Олександр Фіалка, RDA: 5 принципів переосмислення ТРЦ та світові тренди в реконцепції торгівельних центрів

Як зростання конкуренції та зміна споживчих вподобань впливає на торговельну нерухомість та що роблять світові й українські девелопери для того, щоб залишатися актуальними.

Цей матеріал доступний російською мовою

На початку грудня у київському КВЦ Парковий відбувся VII міжнародний саміт індустрії рітейлу та девелопменту Retail&Development Business Summit–2019. Одним зі спікерів заходу став партнер консалтингової компанії Retail & Development Advisor та співзасновник Асоціації рітейлерів України Олександр Фіалка. Експерт виступив з презентацією «Світові тренди в редевелопменті, реконцепції та ревіталізації торговельної нерухомості». Редакція RAU пропонує ознайомитися з найцікавішими тезами виступу Олександра.

За нашими оцінками загальна пропозиція якісної торгової нерухомості в Києві становить понад 1,3 млн кв. м, а в найближчі кілька років ця цифра може суттєво зрости. На різних стадіях девелопменту у столиці знаходиться ще близько 600 000 кв. м GLA, в разі добудови яких загальний обсяг орендних площ збільшиться майже в 1,5 рази.

Яким чином на ринок вплине виведення такого значного обсягу площ? Чи відбудеться перенасичення ринку і спад ключових показників? З нашої точки зору ні – столична агломерація взмозі без проблем поглинути й значно більший об’єм площ. Адже тенденції в Київському регіоні не співпадають із загальнодержавними. За даними Державної служби статистики, населення Києва та області зростає колосальними темпами. Тільки з початку 2019 року офіційна кількість жителів столиці зросла майже на 10 000 людей, проте реальний приріст населення набагато більший. Згідно з дослідженням Аналітично-дослідницького центру “Інститут міста” та Інституту демографії та соціальних досліджень НАНУ, в столиці вже проживає близько 4 млн осіб, а фактичну чисельність населення Києва в 2025 року потрібно оцінювати, щонайменше, в 5 млн.

На графіку, складеному спеціалістами Київгенплану, можна побачити: наскільки активно буде зростати населення передмість столиці у найближчі 20 років.

З одного боку, збільшення населення – гарна новина для девелоперів і рітейлерів. Адже нові споживачі зможуть забезпечувати зростання відвідуваності ТРЦ та збільшення продажів в магазинах.

Проте є й інша сторона медалі. Враховуючи той факт, що значна частина людей з передмістя працює в Києві, зростання населення створить додаткове навантаження на вуличну мережу міста, яка вже працює на межі своєї пропускної здатності.

Якщо не станеться якогось істотного прориву, Київ ризикує перетворитися на суцільний автомобільний корок. А це значить, що шлях споживачів до віддалених торгових центрів буде займати ще більше часу.

Час стає одним з найбільш важливих ресурсів сьогодення. І сучасні споживачі не бажають витрачати цей ресурс на банальний шопінг. У покоління Y та Z інакші життєві пріорітети, вони по-іншому приймають рішення про покупку в офлайні та онлайні. Саме тому перед існуючими торговельними центрами вже зараз постають нові виклики. Яким чином залучити в свої об’єкти відвідувачів в умовах економії часу, зростання частки онлайн-продажів та зниження інтересу до офлайн-шопінгу?

Вже зараз зрозуміло, що багатьом ТЦ та ТРЦ прийдеться повністю переосмислити свої торгові простори, а в деяких випадках – і змінити їх цільове призначення. В іншому випадку вони не зможуть бути успішними й будуть вимушені припинити свою роботу. Це вже відбувається в США, де за останні роки закрилися сотні торговельних центрів, які не змогли залишатися актуальними. За прогнозами компанії Coresight Research, в найближчі 5 років в Америці можуть закритися до 25% торговельних центрів.

