Відновлення попиту: огляд ринку торгової нерухомості Києва та регіонів – дослідження CBRE Ukraine

Відновлення попиту: огляд ринку торгової нерухомості Києва та регіонів – дослідження CBRE Ukraine

25.03.2024 08:45
  924
Костянтин Симоненко

Аналітики консалтингової компанії CBRE Ukraine дослідили як змінювався попит та пропозиція на столичному і регіональних ринках комерційної нерухомості за друге півріччя 2023-го.

Основні факти

Згідно з останнім дослідженням CBRE Ukraine, ринок торгової нерухомості Києва продемонстрував стійкість до поточних викликів. Зокрема, рівень відвідуваності торгових центрів столиці станом на кінець 2023 року перевищив у деяких локаціях довоєнні показники. Водночас протягом 2023 року на ринок Києва не вийшло жодного нового торгового центру і загальний обсяг конкурентної пропозиції залишився на рівні близько 1,59 млн кв. м. Стабільна пропозиція при покращенні економічної ситуації та споживчих настроїв закономірно призвела до скорочення середньої вакантності – до 15%, або на 2%.

Відповідно, місячні орендні ставки на найкращі торгові приміщення для типової торговельної галереї площею 100-200 кв. м навпаки – пішли в гору і досягли $40-60 за квадратний метр. Це на 8% ніж на початку року. Але до компенсації падіння ставок у 30% з початку повномасштабного вторгнення ще далеко.

Попит швидко відновлюється

На відміну від різкого падіння в 2022-му, минулий рік продемонстрував тренд на відновлення. Споживчий попит покращився, інфляція сповільнилася до 6,3% (-21,1%), а реальний ВВП зріс на 5-5,5%. В поєднанні з активними витратами під час сезону зимових свят це сприяло збільшенню покупок у категоріях товарів не першої необхідності та поступовому збільшенні товарообігу. Так, за даними Програми розвитку ООН в Україні, обсяг організованого роздрібного товарообігу зріс на 11,6% у річному вимірі, хоча і не дотягнув до показників 2021-го. Індекс самопочуття споживачів сягнув позитивних 29,5 пунктів, що є найвищим показником з початку війни, згідно з даними UCSC.

Ритейлери скористалися нагодою вигідно орендувати площі у популярних локаціях. Найбільш активними орендарями на київському ринку у 2023 році були сегменти FMCG, побутової електроніки та товарів для краси і здоров’я. А також компанія Аврора, що торгує товарами для дому у форматі dollar store, яка швидко стала помітним гравцем на столичному ринку, відкривши 77 магазинів у Києві протягом 2023 року.

Лояльність споживачів до українських брендів та тимчасове закриття міжнародних fashion-ритейлерів посприяли збільшенню частки вітчизняних компаній в tenant-mix професійних ТРЦ. Так, у ТРЦ Blockbuster Mall відкрилися магазини трьох українських брендів середнього цінового сегменту – MustHave, Arber та Всі.Свої, а також бренд нижньої білизни brabrabra. Крім того, DiaDia, український бренд середнього цінового сегменту, дебютував зі своїм першим магазином у центральній точці стріт-ритейлу в Києві.

У 2023 році кількість нових брендів, що вийшли на ринок Києва, залишалася обмеженою: серед основних EA7 (італійський бренд товарів преміум-класу), KitchenAid (американський бренд побутової електроніки), HalfPrice (польський бренд одягу середнього цінового сегменту) в ТРЦ Respublika Park та DKNY (американський бренд одягу преміум класу) в ТРЦ Ocean Plaza. Також шведський ритейлер H&M поступово відновив роботу своїх магазинів в Києві та Львові протягом 2023 року. Вже в квітні 2024 року іспанський ритейлер Inditex, власник брендів Zara, Stradivarius,  Pull & Bear, Massimo Dutti, Bershka та інших повертається в Україну.

Пропозиція лишається незмінною

У 2023 році на ринку столиці не з’явилося жодного нового торговельного центру. Зважаючи на підвищені ризики безпеки та зростання вартості будівництва девелопери подовжують терміни реалізації заявлених проєктів. В результаті загальний обсяг конкурентної пропозиції торгових центрів у Києві залишився майже незмінним – на рівні 1,59 млн кв. м. Відповідно забезпеченість торгівельними площами на 1000 мешканців столиці теж залишилася без змін – 537 кв. м.

