Нові формати та нові правила гри: як зараз розвивається ринок торговельної нерухомості:

Під час RAU Expo 2025, що відбулася 11–12 червня  пройшла панельна дискусія «Ринок торговельної нерухомості. Нові формати та нові правила гри». Участь у ній взяли CEO Arricano Анна Чуботіна, комерційна директорка Dragon Capital Property Management Наталія Кравець та CEO Порт Сіті Груп Наталя Антоненко. Модерував розмову CEO Retail & Development Advisor Андрій Лотоцький.

Спікери обговорили ключові виклики для торгових центрів у 2024–2025 роках, вплив нових форматів на трафік, зміну поведінки покупців, сильні категорії товарів та підходи до управління ТРЦ у прифронтових містах. RAU публікує головні тези дискусії.

Про ключові виклики

– Які три ключові виклики постали перед вашими торгівельними центрами за останній рік — і як ви з ними впоралися?

Наталія Кравець: Чесно кажучи, ми очікували одних викликів, але зіткнулися з іншими. Наприклад, питання енергозабезпечення, до якого ми ретельно готувалися — інвестували в сонячну станцію та дизель-генератори — у підсумку не стало критичним. Також позитивною тенденцією стало зменшення кількості повітряних тривог: якщо торік у Києві вони займали до 5% робочого часу, то останні пів року — лише 1–3%. У Вінниці та Львові — навіть менше.

За останній рік ми спостерігали активну ротацію орендарів у наших об’єктах — до 40% залежно від локації, і здебільшого це були українські бренди. Наприклад, у Вінниці 100% замін орендарів — це вітчизняні компанії. Це свідчить про стійке зростання популярності українських брендів, які демонструють високу ефективність — у деяких випадках навіть перевищують міжнародні за товарообігом на квадратний метр.

Складним, але цікавим викликом стало збереження ефективності благодійних і соціальних активностей. Їхня актуальність для аудиторії знизилася, тому нашому маркетингу довелося шукати нові формати, і ми успішно адаптувались до змін.

Анна Чуботіна: Один із найскладніших викликів для — події в Кривому Розі, де в січні 2024-го через ракетний обстріл поруч із ТРЦ обʼєкт був тимчасово зачинений. На щастя, ніхто не постраждав, і вже через місяць ми частково відновили роботу. До осені переважна більшість магазинів знову відкрилися, а останні орендарі — зокрема New Yorker та Fly Kids — завершили відновлення на початку 2025-го. Це приклад потужної співпраці між командою та партнерами. Ми знизили вакантність з 11% до 4%.

Ще одним викликом стала заміна якірного орендаря у двох регіональних проєктах — у Запоріжжі та Кривому Розі ми припинили співпрацю з Ашаном, і на їх місце оперативно зайшов Сільпо. Вдалося уникнути тривалого простою та одночасно оновити концепцію: додати нові торгівельні категорії та залучити низку сильних брендів. Зараз у Запоріжжі вакантність — нульова, у Кривому Розі — близько 4%, але ми вже фіналізуємо угоди з орендарями й очікуємо повного заповнення до кінця року.

Ще один важливий фактор — ситуація з повітряними тривогами. У 2023 році в окремі періоди тривоги займали до 40–50% робочого часу. У 2024 році, після поділу області та міста в системі оповіщення, частка тривог зменшилася до 13–15%. Це позитивно впливає на поведінку споживачів: зростає трафік, поліпшуються продажі, а головне — повертається впевненість у майбутньому.

Хочу підкреслити: ТРЦ у таких містах, як Запоріжжя чи Кривий Ріг — це не просто про торгівлю, це соціально важливі простори. Вони забезпечують робочі місця, сплачують податки, формують міське середовище. Ми бачимо, що попри близькість до лінії фронту, ці регіони зберігають економічну активність і мають потужний потенціал. І хоч у Києві, на щастя, вже вдалося досягти майже довоєнних показників, справжній виклик — це стабільна робота та розвиток у прифронтових містах. Наші команди щодня стикаються з новими ризиками й обмеженнями — і щодня знаходять рішення. Це заслуговує великої поваги.

Наталя Антоненко: Гадаю, головний виклик, який обʼєднує всіх українців сьогодні — це те, що ми продовжуємо працювати, планувати, будувати попри війну. Якщо 2-3 роки тому ми часто казали: «Почекаймо, подивимось», то зараз бачимо іншу картину — постійні зустрічі, Zoom, плани на 2025-й, 2026-й, активне будівництво. Це відбувається не лише на заході країни, а й на сході — і це справді вражає.

Якщо говорити про щоденні виклики, то перший — це своєчасне завершення ремонтів. Будь-які технічні роботи, особливо ті, що зачіпають системи безпеки, наприклад пожежну, потребують злагодженої співпраці з партнерами. Коли з системи зливається вода — переживаєш, щоб усе було оперативно та якісно відновлено. Особливо в умовах постійної загрози обстрілів, як це було нещодавно в Луцьку.

