Перспективний формат: чому в регіонах зростає популярність ритейл-парків – кейси Building Development

Засновник будівельної та керуючої компанії Building Development Роман Курицький в ході RAU Expo 2025 розповів про особливості девелопменту торговельної нерухомості в регіонах. Зокрема, про нові формати і нові можливості для ритейл-парків в Україні.

Компанія Building Development має чималий досвід у сфері комерційної нерухомості в Україні, забезпечуючи повний цикл управління проєктами — від аналізу локації та створення концепції до будівництва, брокериджу, орендного менеджменту, а також технічного, фінансового й юридичного супроводу. Під її управлінням знаходиться близько 200 000 кв. м торговельних і офісних площ. Нині компанія зосереджена на розвитку ритейл-парків нового покоління під брендом Obriy. І на те є вагомі причини.

Перший в Українці

Компанія Building Development разом із Alterra Group створюють мережу багатофункціональних торговельних центрів у форматі «ритейл-парк». Першим таким спільним проєктом став ТЦ Obriy Trypil в місті Українка у Київській області, відкритий у лютому 2025 року. Це невеликий ТЦ площею 3500 кв. м, збудований одразу з бомбосховищем (300 кв. м) та паркінгом на 75 машиномісць. Фактично він поєднує в собі два класичні формати – звичайного торговельного центру і ритейл-парку.

Попри невелику площу, ТЦ демонструє дуже гарні показники роботи – нульову вакантність та високі обороти орендарів. Зокрема, виторги бренду Sinsay співставні з магазинами у великих ТРЦ. Те ж саме можна сказати про якірного орендаря – супермаркет Фора у новому форматі площею 1200  кв. м, магазин Eva та інших. Та й бомбосховище користується попитом через часті обстріли сусідньої Трипільської ТЕЦ. Цей успіх підтвердив правильність вибраної концепції – спорудження ТЦ у невеликих містах з населенням у пару десятків тисяч людей, але з великим потенціалом завдяки транзитному трафіку. Де, як правило, немає сучасних професійних торговельних центрів, тому конкуренція мінімальна.

Важливі нюанси концепції

Ідея створення мережі ритейл-парків виникла в 2019 році, а її реалізація відбулася через два роки – в листопаді 2021-го, коли було відкрито ТЦ Retail Park Bucha у місті Буча на Київщині. Цей класичний ритейл-парк площею 13 200 кв. м. було зведено в партнерстві із Real Estate Group.

На той момент у Києві з весни 2018 року вже працював перший в Україні Ритейл Парк Почайна (на проспекті Степана Бандери, 15 І), девелопером якого виступив український підрозділ французької компанії Immochan (нині Nhood Ukraine). Але він не мав великого успіху, в тому числі через неручний заїзд/виїзд, а також відсутність додаткових сервісів до існуючих кількох великих магазинів. Що створило враження про незатребуваність подібного роду обєктів.

Натомість ТЦ Retail Park Bucha зміг швидко відновитися після руйнування в ході бойових дій. Це сталося 30 травня 2022 року й у даний час тут теж нульова вакантність. Успіх даного ритейл-парку забезпечила наявність не тільки продуктового якоря – супермаркету АТБ, але ще й одразу двох магазинів техніки – Comfy та Фокстрот. Два великих гравця створили синергетичний ефект – тепер жителі навколишніх населених пунктів їдуть в одне місце і купують техніку тільки там. Проте так не працює, наприклад, з аптеками і два заклади на один ТЦ – буде забагато.

Для доповнення tenant-mix тут додали магазин drogerie (Prostor) винний маркет OKWine, а для створення додаткового трафіка – відкрили магазин Rozetka та відділення Нова пошта. На додачу на другому поверсі влаштували фітнес-клуб Sport Life та стаціонарну клініку на 2000 кв. м. Цей нетиповий хід (клініка) теж забезпечує ТЦ Retail Park Bucha додатковими клієнтами – опосередковано близько 9%. Відповідно, фітнес-клуб – це ще 12%, якщо говорити про невеликі ТЦ площею близько 5000 кв. м.

