На межі насичення: як розвивається ринок торговельної нерухомості Львова

У поточному році ринок торговельної нерухомості Львова продемонстрував стабільність орендних ставок, мінімальну вакантність і невелике зростання за рахунок відкриття нових об’єктів. Деякі експерти прогнозують можливий профіцит торговельних площ в цьому місті.

Цей текст доступний також російською мовою

Як пише журнал Commercial Property, загальне покращення макроекономічної ситуації в Україні, зростання реальних доходів населення та сповільнення інфляції позитивним чином позначилися на ринку торговельної нерухомості країни. “Відзначається зростання купівельної активності і, як результат, збільшення оборотів орендарів”, – говорить Тетяна Марковська, заступник директора департаменту торговельної нерухомості Colliers International (Україна). За даними компанії, якщо говорити про ринок торговельної нерухомості Львова, то в деяких об’єктах зростання оборотів за перше півріччя 2019-го склало 20% порівняно з аналогічним періодом 2018 року. “При цьому важливо відзначити, що відкриття нових об’єктів не призводить до зниження оборотів рітейлерів в діючих ТЦ / ТРЦ міста”, – говорить Тетяна Марковська.

Дану тенденцію підтверджують і самі гравці ринку. Наприклад, Victoria Gardens, найбільший ТРЦ міста, що відкрився в 2016 році, демонструє найпозитивніші показники серед всіх торгових об’єктів Dragon Capital.

Як повідомила Наталія Кравець, комерційний директор Dragon Capital Property Management, зростання товарообігів орендарів цього об’єкта виріс більш ніж на 20% в порівнянні з другим півріччям 2018-го. Таку ж динаміку демонструє і показник відвідуваності.

Спортивний торгово-розважальний центр (СТРЦ) Spartak, новачок на ринку Львова, що відкрився в березні поточного року, до серпня досяг планових показників, обороти якірних орендарів і відвідуваність об’єкта зросли вдвічі. «Незважаючи на те, що весна-літо – складний період для старту та ведення бізнесу, завдяки нестандартним маркетинговим активностям і сміливій рекламній кампанії ми зацікавили нашим проектом і орендарів, і клієнтів. Із завершенням деякими операторами ремонтних робіт і відкриттям нових магазинів ми очікуємо ще кращих результатів», – коментують в СТРЦ Spartak.

Вакантність на мінімумі, а ставки стабільні

За даними компанії UTG, на серпень 2019 року у Львові функціонувало 36 ТЦ: 2 регіональних, 6 окружних, 16 мікрорайонних та 12 спеціалізованих. При цьому нова пропозиція поточного року включає такі об’єкти, як СТРЦ Spartak (орендована площа – 23 000 кв. м), ТЦ Vernissage Lviv Mall (орендована площа – 1000 кв. м) і торгово-офісний центр по вул. Госпітальній, 11 (торгова площа – близько 1300 кв. м).

За даними Cushman & Wakefield в Україні, обсяг сучасних торгових приміщень у Львові становить 400 000 кв. м або 527 кв. м/1000 жителів. Згідно з оцінками компанії UTG, за рівнем забезпеченості торговими площами місто займає провідні позиції в Україні за рівнем концентрації і зручності доступу також є одним з лідерів країни. А ось в компанії Colliers International (Україна) оцінюють показник насиченості торговими площами у Львові в 269 кв. м/1000 жителів (для оцінки бралися до уваги якісні ТЦ/ТРЦ площею понад 5000 кв. м з відомими операторами).

На ринку Львова трохи нових торгових центрів, а великих споруджуваних проектів і зовсім немає.

Як розповідає Анна Марсова, керівник департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості Cushman & Wakefield в Україні, дефіцит нової пропозиції в сукупності зі зростаючим попитом орендарів призвів до того, що вакантність в кращих торгових центрах Львова наблизилася до нуля. За підрахунками компанії UTG, середньозважений рівень вільних площ в середині 2019 року становив 2,9%.

Не відчувають труднощів із заповнюваністю не тільки вже представлені на ринку об’єкти, але і нові ТЦ/ТРЦ. Наприклад, ТРЦ Forum Lviv з середини 2018 року і досі підтримує 100-відсотковий рівень заповнюваності. Крім цього, ТРЦ має лист очікування орендарів.

У СТРЦ Spartak, що відкрився в березні поточного року, станом на серпень заповнено 90% торгових галерей. Сьогодні в цьому об’єкті вільно лише кілька лотів, а до кінця року очікується 100-відсоткова заповнюваність.

В компанії Colliers International (Україна) прогнозують подальше зниження рівня вакантності з урахуванням відсутності перспективної пропозиції нових торгових площ в короткостроковому періоді, а також досить високого інтересу з боку рітейлерів.

