Підсумки року в девелопменті: акцент на безпеку та повернення до довоєнних показників

В 2023 році девелопмент був максимально готовий до роботи в умовах частих тривог, коли потрібно було зачиняти торгові центри навіть на 4-6 годин. Навчився швидко відновлювати роботу після потрапляння ракет, був готовий до ймовірних відключень електроенергії та попри все вийшов майже на довоєнні показники. 

Можна продовжувати з ностальгією згадувати 2018 рік – останній перед катаклізмами, як-то: епідемія коронавірусу та повномасштабна війна в Україні. Але, як показує досвід, труднощі тільки загартовують український бізнес та мотивують шукати нестандартні рішення. RAU розпитала провідних експертів ринку, з якими підсумками вони закінчили 2023 рік.

Про кількісні показники відвідуваності

В 2020 році під час пандемії коронавірусу особливо відчутно постраждав девелопмент. Як каже директор UTG Євгенія Локтіонова за період 2020-21 років приблизно 44% населення України почали рідше бувати в торгових об’єктах, а середньоринковий показник відвідуваності до початку 2022 року знизився з 687 до 506 осіб на 1000 кв. м GLA. 

Далі, коли здавалося, що пандемія йде до свого завершення, в Україні сталася велика війна. «Під час перших місяців військових дій торгові центри закрилися, а відвідуваність в середині 2022 року опустилася до історичного мінімуму – 291 відвідувач на 1000 кв. м GLA. Витіснення ворожих військ із території Київської області повернуло населення до столиці, торгова нерухомість потроху почала поновлювати свою роботу та поступово почала відновлюватись відвідуваність. І на грудень 2023 року цей показник був 367 особи на 1000 кв. м GLA», – доповнює Локтіонова.

СЕО консалтингової компанії Retail&Development Advisor Андрій Лотоцький теж підтверджує, що трафіки багатьох торгових центрів повернулися до довоєнного періоду та навіть виросли. В першу чергу це стосується західних областей та Києва.

До прикладу, ТРЦ Respublika Park за 2023 рік відвідали 15,1 млн людей, було відкрито 56 нових магазинів, а від місяця до місяця фіксувалося постійне зростання товарообігу, відвідуваності та найголовніше – конверсії. В день народження ТРЦ, 12 листопада 2023 року, був зафіксований найбільший показник – 124 351 відвідувачів. Парк розваг Neopolis відвідали за рік 746 256 гостей. Про це повідомляє комерційний директор ТРЦ Respublika Park Олена Яценко.

На фото: ТРЦ Respublika Park

Але є цікава особливість поведінки клієнтів. Як каже  співвласниця та CEO Usupso та O!Some Маріанна Самсонова, вітрини більше не працюють – вони не затягують покупців, бо ті роблять вибір ще до того, як потрапити в ТЦ. Ймовірно, це пояснюється тим, що клієнти не знають, чи встигнуть придбати все необхідне до тривоги, тому приходять до ТЦ з конкретним завданням і ціленаправлено йдуть його виконувати. 

Про орендні ставки та договірні зобов’язання

В перші місяці війни було справжнє взаємовигідне партнерство: девелопери надавали знижки по орендним ставкам, а рітейлери продовжували працювати попри велику небезпеку. Поступово трафік в торгових центрах відновлювався, відповідно, потроху почали повертатися договори зі сплатою орендних ставок у повному обсязі. Але в 2023 році все ще продовжували діяти індивідуальні знижки.

«В більшості ТЦ знижки, які надавалися в 2022 році, були скасовані. Нові угоди на аналогічні лоти підписуються в більшості випадків із приростом в основному 10% до 2021 року», – коментує Лотоцький.

А СЕО Nhood Україна Ганна Корягіна каже, що в ТРЦ Rive Gauche 20% орендарів сплачують орендні платежі в повному обсязі згідно договорів, 80% мають індивідуальні знижки (в середньому – це 25-30%) та у 100% у орендарів немає фіксації курсу.

Про вакантність

З початком війни здебільшого працювали лише продуктові рітейлери та аптеки, щоб задовольнити базові потреби людей. Але вже в перші місяці потроху почали поновлювати роботу й інші магазини. «На початок 2023 року фактично закритих магазинів у ТЦ було приблизно 19,7%, особливо регіонального (27,2%) та окружного (18,8%) формату. Вакантність у деяких об’єктах перевищувала 60%. Продовжується відновлення роботи популярних операторів. До LPP, Caliope, Mango, McDonald’s додався H&M», – коментує Локтіонова.

Інфографіка від Локтіонової

Цілком логічно, що в більш безпечних місцях і вакантність мінімальна. Це підтверджує Лотоцький: «В західних областях вакантність на рівні 10% (без врахування магазинів групи Inditex, які ще не працюють) Те ж саме можна сказати і про Київ. Наприклад, ТРЦ Respublika Park має рекордну наповненість від початку роботи».

А ще найпоказовішим прикладом, який підтверджує зменшення вакантності, є кейс перезапуску Blockbuster Mall, керуюча компанія якого змогла забезпечити відкриття комерційних площ кількісно більше, ніж в довоєнний час з урахуваннях відсутності певних мереж в актуальний час. «Найбільш успішні проекти вже повернулись і навіть іноді перевиконали довоєнні показники. Ведеться постійна робота для зменшення вакантної площі в наших комерційних проектах, періодично відбувається ротація орендарів. В середньому за період 2023 року нам вдалось ще підвищити рівень наповненості на декілька відсотків», – коментує Корягіна.

