частка в бізнес-центрі Парус. Алієв контролює 10% ринку столичної торговельної нерухомості і 5% офісних.

І його частка ось-ось стане більше: девелопер не раз анонсував намір побудувати мережу з десяти величезних ТРЦ у всіх районах столиці. Площа кожного складе 300 000 – 500 000 кв. м, що в два-три рази більше, ніж найбільший об’єкт комерційної нерухомості України – Lavina Mall з її 170 000 кв. м.

Вже в найближчі місяці Алієв відкриє Blockbuster Mall на проспекті Бандери на 350 000 кв. м (втім, терміни здачі об’єкту в експлуатацію неодноразово переносилися, і коли саме почне роботу хоча б перша черга ТРЦ, невідомо, – прим. RAU). Його компанія добудовує також Осеаn Mall (300 000 кв. м) і почала будівництво ще двох ТРЦ – Lesnaya Mall (300 000 кв. м) і Hіpрodrome Mall (450 000 кв. м).

“Я готувався до цього протягом 25 років”, – заявив НВ Алієв. І пояснив, що років десять скуповував землю в Києві, і таких хороших ділянок, як у нього, у столиці немає ні в кого. “Зараз я можу втілити в життя свою стратегію”, – задоволено каже бізнесмен, сидячи в своєму розкішному кабінеті серед безлічі дитячих іграшок його онуків.

Якщо Алієв реалізує власні наміри, то стане найбільшим власником торгової нерухомості в країні з портфелем близько 4 млн кв. м. Втім, не всі готові повірити в ці плани. “Вагіф Алієв – великий оптиміст в наш час”, – говорить його колишній партнер Ігор Ніконов, засновник компанії КAN Девелопмент.

Газ і нерухомість

На початку свого бізнес-шляхe Алієв, за його словами, і не думав про нерухомість: в кінці 1980-х він володів мережею з 500 кіосків з продажу газованої води в рідному Ашхабаді, столиці Туркменістану.

А в 1990-х, вже в Україні, він – в рамках корпорації “Республіка” – займався бартерними поставками туркменського газу разом з Ігорем Ніконовим, Володимиром Крапівіним та Ігорем Бакаєм. Цей бізнес приносив до $500 млн на рік. Але був непростим.

“Республіка” та її гендир Бакай – поняття в Україні легендарні: останній став улюбленцем президента Леоніда Кучми, очолював НАК Нафтогаз, посидів у кріслі глави Держуправсправами і втік з країни після Помаранчевої революції, побоюючись розслідувань. А у Крапівіна, Алієва і Ніконова була своя історія – створена ними девелоперська компанія КАН. Її назва – це абревіатура з перших букв прізвищ партнерів.

Першим проектом Алієва в Києві – в 2003 році – став торговий центр класу “преміум” Мандарин Плаза на Бессарабці, розташований в прибудові бізнес-центр Домінант. У 2006 році партнери розійшлися. Зараз всі активи, якими управляє Алієв, зареєстровані на компанію Мандарин Плаза, а Ніконов створив свій КAN Девелопмент.

H&M та IKEA

Візитна картка девелоперського бізнесу Алієва — Lavina Mall — відкрила двері в кінці 2016 року. На старті заповненість орендарями була катастрофічно низькою – 30%. При тому, що загальна площа об’єкта була рекордною для країни — 170 000 кв. м. “Тоді дійсно відкрилося лише кілька магазинів, але я був упевнений, що центр буде заповнений”, — говорить Алієв.

Він зізнається, що ділянка під Lavina Mall була найслабшою з усіх, на яких він планував будувати ТРЦ. “Я хотів протестувати, чи буде цей об’єкт працювати, – розповідає Алієв. – І він показав хороші результати”.

Девелоперу дуже пощастило: в момент, коли він запускав Lavina Mall, Україною в черговий раз зацікавився одежний рітейлер Н&М – цей бренд українці називали одним з найбажаніших серед тих, що ще не були присутні в країні.

Шведська марка одягу категорії мас-маркет зазвичай відкриває магазини великої площі, а цього вистачало в напівпорожньому ТРЦ на околиці міста, що і дозволило скандинавам зробити там магазин майже 3000 кв. м. “Це і було однією з основних причин, чому вибір припав саме на цей торговий центр”, – повідомили НВ в прес-службі мережі Н&М.

У першу добу роботи бренду в Україні відвідуваність магазину побила рекорд: близько 100 000 людей приїхало в ТРЦ тільки в день відкриття. Алієв запевняє, що це він запросив Н&М в Україну. Так само, як і ІКЕА — ще один очікуваний українцями бренд: магазин меблів з Нідерландів заявлений до відкриття в іншому проекті бізнесмена – Blockbuster Mall.