Проте говорити про смерть торговельної нерухомості зарано. Навіть в Америці у багатьох великих молів майже 100% заповненість торгових площ. При цьому в тому ж США існує багато прикладів вдалих реконцептів та ревіталізції застарілих торговельних об’єктів. Один з них – Mizner Park у Флориді, де закритий торговий центр був перетворений на комплекс із громадськими просторами, офісами, розкішними квартирами, будинками та різноманітною рітейл-складовою.

Або ж Town & Country Mall в Х’юстоні, який перетворився на змішану забудову з новими торговими приміщеннями, а також квартирами, будинками, офісами, готелем, зеленими насадженнями та прогулянковими вуличними пейзажами.

Втім, часткова реконцепція чи ревіталізація об’єктів вже відбувається не тільки в США та країнах Європи, але і в Україні. Наприклад, столичний ТРЦ Караван, який свого часу був одним з найбільш успішних торговельних об’єктів країни, тепер був змушений повністю змінити концепцію і стати аутлет-центром. А декілька років тому мультифункціональний комплекс Silver Breeze у Києві радикально скоротив торгові площі, переформатувавши другий поверх під офіси. Тоді керівник проекту розповідав, що змінивши призначення другого поверху, компанії вдалося збільшити GLA комплексу. Таким чином, менеджменту вдалося заповнити площі на 106% від початкових планів проекту. В компанії запевняли, що завдяки такому рішенню дохід від другого поверху зріс приблизно в 2,5 рази.

Загалом, за оцінками експертів, реконцепції чи редевелопменту в Україні потребує до 50% торговельних площ. При цьому, переосмислюються не лише існуючі проекти, але й майбутні. Реконцепцію початкового проекту провів столичний ТРЦ і БЦ Retroville: замість спершу запланованої льодової арени в центрі ТРЦ буде простора «міська площа» в 1300 кв. м. Вона буде призначена для проведення заходів, фестивалів, свят, здатних акумулювати трафік відвідувачів. Також у відповідності до останніх тенденцій в компанії прийняли рішення значно розширити фудкорт, який стане чи не найбільшим в Києві. Його площа складе близько 1800 кв. м. Загалом, сильний tenant-mix, восьмизальний кінотеатр Multiplex (площею близько 3400 кв. м), фітнес-клуб Sport Life (близько 4350 кв. м), дитячий розважальний центр Fly Kids (близько 4700 кв. м), бізнес-центр і житлова нерухомість, що будується поруч, можуть зробити цей проект одним з найуспішніших в столиці.

До речі, стосовно фуд-корту, то у всьому світі його доля в ТРЦ продовжує збільшуватися. За даними компанії Food Service Vision, які були презентовані на цьогорічній виставці MAPIC у Каннах, за останні 10 років частка торговельних площ, відданих під сегмент food&beverage в США зросла на 4%, у Франції – на 7%, у Великобританії – на 8%. При цьому цей сегмент залучає все більше споживачів.

За даними дослідження Міжнародної ради торгових центрів (ICSC), починаючи з січня 2019-го 81% відвідувачів торгових центрів у США витрачали гроші на їжу та напої.

В цілому більше третини (38%) споживачів зараз витрачають більше на їжу та напої в ресторанах (включаючи їжу на виніс), ніж на покупки в магазинах. Втім, експерти сходяться в думці, що загально-прийнятного стандарту по долі F&B для всіх ТРЦ не існує.

Хотілося б також згадати приклад девелоперської компанії Arricano, яка переосмислила проект столичного ТРК Lukianivka. В ньому скоротилася торгова функція, а збільшилася розважальна, освітня та творча. Передбачається, що традиційний рітейл в ТРК Lukianivka займатиме лише 49%, тоді як їжа і відпочинок – 24%, а креативні простори (офіси/коворкінги) – 27%. Загалом, перепрофілювання торгових площ в офісні може стати ще одним трендом. Попит на офіси продовжує зростати, як і заповнюваність бізнес-центрів. Станом на початок року вакантність в БЦ Києва складала близько 6% і продовжує знижуватися. При цьому варто зазначити, що офісна складова в структурі комплексу, може позитивно впливати і на торгівлю за рахунок синергетичного ефекту.