Про тенденції 2023 року

Зокрема, Ганна Корягіна виділяє наступні тенденції року:

Споживацькі тренди:

• Перевага віддається форматам, які відповідають ціновим очікуванням, а також знаходяться поруч зі споживачем. Доказом тому може бути стрімкий розвиток мережі Аврора, яка під час війни кожні 14 годин відкриває новий магазин і нарощує виторг;
• Серед лідерів продажів залишаються такі категорії товарів, як ліки та солодощі;
• Сприйняття торговельних центрів, як можливості відпочинку та зміни фокуса уваги з повсякденних подій;
•  Зважаючи стабілізацію курсових очікувань, можна відмітити схильність населення до більш вагомих покупок;
• Попит на товари національного виробництва.

Тренди серед орендарів та рітейлерів:

• Відкриття перших офлайн-магазинів для багатьох гравців Instagram-простору, при цьому очевидним є прагнення навіть no-name брендів працювати в кращих ТРЦ країни;
•  Соціальна відповідальність – більшість рітейл-мереж мають власні проекти, які так чи інакше спрямовані на допомогу постраждалим від війни або сприяють задоволенню потреб ЗСУ та НГУ;
• Інклюзивність: кількість людей, які вимагають спеціальних архітектурно-планувальних рішень в Україні зростає, тому забезпечення доступності будівель і споруд, у яких кожна особа незалежно від віку, статі, інвалідності, функціональних порушень, рівня комунікативних можливостей або обставин може відчувати себе безпечно стає як ніколи актуальним;
• Продовжується тренд на використання національних та історичних мотивів в дизайні, але багато брендів виходять на принципово новий якісний рівень в своєму підході до опрацювання національної спадщини, наприклад, Gunia, Kobzart.brand, Pupcha Kylym, Gushka та інші;
• Омніканальність та увага до штучного інтелекту;
• Великі інвестиції в систему організації логістики, робочу силу та досконалість екосистеми в цілому;
• Нестандартне використання площі торговельного залу. Яскравий приклад – Ponchyk Boy з Техно Їжак в ЦУМ;
•  Відкриття відділень та торгових точок за кордоном: Дніпро-М, Нова пошта, Katsurina, One Price, Чорноморка та інші.

Тренди серед орендодавців та ТРЦ:

• Активне нарощування долі українських брендів. І не завжди підставою таких рішень є той факт, що міжнародний рітейл має певні обмеження щодо розвитку в Україні;
• Національний рітейл користується великим рівнем лояльності від сучасного споживача, що також сприяє якісним змінам в tenant-mix;
• Більшість орендодавців підготували свої об’єкти до блекаутів ще на початку року;
• Омніканальність, а саме – розвиток вже декілька років тому заданого тренду створення digital-близнюка для ТРЦ. Пілотним проектом на українському ринку можна назвати новий проект від River Mall – застосунок Get by River;
• Масштабність маркетингових івентів, бо ТРЦ добре розуміють важливість зміни фокуса для своїх споживачів, тому більшість ТРЦ столиці та регіонів радували відвідувачів масштабними концертами;
• Підтримка та допомога в забезпеченні потреб НГУ та ЗСУ.

Про питання безпеки, яке гостро стояло в 2023 році

27 червня 2022 року ракети росії потрапили в ТЦ Амстор в місті Кременчук. Цей теракт став поштовхом для всього бізнесу і не тільки девелопменту, більш серйозно ставитися до ракетних обстрілів. Тому в 2023 році питанню безпеки приділяли багато уваги.

Перш за все – це евакуація людей під час повітряних тривог. Тому в кожному торговому центрі лунала сирена та просили пройти людей в найближче укриття. Персонал в тому ж числі. Деякі ТЦ мають парковку, або нульові поверхи, які фактично і є укриттями. Інші у гучномовець казали адреси найближчих укриттів.

Про очікування на 2024 рік

Представники девелопменту мають лише позитивні прогнози на 2024 рік.

«Зараз ми маємо завжди бути готовими до негативних сценаріїв розвитку, але дивлячись, з якою швидкістю розвивається комерційна нерухомість на заході України, збільшується рівень наповненості в якісних ТРЦ столиці, спілкуючись з неприсутніми в Україні брендами, які ще тільки вивчають можливість виходу, а також з тими, хто вже фіксує показники діяльності, які перебільшили всі очікування, хочеться робити виключно позитивні прогнози, доказом чому є ціла низка заяв щодо відкриття нових проектів. Водночас саме такі зовнішні фактори сприяють нестриманому розвитку в напрямках омніканальності, використанні ШІ та підвищенню якості операційної досконалості (від часу на доставку замовлення до асортиментної моделі)», – каже Корягіна.

Також, як підкреслює Локтіонова, завдань на новий рік багато, зокрема, це і подальше зростання відвідуваності торговельних центрів, і відкриття зачинених магазинів популярних міжнародних мереж, вихід нових міжнародних рітейлерів та, звісно, поступове відновлення доходів населення.

А ТРЦ Respublika Park і парк розваг Neopolis в 2024 році будуть продовжувати впроваджувати нові стандарти у сфері торгівлі та дозвілля. В планах на перший квартал 2024 року – ще більше магазинів, запуск нових форматів та актуальних сервісів для відвідувачів ТРЦ.