Торговельна нерухомість Одеси: ринок на паузі

Кілька років тому експерти прогнозували, що одеський ринок торговельної нерухомості може досягти свого пікового насичення через заплановане відкриття кількох великих торгових об’єктів. Але будівництво нових проектів опинилось на паузі, тож, поки що, основні гравці та лідери ринку не змінились.

Читати російською

Журнал Commercial Property у своєму матеріалі проаналізував одеські ТРЦ та розповів про можливі відкриття найближчих років. RAU пропонує ознайомитись з найцікавішою інформацією. 

Лідери ринку

Останнє розширення одеського ринку торговельної нерухомості відбулось ще в 2019 році: відбулось відкриття мікрорайонного ТЦ Перлина з орендною площею 4000 кв. м та розширення ТРЦ Gagarinn Plaza, який збільшився на 6000 кв. м. 

Не дивно, що лідери ринку лишились незмінними. Наймасштабнішим ТРЦ лишається Рів’єра загальною площею 82 000 кв. м. Минулого року у цьому об’єкті оптимізували використання торгових приміщень, тому його загальна орендна площа зросла на 1760 кв. м до 66 760 кв. м. Другим за розміром ТРЦ є City Center, орендна площа якого становить 55 000 кв. м. Третє місце наразі належить FontanSky center, що володіє орендною площею в 30 000 кв. м. 

Думка різних експертів щодо насичення ринку відрізняється. За інформацією UTG, загальна площа торгових об’єктів Одеси становить 453 135 кв. м, а насичення ринку – 447,6 кв. м/1000 жителів. Цей показник охоплює 2 регіональних, 10 окружних, 13 мікрорайонних, 7 спеціалізованих ТЦ, а також 11 окремих гіпермаркетів. Українська рада торгових центрів (УРТЦ) нараховує у місті 17 ТЦ (відповідно до класифікації ICSC) загальною орендною площею 392 800 кв.м. Одеса входить у п’ятірку лідерів серед обласних центрів України за насиченістю площами торгових центрів на 1000 жителів. Але, на думку керівника Ukrainian Research Group, голови дослідницької групи УРТЦ Дмитра Топольськова, якісні ТЦ/ТРЦ не відчувають проблем із заповнюваністю. А от за інформацією компанії Colliers Ukraine, загальна пропозиція якісної одеської торговельної нерухомості сягає 236 000 кв. м, а рівень насиченості – 233 кв. м/1000 мешканців. Це вдвічі менше показника Києва, але найбільше серед решти українських міст-мільйонників.

Стабільно низька вакантність 

Минулого року через пандемію та карантинні обмеження девелопери були змушені постійно коригувати умови роботи, які до того були схожими з умовами в торгівельних об’єктах різних регіонів. Наприклад, у ТРЦ Рів’єра надавали короткострокові знижки деяким операторам в залежності від групи товарів і показників їхнього товарообігу.

Минулого року у найуспішніших об’єктах  вартість оренди приміщень галереї моди площею 50-200 кв. м становила $30-60/кв. м/місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційних платежів), а в у віддалених від центру  та застарілих об’єктах – $15-30/кв. м/місяць. 

Історичні переваги одеського ринку (наявність головного торгового порту, розвинений туризм та фінансово забезпечене населення) завжди забезпечували підвищений інтерес з боку рітейлерів до розвитку в цьому регіоні та допомогли гравцям трішки легше пережити минулий кризовий рік. А відсутність нових торгових площ забезпечили майже нульову вакантність у більшості якісних ТЦ/ТРЦ. Однак, в районних торгових об’єктах зі слабкими якірними орендарями вакантність поступово почала зростати.

Зокрема, генеральний директор ТРЦ Рів’єра Андрій Бринзило розповів, що для ТРЦ Рів’єра 2020 рік був досить успішним. Показник вакантності тут утримувався на рівні 1,7%. Крім того, ТРЦ вдалось залучити двох нових для міста орендарів – Gap і Decathlon, які зайняли площу в 5600 кв. м і повинні сприяти зростання трафіку Загалом в ТРЦ уклали низку договорів з новими міжнародними і українськими орендарями на загальну площу майже 7200 кв. м. У четвертому кварталі 2020 року трафік цього ТРЦ скоротився лише на 5%. Але саме на цей період припав карантин вихідного дня та суворі карантинні обмеження червоної зони, коли в ТРЦ працювали лише супермаркет та орендарі з дозволеними для продажу категоріями товарів. Крім того, в цей час відбулось закриття дитячого розважального парку через заміну орендаря. Тож, з урахуванням всього переліченого, падіння на 5% можна вважата незначним. 

На фінішній прямій

Одеса займає третє місце в Україні за кількістю населення, що є дуже важливим показником для розвитку торгівлі. Але, незважаючи на це, за останні п’ять років тут не було відкрито жодного професійного ТЦ/ТРЦ площею понад 30 000 кв. м. Пропозиція тут представлена торговими об’єктами, що були введені в експлуатацію у 2004-14 роках, які вже встигли морально та фізично застаріти.

Невдовзі ця ситуація може змінитись, оскільки минулого року попри пандемію дехто все ж продовжив будівництво нових проектів. Так, вже цього року може відкритись ТЦ Меркурій, де зараз проводиться переформатування в аутлет-центр. За інформацією УРТЦ, після реновації орендна площа об’єкту збільшиться до 40 000 кв. м. Також в 2021-му очікується відкриття другої черги ТРЦ Острів, орендна площа якого після розширення зросте з 15 727 кв. м до 37 800 кв. м, а загальна площа збільшиться до 70 100 кв. м. 

Крім того, триває будівництво одеського ТРЦ та БЦ Акварель. А компанія Budhouse Group планує до кінця року відновити будівництво ТРЦ Yessa, орендна площа якого становить 39 000 кв. м. На думку Дмитра Топольськова, варто враховувати, що ТРЦ Рів’єра та ТРЦ City Centre можуть ввести в експлуатацію нові площи, збільшивши таким чином свою конкурентну стійкість. 

Будуються в Одесі й нові проекти. Як повідомили в Colliers Ukraine, минулого року на стадії розробки концепції перебували чотири об’єкти загальною площею понад 180 000 кв. м. В той же час відкриття Odessa Mall (орендна площа – 39 200 кв. м), Іподром (орендна площа – 62 500 кв. м) та ТРЦ Auchan Les Vignes (орендна площа – 40 000 кв. м) перенесли на невизначений період.

Читайте також – 

Ukrainian dead malls: скільки в Україні закритих ТРЦ і що з ними відбувається зараз