В цілому, наш світ змінюється дуже швидко, тому реконцепти торгівельних центрів неминучі. Що ж потрібно для того, щоб проект реконцепції був успішним? На нашу думку є 5 основних принципів для успішного переосмислення торговельного центру

1. Своєчасність змін

Можливості для змін виникають із цілого ряду факторів, що впливають на торговий центр: зміни на ринку, смаків споживачів, напрямків роздрібної торгівлі тощо. Практичне знання усіх факторів дозволяє своєчасно ідентифікувати можливості. Коли ви не в змозі визнати чи зрозуміти зміни, що відбуваються, то ризикуєте проґавити необхідний для кардинальних змін момент.

2. Інтеграція в навколишнє середовище

Довгий час торговельні центри виглядали відірваними від навколишнього середовища, прилеглих жилих кварталів та громади в цілому. Проте настав час інтегрувати їх у життя районів. При переплануванні ТЦ необхідно розробити генеральний план не лише ТЦ, але і прилеглих територій, в яких торговий майданчик стане ключовим якорем, шукати та використовувати можливості для розширення інвестицій у навколишні житлові та комерційні квартали для їх зміцнення та пожвавлення. Торговельні центри також можна інтегрувати з іншими якорями громади, такими як культурні об’єкти, громадські будівлі, муніципальні парки, офісні концентрації та розташовані неподалік ресторани. Спільний маркетинг також може допомогти залучити більше відвідувачів та вдихнути нове життя в ваш об’єкт.

3. Створення зручної інфраструктури

Торговельний центр не зможе існувати, якщо буде островом в океані. Об’єкт повинен бути зручним та доступним для відвідувачів. Запустити послугу маршрутного автобусу від метро до ТРЦ, зробити зручну парковку та тротуари, зрозумілу навігацію – всі ці рішення можуть добре працювати, проте в майбутньому їх може бути недостатньо. Тому девелопери будуть змушені навчитися плідно співпрацювати з державними та місцевими органами влади для покращення транспортної інфраструктури, поліпшення пішохідних зв’язків тощо.

4. Формування унікального tenant-mix

Ваша мета: створити місце, в яке люди хочуть, а не вимушені їхати. Один із способів досягнення цієї цілі – створення незвичного, інноваційного міксу торгової та інших функцій. Міксу, який дозволить вийти за рамки передбачуваного та створити щось захоплююче. Ви можете поєднувати звичних і перевірених рітейлерів зі сміливими місцевими брендами, доповнювати розважальну складову незвичними операторами, залучати на фуд-корт заклади, які пропонують щось дійсно незвичне. Якщо вам важко побороти конкурента, вам життєво необхідно відрізнятися від нього, знайшовши свою унікальну пропозицію.

5. Грамотний аналіз ринку

Існують випадки, коли у торговельного центру прекрасна концепція, чудова архітектура та tenant-mix, але покупців все одно недостатньо. Скоріш за все, такі ТЦ стали жертвою неадекватної оцінки реалій ринку. З одного боку, вони могли постраждати від появи поруч нових і кращих торгових майданчиків, або ж зміни споживчих уподобань. З іншого, все це можна завчасно передбачити за допомогою грамотного аналізу ринку. При цьому етапи оцінки ринку роздрібної торгівлі завжди однакові, незалежно від того, чи будуєте ви новий проект, чи проводите реновацію старого. Ви повинні чітко розуміти потенціальну кількість відвідувачів та їхніх витрат, купівельну спроможність, конкурентне середовище та потреби вашої аудиторії.

Ну і пам’ятайте, що переосмислення торговельного центру – це безперервний, гнучкий і динамічний процес. Немає єдиної формули для штампування молів майбутнього. Купівельні паттерни та ринки постійно змінюються, тож вам потрібно бути готовим до дій в будь-який момент.

Читайте також – 

Олександр Фіалка, RDA: В Україні настав час девелоперів