Під тиском COVID: як карантин вплинув на ринок торговельної нерухомості України

Закриття невеликих локальних магазинів, обвал продажів в сегменті розваг, зниження відвідуваності торгових центрів та інші підсумки ринку торговельної нерухомості України в січні-вересні 2020 року.

Цей матеріал доступний російською мовою

Епідемія коронавірусу і введення жорстких карантинних обмежень позначилися практично на всіх галузях української економіки. Значно вплинув COVID-19 і на ринок рітейлу, в тому числі – на сферу торговельної нерухомості. Редакція RAU опитала учасників ринку про наслідки карантину, його вплив на відвідуваність і прибутковість торгових центрів, а також про подальші перспективи галузі.

Шокова терапія

Початок 2020 року на ринку торговельної нерухомості України не віщував біди. Практично всі торгові оператори фіксували органічне зростання продажів, а девелопери мали можливість поступово підвищувати орендні ставки. Все змінилося зі стрімким поширенням епідемії коронавірусу і введенням жорстких карантинних обмежень в Європі. Не оминула ця доля і Україну, в якій карантин був введений в середині березня. Тоді багато торгових мереж втратили можливість продавати в офлайн-магазинах (винятком стали лише товари першої необхідності) і намагалися в авральному режимі переорієнтувати бізнес на онлайн-торгівлю. Остання, зрозуміло, не могла повністю компенсувати зупинку офлайн-продажів.

За словами партнера напрямку street-retail в консалтинговій компанії Retail&Development Advisor Олександра Крупки, на початку 2020-го на ринку спостерігалося стабільне зростання орендних ставок – в межах 10% до попереднього року. Однак вже починаючи з весни говорити про позитивну динаміку не доводилося. «Навіть у тих орендарів, які мали право працювати в карантин, ставки суттєво знижувалися. Як правило, відсоток знижки залежав від групи товару (рітейл техніки і зв’язку, аптеки, продуктові супермаркети). Наприклад, магазини техніки в середньому отримували 40-50% знижки. А для аптек і продуктових супермаркетів відсоток дисконту був нижчим. При цьому практично всі торгові центри не нараховували орендні платежі повністю закритим торговим точкам, обмежуючись маркетинговими і експлуатаційними платежами», – уточнює Крупка.

Підтверджує його слова і директор консалтингової компанії UTG Євгенія Локтіонова: «У березні-травні 2020 року рітейлери масово надсилали листи в адміністрації та керуючі компанії ТЦ про перегляд суми орендних платежів на час вимушеного карантину, надання індивідуальних знижок в розмірі 10-50% в залежності від товарної групи оператора, або навіть повної відмови від оплати за приміщення (за винятком OPEX). Багато хто пішов назустріч орендарям і на травень середнє зниження ставок по ринку склало 12-15%».

Варто відзначити, що в період «жорсткого» карантину велика частина рітейлерів заморозила свій розвиток. І внаслідок існуючої в країні невизначеності, відновлювати активну експансію готові далеко не всі. Тим більше, що багато девелоперів поспішили повернутися до 100% вартості оренди відразу ж після відновлення повноцінної роботи. У той же час, частина девелоперів зберегла знижки для рітейлерів, хоча і зменшила їх. «У таких умовах торгові оператори набагато ретельніше аналізували потенційну локацію для відкриття, прораховуючи P&L по майбутній торговій точці, і брали тільки кращі варіанти», – говорить Олександр Крупка.

Жертви пандемії

За спостереженнями учасників ринку, вимушений двомісячний простій та карантинні обмеження найбільше позначилися на невеликих торгових операторах. «Коронавірус боляче вдарив по дрібним рітейлерам, у яких не було достатнього запасу міцності. Незважаючи на те, що ми одними з перших на ринку прийняли рішення не стягувати орендну плату під час карантину, багато з них не змогли повернутися до нормальної роботи після зняття жорстких обмежень», – розповідала в інтерв’ю RAU комерційний директор підрозділу Property Management інвесткомпанії Dragon Capital Наталія Кравець.

Погоджується з нею і генеральний директор DCH Infrastructure & Real Estate (керуюча компанія мережі ТРЦ Караван) Ірина Поварчук: «Найменше запасу міцності було у невеликого бізнесу, в рітейлу без онлайн-продажів та у тих компаній, які підійшли до початку пандемії вже перебуваючи в складній ситуації. Якщо говорити в розрізі видів діяльності, то, безсумнівно, найбільше постраждала сфера розваг, заклади фуд-корту і ресторани».

В консалтинговій компанії Colliers International (Україна) звертають увагу на той факт, що як правило такі орендарі є якірними і формують основні потоки відвідувачів в зони їх розташування. Тому зниження їх відвідуваності негативно впливає і на товарообіг сусідніх орендарів.

В компанії UTG відзначають, що до епідемії короновірусу і карантину додалися погані продажі протягом шести осінньо-зимових місяців через нетипово теплу для України погоди. Це призвело до банкрутства низки мережевих торгових операторів, а також закономірного зростання вакантності. «З урахуванням закриття магазинів і відкриття ряду великих торгових центрів, в Києві середньоринковий рівень вакантності перевищив 14%. А середньоринковий показник відвідуваності до початку червня знизився до 526 чоловік на 1000 кв. м (на січень 2020 року цей показник становив понад 700 осіб\1000 кв. м GLA)», – стверджує Євгенія Локтіонова.