Аби визначити правильний пнабір орендарів, довго вивчався досвід Польщі, де найбільша кількість ритейл-парків у Європі. Також мало значення, що вибране місце – це права сторона дороги, тобто в супутньому напрямку вечірньому потоку споживачів у місті.

Нові проєкти

Наразі в селищі Татарів, що неподалік від Буковеля, активно йде будівництво нового об’єкта – ТЦ Obriy Tatariv. Землю під цей проєкт шукали п’ять років, оскільки потрібно було знайти ділянку так само по правій стороні руху до повороту на Яблуницю. Саме для ритейл-парку надзвичайно важливим є фасад, тут від доволі великий. Також критично важлива наявність великої парковки, бо ритейл-парки зазвичай розташовані на об’їзних магістралях, на важливих розвилках доріг тощо.

Фактично об’єкт буде розташовано в самому центрі регіону. Окрім 10-хвилинної доступності до Буковелю, трафік забезпечуватиме роздоріжжя на Косів, Ворохту та Говерлу. Аби виправдати існуючий тут вислів «коли гуцули спускаються з гір, торгівля йде дуже добре» в новому ТЦ в якості якорів будуть магазин Jysk та локальний FMCG-оператор – супермаркет Torba. Також підписано контракт з ДРЦ Країна Мрій, який займе 1600 кв. м площі, та забезпечуватиме додатковий трафік. Серед інших орендарів – магазини Eva, Sinsay, Аврора, заклад Lviv Croissants та інші.

Ще один ТЦ площею майже 6500 кв. м планується до відкриття вже цього літа в селі Малехів, що формально знаходиться у Львській області, але фактично – це околиці Львова.

Цей проєкт теж реалізується разом із компанією Alterra Group, де фасадна частина складського комплексу буде відведена під ритейл парк, де для кожного магазину – свій окремий вхід. Тут розрахунок на те, щоб перехопити покупців, які їхатимуть за покупками у Львів, ще на підході. Схожа ситуація, наприклад, спостерігається біля Києва в районі населених пунктів Софіївська Борщагівка, Чабани, Новосілки, Буча, Ірпінь, Вишгород, Бориспіль та Бровари. Де будується нове житло, концентрується молодь і трафік дозволяє отримати хороший виторг. Тут той самий базовий набір орендарів – супермаркет Torba, магазини Sinsay, Jysk, Аврора, фуд-корт з рестораном та кав’ярнею. В результаті людям не треба довго добиратися в центр Львова, шукати місце для парковки і потім вибиратися назад. Все необхідне можна купити на околиці в нових зручних магазинах.

Тому компанія планувала збудувати аналогічний об’єкт ще й біля столиці. Так з’явився проєкт ТЦ Obriy Vyshhorod на об’їзній дорозі у Вишгороді.

Тут на трасі до Димера нараховується п’ять магазинів Фора, Novus, три АТБ та Сільпо. Але торгівля на виїзді з міста має свою сезонність – з весни до глибокої осені. Цей ТЦ площею 10 700 кв. м матиме супермаркет Сільпо, традиційно також буде Sinsay та Jysk та LC Waikiki. Обовязково має бути фуд-корт з можливістю швидкого перекусу. А також велика парковка – в даному випадку на 240 машин.

Відповідь на вимоги часу

Ритейл-парк побудувати виходить дешевше та швидше аніж класичний ТРЦ. Оскільки ритейл-парки не мають загальних зон користування: всі входи окремі. Відповідно, не потрібен великий штат прибиральників тощо. Переважно це простіші та бюджетніші конструкції, які будуються швидко, що дає кращу  окупність, ніж  в класичному ТРЦ. Інженерія для одноповерхового об’єкту теж дешевша, тобто будівництво загалом потребує менше інвестицій. Проте й вартість оренди тут теж менша, на рівні $7-10.

Важлива також гнучність та модульність формату: можливе легке перепланування або розширення залежно від запиту ринку. На додачу комбінація форматів—можливість інтегрувати супермаркети, дрогері, дискаунтери, магазини fast fashion, drive-through та інші в умовах війни роблять формат ритейл-парку в Україні оптимальним. Особливо, враховуючи, що виторг у передмісті мегаполісів росте у геометричній прогресії.