Крім того, існує велика ймовірність виходу великих міжнародних брендів, які раніше не були представлені на ринку. «Львів викликає предметний інтерес у таких великих рітейлерів, як H&M, De Facto та інших», – говорить Тетяна Марковська.

Діапазон середніх ставок оренди на ринку торговельної нерухомості Львова в порівнянні з минулим роком не змінився. За даними компанії Cushman & Wakefield в Україні, ціна оренди приміщень в кращих торгових центрах міста знаходиться в діапазоні від $30 до $60/кв. м/місяць (без урахування ПДВ і експлуатаційних витрат). При цьому в компанії UTG відзначають, що традиційно високі ставки (більше $30/кв. м/місяць) характерні для найбільш успішних ТРЦ – а це Victoria Gardens, King Cross Leopolis і Forum Lviv.

Середні ціни (до $30/кв. м/місяць) спостерігаються в успішних у минулому, але застарілих об’єктах (до таких належать Роксолана, Опера Пасаж, Скриня, мережа ТЦ ВАМ і ряд інших), а також в нових комплексах, що набирають популярність. Наприклад, СТРЦ Spartak. Як повідомила Тетяна Альховська, керівник PR-відділу СТРЦ Spartak, “вилка” орендних ставок у цьому об’єкті станом на серпень 2019 року варіювалася від $ 21 до $ 200 / кв. м / місяць залежно від площі і розміщення лота, маркетингові платежі становили $ 1 / кв. м/ місяць, а експлуатаційні – $3/кв. м/місяць.

Найнижчі на ринку ціни – до $12/кв. м/місяць, як повідомили в компанії UTG, зафіксовані в об’єктах, розташованих у віддалених від центру міста районах і мають суттєві концептуальні недоліки – ТЦ Шувар, Сріблястий та інших.

Трансформація ринку

У короткостроковій перспективі на ринку торговельної нерухомості Львова не відбудеться істотних змін. За даними компанії UTG, до кінця 2021 року в місті планується відкриття ТРЦ на місці супермаркету Арсен на проспекті Червоної Калини (орендована площа – 24 750 кв. м) і ТРЦ на території колишнього заводу Кінескоп по вул. Героїв УПА (орендована площа – 8550 кв. м).

Проте, навіть ця невелика пропозиція може призвести до профіциту торгових площ.

За оцінками компанії UTG, станом на середину 2019 року в місті спостерігався дефіцит торговельних приміщень у обсязі 20 735 кв. м. «У разі реалізації та запуску в експлуатацію заявлених перспективних проектів на ринку може утворитися профіцит, що спричинить переміщення орендарів з морально застарілих і втрачаючих популярність об’єктів, а також вплине на зростання вакантності і корекцію ставок оренди в бік зниження», – дає прогнози Оксана Гаврилевич, провідний аналітик UTG.

До того ж це не єдині торгові проекти, заплановані в місті. Так, компанія Львівбудмакс-Інвест отримала декларацію на будівництво другої черги СТРЦ Spartak (орендована площа – близько 17 000 кв. м). Також в поточному році міська влада затвердила кілька детальних планів територій, забудова яких передбачає і будівництво торгових площ.

Наприклад, 20 червня Львівська міська рада погодила детальний план території, що передбачає забудову ділянки колишнього заводу Алмазінструмент, на місці якого побудують житлові будинки і торгово-розважальний центр з зоною відпочинку, а 9 серпня погодила містобудівні умови і обмеження на будівництво п’ятиповерхового торгового центру з готелем по вул. Шота Руставелі, 40, який з’явиться на місці діючого магазину Рукавичка за рахунок прибудови та надбудови будівлі.

Крім того, як зазначила Анна Марсова, на ринку спостерігається ще одна тенденція – розвиток так званих convenience shopping malls, тобто торгових центрів “біля будинку”, які розташовані в складі житлових комплексів і орієнтовані на жителів прилеглих будинків.

“Основний гравець, який успішно розвиває цей формат у Львові, – Avalon Inc. Девелопери житлової нерухомості Львова стали більше уваги приділяти першим комерційним поверхам і скрупульозно підбирають орендарів для зручності мешканців, таким чином розвиваючи рітейл у складі житла”, – описує тенденцію Анна Марсова.

Втім, у компанії Львівбудмакс-Інвест дають більш оптимістичні прогнози і впевнені: навіть якщо в кожному районі міста відкриється торговий центр – попит на нього все одно буде. Однак важливо, щоб новий об’єкт забезпечував комплексну пропозицію. «З кожним роком Львів наближається до теперішнього мегаполісу – у людей залишається все менше вільного часу і все більше роботи. Тому зростає попит на ті торгові центри, де можна вирішити багато завдань: купити продукти, відвести дитину в басейн, зробити манікюр, отримати посилку і так далі», – резюмували в компанії Львівбудмакс-Інвест.

За матеріалами: Commercial Property

Читайте також

Застигла в русі: огляд торгової нерухомості Харкова