Наталія Кравець з Dragon Capital уточнює, що в середньому падіння трафіку в українських ТРЦ знаходиться в межах 15-30%. У той же час, на початку другого півріччя девелопери фіксували поступове відновлення трафіку в ТРЦ. Так, директор департаменту торгових площ Arricano Денис Корнута каже, що влітку 2020-го відвідуваність ТРЦ компанії була всього на 10% нижче торішніх показників. При цьому системні девелопери намагаються надолужити згаяне в більш тісній взаємодії з орендарями.

«Карантин став своєрідним краш-тестом, який позначив області для розвитку як для мережі ТРЦ Караван, так і для всієї галузі. Чітко позначилося те, що мінімізувати негативний ефект ТРЦ може тільки в тісній співпраці з орендарями, через пошук взаємовигідних рішень, причому в усіх областях: від комерції до маркетингових ініціатив. По завершенню карантину ми посилили співпрацю з операторами в сфері маркетингу для залучення додаткового трафіку, спільно розробляємо нові формати, які дозволяють ефективно працювати і генерувати потік відвідувачів, незважаючи на існуючі обмеження», – каже Ірина Поварчук.

Немає лиха без добра

Втім, незважаючи на деяке падіння відвідуваності, ринок рітейлу поки не демонструє драматичного падіння, запевняє провідний експерт Colliers International (Україна) Ігор Заболоцький. За інформацією Colliers, досвід попередніх криз дав можливість власникам ТРЦ зберегти орендарів в період суворого карантину. І поки що не спостерігається масових закриттів, які можуть вплинути на зміну показника вакантності на ринку.

Більш того, за словами Заболоцького, після зняття суворих обмежувальних заходів міжнародні рітейлери, які працюють на українському ринку, фіксують кращу динаміку продажів (в процентному співвідношенні період до періоду), ніж в більшості європейських країн, що вселяє оптимізм щодо темпів відновлення ринку.

За словами генерального директора Arricano Анни Чуботіної, в липні в торгових центрах компанії, наприклад, в столичному ТРЦ Проспект, продажі взуття зросли на 30%, а спортивного та домашнього одягу – на 25% і 24% відповідно в порівнянні з липнем минулого року. А в криворізькому ТРЦ Сонячна галерея продажі спортивного одягу збільшилися на 29%, категорія товарів для краси і здоров’я зросла на 17%, а електроніка – на 11%. «Уже в серпні наші ТРЦ відновили докарантинні показники майже в усіх категоріях. Магазини одягу та парфумерії працюють на рівні минулого року, а ось в категорії спорт продажі навіть зросли», – додає Денис Корнута.

Як пояснює Наталія Кравець з Dragon Capital, позитивна динаміка товарообігів при зниженні відвідуваності пояснюється зростанням конверсії. «В умовах карантину споживачі стали рідше відвідувати торгові центри, але їдуть в ТРЦ цілеспрямовано – не просто прогулятися і випити кави, а купити все необхідне», – говорить топ-менеджер Dragon Capital PM, уточнюючи, що найбільші темпи зростання у fashion-рітейлерів сегменту мас-маркет і операторів спорту. В тому числі тому компанія планує посилити пул таких орендарів в своїх ТРЦ.

Примарні перспективи

Що стосується подальших перспектив ринку, то занадто багато буде залежати від ситуації з поширенням епідемії коронавірусу. За словами Олександра Крупки з RDA, оголошення другої хвилі жорсткого карантину, яке призведе до зупинки торговельної діяльності, може спровокувати «снігову лавину» закриття магазинів. «Запас міцності у рітейлерів істотно зменшився при першому локдауні, а у когось і зовсім вичерпався. Відповідно, дуже ймовірні закриття багатьох магазинів, а то й цілих мереж», – застерігає експерт.

В той же час, відсутність «другої хвилі» карантину і подальша позитивна динаміка продажів, що спостерігалася в липні-серпні, буде сприяти поступовому відновленню ринку.

В такому випадку, припускає Крупка, розмір орендних ставок може відновитися вже до кінця року. Адже поки очікування орендодавців все ще завищені по відношенню до очікувань орендарів – рітейлери ще не готові платити ті ж ставки, які були до карантину.

У Colliers прогнозують, що в таких умовах для обох сторін більш актуальним буде питання скорочення операційних витрат. Торгові центри будуть більше концентрувати увагу на впровадженні енергозберігаючих інновацій, а орендарі, швидше за все, розглянуть скорочення витрат на ремонт своїх приміщень, а також зниження темпів розвитку своїх мереж.

«З огляду на карантинні заходи та продовження поширення COVID-19, а також необхідність підтримки споживачів в режимі онлайн, цілком ймовірно збільшення частки роздрібної онлайн-торгівлі та активне використання методів підвищення лояльності покупців на всіх етапах взаємодії. Рітейл-оператори, які до карантину функціонували омніканально, продовжать ефективно працювати в онлайн-режимі. Ймовірно, за фактом закінчення дії обмежувальних заходів, все більше магазинів трансформуються, розвиваючи видачу заздалегідь замовленого товару (click & collect). Це стосується не тільки магазинів техніки, які активно розвивали цей формат, а й fashion, ювелірних операторів, і навіть фуд-зони», – прогнозують в Colliers.

Читайте також –

На фінішній прямій: житомирський ТЦ ОЛДІ готується до відкриття