Сам Алієв стверджує, що приводити в Україну нові бренди – одна з його “фішок”. “Мої представники регулярно відвідують міжнародні виставки і проводять переговори з міжнародними рітейлерами, – говорить він. – Свого часу я привів в країну такі бренди як Chanel, Tiffany, Dolce & Gabbana».

Оптиміст

Величезна площа задуманих ТРЦ — це не тільки перевага, але і ризик для бізнесу. Знайти покупців на великі об’єкти девелоперу буде складно, кажуть банкіри. Та й експерти ринку сумніваються: чи варто будувати такі масштабні торгові центри, якщо споживачі йдуть в інтернет-магазини? За даними компанії EVO, в 2017-му обсяг національного ринку електронної комерції складав 50 млрд грн, а в 2018-му – вже 65 млрд грн. І він росте швидше, ніж в інших країнах світу. Тому в найближчі кілька років вітчизняні магазини перетворяться в пункти видачі замовлень клієнтам і необхідності у великих торгових центрах не буде.

Ситуація дійсно змінюється, визнає Алієв, уточнюючи, що знав про цю тенденцію ще 15 років тому. Тому, каже він, в кожному новому ТРЦ запланована велика розважальна зона в 80 000-100 000 кв. м: кінотеатри, роллеродромы, фуд-холи, американські горки. У деяких своїх об’єктах бізнесмен навіть готовий розмістити кіно-концертні зали. “Як залучити людей в торгові центри? Потрібно створювати великі розважальні зони, які будуть магнітом залучати відвідувачів”, – міркує він.

У декількох проектах Алієв готовий віддати під розваги до 30-40% від загальної площі. “Це новий підхід в Україні: девелопер робить так, щоб відвідувачі проводили в торговому центрі весь день”, – говорить Олександр Грибан, директор з розвитку нових ринків консалтингової компанії Concorde Capital.

Подібна концепція може нести і фінансові ризики. Орендна плата за площі під розважальними зонами рідко перевищує в столиці $10 за 1 кв. м, тоді як у сегменті магазинів ставка може бути і $100. “Якщо “розваг” буде більше, ніж 10-15%, це призведе до збільшення термінів окупності проекту”, – говорить Носаченко з Соlliers.

Алієв погоджується: так може бути. Але стверджує, що, за його розрахунками, термін повернення інвестицій складе п’ять років, а це середній показник по ринку. При цьому, за даними експертів, вартість кожного нового подібного об’єкта становить не менше $ 200 млн.

Вміє чекати

Сам підприємець уточнює, що партнерів у нього немає. Але гравці ринку, яких опитав НВ, запевняють: в об’єкти Алієва йдуть зовнішні вкладення, просто роблять їх вкрай непублічні бізнесмени. Простіше кажучи, люди з сумнівними джерелами доходів. “У Алієва є інвестори, які готові довго чекати повернення інвестицій, – розповів НВ один київський інвестбанкір на умовах анонімності. – У нього талант залучати такого роду гроші”.

“Такого роду гроші” допомагають Алієву грати навіть на заповненому конкурентами полі: свої ТРЦ він будує в місцях, які і так насичені торговими площами. Наприклад, той же Blockbuster Mall розташований по сусідству з одним з найуспішніших столичних ТРЦ Sky Mall. A запланований Алієвим Нippodrome Mall знаходиться недалеко від споруджуваного гігантського ТРЦ Respublika.

Алієв про тему “непублічних інвесторів” говорить так: “це все плітки і чутки. Якби у мене були такі інвестиції, то я б всі свої об’єкти побудував за рік”. За словами девелопера, в нові проекти він вкладає весь прибуток, який його компанія отримує від оренди на діючих об’єктах. А якщо грошей не вистачає, то він приваблює кредити або продає інші активи.

Що стосується конкуренції, то її Алієв не боїться, оскільки вважає, що місце розташування його ТРЦ значно вдаліше, ніж у конкурентів. Тому приводу бізнесмен згадує історію з своєї молодості – часів, коли він продавав газовану воду в Туркменістані.

Тоді Алієв помітив, що людям некомфортно робити навіть зовсім невеликий гак заради покупки. “На вулиці спека, люди виходять з автобуса, і в 3 м від них розташований автомат з продажу напоїв. Але вони до нього не підходять, – згадує він. А все тому, що той стоїть осторонь, протилежний їх руху”.

Помітивши це, бізнесмен-початківець став розміщувати свої точки з продажу газованої води “попутно” найпопулярнішим маршрутах пасажирів. І з’ясував: люди готові пройти заради покупки води набагато далі, ніж їм потрібно, але тільки якщо це їм по дорозі. “Тоді я і зрозумів, як правильно оцінювати потоки”, – посміхається Алієв.

І запевняє наостанок: “У мене немає конкурентів, оскільки я будую абсолютно нові проекти. Аналогів в Україні і в світі немає”.

Читайте також

Яким буде другий мегамолл Вагіфа Алієва – ТРЦ Blockbuster Mall