Хоча заявлені обсяги будівництва залишаються великими – близько 240 000 кв. м сучасних торгівельних площ, що перебувають на різних стадіях спорудження. Через брак боргового фінансування та обмеженої експансії міжнародних ритейлерів, як прогнозують експерти в поточних економічних умовах, нові відкриття великих об’єктів слід чекати не раніше 2025-2026 років.

Вакантність та орендні ставки

Середній рівень вакантності на ринку Києва продемонстрував тенденцію до зниження, склавши на кінець року 15%, що на 2% менше ніж у 2022-му. Зниження вакантності зумовлене насамперед відновленням попиту у великих регіональних торгових центрах, таких як ТРЦ Blockbuster Mall і ТРЦ Respublika Park. Протягом року в них помітно зросла заповнюваність, що супроводжувалося відновленням відвідуваності, яка в деяких випадках навіть перевищила довоєнний рівень.

У той же час ТЦ районного формату, що зберігали стабільні показники після пандемії, підтримують низький рівень вакантності також під час війни. Орендні ставки в торгових центрах укріпились, головним чином через зменшення орендних знижок і все меншу поступливість орендодавців.

Власники ТРЦ все частіше повертаються до фіксованих орендних ставок, а модель оренди, що базується лише на відсотку від товарообігу, зустрічається все рідше. Як результат, місячні орендні ставки на найкращі об’єкти зросли на 8% до $40-65/кв.м/міс (для типової торгової галереї площею 100-200 кв. м), тоді як орендні ставки на інші об’єкти зросли в середньому на 10% і коливалися в межах $15-33 за квадратний метр.

Регіональні особливості

Нижчий рівень купівельної спроможності населення в обласних центрах порівняно з Києвом міг би стати додатковим випробуванням для місцевих ТЦ, відвідувачі яких важче переживають складні часи в економіці. Однак у західних регіонах спостерігалося стійке поліпшення споживчого попиту через масову внутрішню міграцію. Попри позитивну динаміку продажів і в інших регіонах, міжнародні та національні гравці зосередилися на збереженні своїх позицій у ключових західних областях після переоцінки моделі ризиків за останні два роки.

Так, у  минулому році більшість нових магазинів було відкрито в західних і центральних регіонах України. Великі мережеві продуктові ритейлери (Fozzy Group, АТБ, VolWest Retail, Таврія та Сімі&Сім23) продовжували активну експансію, зміцнюючи позиції у західних областях, таких як Львівська, Івано-Франківська та Волинська. Ритейлери електроніки Comfy та Фокстрот також активно відкривали нові магазини в Івано-Франківській та Львівській областях. Міжнародні ритейлери одягу активно розширювали свою присутність здебільшого в центральних регіонах: New Balance відкрив нові магазини в Тернополі та Чернігові, а LPP Group – у Житомирі та Івано-Франківську.

У 2023 році обсяг нової пропозиції торгових центрів у регіонах склав 51 000 кв. м, включаючи ТРЦ Merkury (GLA 26 000 кв. м) в Одесі та ТРЦ Veles II (GLA 25 000 кв. м) в Івано-Франківську. Крім того, близько 142 000 кв. м сучасних площ у п’яти торгових центрах перебувають на стадії будівництва, завершення яких заплановане на 2024 рік, хоча і з можливими затримками з виходом на ринок.

Прогнози на 2024

У 2024 році очікується помірне відновлення попиту з боку ритейлерів завдяки позитивним споживчим настроям та прогнозованому зростанню номінальної заробітної плати. На думку аналітиків, ритейлери зосередяться на більш успішних торгових центрах, що потенційно призведе до подальшого скорочення вакантних площ в найкращих об’єктах. Тому очікується, що орендні ставки залишатимуться загалом стабільними або дещо зростуть в кращих об’єктах.

Через невизначеність щодо тривалості війни, раніше анонсовані масштабні проєкти в Києві навряд чи будуть реалізовані в найближчому майбутньому. Зважаючи на хорошу забезпеченість торгівельними площами у великих містах України, очікується, що малі та середні формати в безпечних регіональних центрах можуть надати більш життєздатні моделі для девелопменту. Крім того, очікується, що посилення конкуренції за споживача і стримане відновлення споживчого попиту призведе до розмежування між сучасними та якісними і застарілими торговими центрами. Що може підштовхнути власників до реконцепції існуючих ТРЦ.


До останніх новин До популярних новин Підтримати редакцію

Раз на тиждень

ми будемо відправляти Вам 

найцікавіші новини тижня


Поділіться цією новиною в соціальних мережах


Читайте також

Усі новини ринку