Назад у майбутнє: ринок торговельної нерухомості в І півріччі 2024-го

Попри нестійкий споживчий попит та зниження купівельної спроможності населення ритейл поступово наближається до показників 2021 року. Але про повернення до довоєнного рівня говорити поки що зарано.

Property Times разом з експертами підбив підсумки І півріччя на ринку торговельної нерухомості. RAU пропонує ознайомитися з ключовими тезами та висновками.

Основні тенденції

В І півріччі 2024 року серед негативних тенденцій аналітики CBRE Ukraine називають падіння індекса споживчих настроїв. Згідно з дослідженням агенції Info Sapiens, на кінець червня 2024 року цей показник в Україні знизився на 8 пунктів, досягнувши рівня 64,5. Цьому сприяло посилення інфляційних та девальваційних очікувань і як результат – зменшення попиту через зниження купівельної спроможності населення та відсутність довгострокового планування.

Водночас є зростання попиту на товари українського виробництва, що позитивно впливає на вітчизняних виробників та посилює їхню присутність на ринку. СЕО Nhood Україна, директор з Tenant Representation Nhood Holding Ганна Корягіна відмічає, що окрім виходу в офлайн-простір українські бренди мають суттєві якісні зміни, наприклад, розвиток нових більш преміальних форматів. Зокрема, це відкриття Всі.Свої в новому форматі в ТРЦ Respublika Park, флагманський магазин Vovk в ТРЦ Blockbuster Mall, магазинів Eva Beaty з додатковими послугами та унікальним досвідом для відвідувачів, ребрендінг бренду Cabanchi.com тощо. Окрім fashion брендів, активну експансію в кращі ТЦ столиці продовжують ритейлери сегменту електроніки, краси та здоров’я та e-commerce в цілому.

Безперечно, одним з важливих трендів й маркерів, які свідчать про відновлення ринку, стало повернення в Україну іспанського ритейлера Inditex, який відкрив свої магазини у Києві та Львові. Очікується, що наступним важливим кроком стане повернення шведського ритейлера IKEA.

Відновлення ринку

На думку Ганни Корягіної, в І півріччі 2024 року продовжилося поступове та стабільне відновлення ринку торговельної нерухомості, що підтверджується як відкриттям нових брендів (Half Price, EA7, KitcheAid та інші), так і переходом девелоперів до фінальних стадій будівництва проєктів, розпочатих ще до війни. Окрім того, з’являються нові більш адаптивні формати, такі як Епіцентр Express, що швидко розвиваються.

Також помітний розвиток F&B-сегменту (за даними The Village, 18 нових закладів в Києві було відкрито в квітні, 15 – в травні й ця тенденція тільки набирає обертів. Зі збільшенням частоти відключень електроенергії зростає відвідуваність фуд-кортів та операторів, які продають готові страви. Так, за словами директорки департаменту торговельних площ групи компаній Arricano в Україні Олени Швець, в регіонах у 2024 році підсилився тренд цілеспрямованого, швидкого, завчасно спланованого шопінгу. Що збільшує готовність операторів інвестувати у запуск нових магазинів та відновлення об’єктів, які зазнали пошкоджень.

Посилюється ще один важливий тренд — торговельні центри стають просторами підтримки й допомоги. Остаточно змінився вектор напрямків та типів офлайн-заходів. Ключові акценти будь-яких активностей у ТРЦ — діти, допомога армії, підтримок соціальних ініціатив.

Індекс самопочуття ритейлу

Індекс самопочуття ритейлу поступово покращується, вакантність знижується, а от суттєвих змін щодо відвідуваності поки не спостерігається. «Ми фіксуємо повільне покращення ситуації при розрахунку Індексу самопочуття ритейлу (RWBI)», — говорить голова дослідницької групи УРТЦ та керівник Ukrainian Research Bureau (URB) Дмитро Топольськов. Втім про повернення на довоєнний рівень говорити зарано, особливо враховуючи кількість громадян, що перебувають за кордоном. Покращення ситуації відбувається попри зростання часу вимушеного простою ТЦ внаслідок повітряних тривог. В І півріччі 2024 року цей показник подвоїв значення аналогічного періоду минулого року та сягнув свого максимуму.

Відвідуваність, орендні ставки та вакантність

Як зазначає Дмитро Топольськов, в І півріччі 2024 року відвідуваність ТЦ становила 479 особи в день на 1000 кв. м GLA, причому для Києва цей показник дорівнює 602 особи, для регіонів – 427.

Аналітики компанії NAI Ukraine говорять про зниження вакантності до 7,9% за рахунок повернення міжнародних груп ритейлу. На заході країни, вона суттєво наближалася до 0% через внутрішню міграцію населення

«Середня ставка оренди для ліквідних вакантних лотів знаходиться на рівні $28 за 1 кв. м, не включаючи ПДВ. Для лотів до 50 кв. м вона становить $40, для лотів 50-150 кв. м — $26, для лотів 50-250 кв. м — $21 та для лотів понад 250 кв. м —$15 за 1 кв. м», — коментує Дмитро Топольськов.

Перспективи нового будівництва

Станом на кінець І півріччя 2024 на ринок не було введено жодного нового торгового центру, що зберегло загальний обсяг конкурентної пропозиції торгових площ на рівні близько 1,59 млн кв. м, зазначають аналітики CBRE Ukraine. Однак тенденція до відкриття або планів на потенційне введення в експлуатацію невеликих регіональних торговельних центрів у більш безпечних регіонах країни зберігається. Загалом поточний рік може стати першим роком від початку повномасштабного вторгнення, коли не буде відкрито жодного професійного ТЦ. В регіонах до кінця 2024-2025 років планується до введення в експлуатацію близько 176 000 кв. м торгових площ, однак експерти не виключають, що дати відкриття нових ТЦ можуть переноситись через блекаути, безпекові ризики, відсутність робочої сили та інші, пов’язані із повномасштабним вторгненням, причини.