Другий виклик — це підготовка до раптових ракетних атак. Люди у західних регіонах психологічно не готові до масованих обстрілів, і це створює особливу відповідальність для працівників ТРЦ. Відвідувачі сприймають укриття як продовження комфортного середовища торгового центру — очікують чистоти, зручностей, води, тепла. І коли в укриття одночасно приходить тисяча людей — команда має діяти швидко, злагоджено, забезпечуючи базові потреби всіх присутніх.

Це непросто, але ми впоралися. І надалі будемо працювати, адаптуватися і підтримувати один одного, бо виклики стають частиною нашої щоденної реальності.

Наталія Кравець: Хотіла б додати до теми викликів. Для нашої команди ключовим викликом за останні 12 місяців стало придбання ТРЦ Караван у Києві. Незважаючи на складну ситуацію в країні, ми наважилися на цю інвестицію.

На момент придбання вакантність у ТРЦ перевищувала 18%, але наразі майже всі площі заповнені, зросла відвідуваність, зʼявились нові сильні бренди. Ми також встановили повноцінне укриття — раніше в центрі було лише ненадійне міське сховище. І, хоч у нього було вкладено значні кошти, працівників досі складно переконати ним користуватися під час тривог.

До речі, для розуміння масштабу: до війни у нас був 31 обʼєкт, шість із них наразі пошкоджено. Найбільших втрат зазнали об’єкти в Києві, хоча, на щастя, ніхто не постраждав.

Анна Чуботіна: Хотіла додати кілька слів щодо безпекових питань. З початку повномасштабної війни ми облаштували підземний паркінг як укриття, і спершу ним користувалися близько 300 людей. Згодом потреба зменшилася — укриттям почали користуватися лише 20 осіб, тому ми оптимізували площу. Але під час одного з останніх обстрілів туди одночасно прийшло близько 700 людей — із дітьми, без води чи необхідного. Це був серйозний виклик.

Після цього ми зрозуміли, наскільки важливо бути готовими до різких змін ситуації. Навіть те, що здавалося зайвим — біотуалети, генератори — стало критично необхідним. Усі ці елементи інфраструктури краще мати завчасно.

Безпека — це не лише про сьогодні. Це про готовність до будь-якого сценарію завтра.

Про зміни у трафіку

– Чи відчуваєте ви у своїх торгових центрах відтік трафіку в будні дні на фоні зростання популярності районних ТЦ та ритейл-парків? Зрозуміло, що у вихідні ситуація, ймовірно, стабільна — але що відбувається з трафіком у будні?

Наталія Кравець: У нас такого тренду не спостерігається. Навпаки — відвідуваність зросла в усіх наших ТРЦ порівняно з 2021 роком. Розподіл відвідувачів у будні та вихідні залишився приблизно таким, як і до повномасштабного вторгнення. Зокрема, у 2024 році найбільше зростання трафіку зафіксовано у вінницькому SkyPark— +25% до 2021 року. Також помітне зростання в київському ТРЦ Piramida та у львівському Victoria Gardens — на 16%, а також у столичних ТРЦ Aladdin і Smart Plaza — на рівні 10-11%.

Анна Чуботіна: У нас найбільші проєкти розташовані в Запоріжжі та Кривому Розі, і наразі ми не відчуваємо конкуренції з боку менших форматів. Це, зокрема, пов’язано з тим, що в цих містах немає схожих за масштабом об’єктів. За динамікою відвідуваності та продажів орендарів у Києві можемо говорити про повернення до довоєнного рівня. У регіонах ситуація інша: за нашими спостереженнями, населення зменшилося на 20-30%, і ця різниця не була компенсована внутрішньою міграцією. 

Наталя Антоненко: У нас дуже просто: ми не ростемо, але й не падаємо. Тримаємо стабільний рівень. Це тому, що ми розташовані між двома житловими комплексами, і люди в цих районах все одно є.

Раніше були пікові години, наприклад, з третьої до сьомої, зараз трафік рівномірний протягом дня і добре балансує вихідні. Змінилися вихідні — раніше найбільше було в суботу, а зараз неділя, і вона значно вища, ніж раніше.

Про попит

– Чи відчуваєте ви зміни у попиті на різні товарні категорії та цінові сегменти? Чи можете поділитися, які категорії зростають, а які, навпаки, скорочуються порівняно з довоєнним періодом?

Наталія Кравець: Чесно кажучи, чіткої тенденції за ціновими категоріями ми не спостерігаємо, оскільки основний пул орендарів у наших торгових центрах — це мас-маркет. Є кілька брендів у сегменті середній і середній плюс, наприклад, у Victoria Gardens, і їхні показники залишаються стабільними.

Якщо говорити про категорії, то наразі найкращу динаміку демонструє сегмент спорту. Раніше це було «дитячі товари», але з огляду на демографічну ситуацію та вивезення дітей за кордон, ця категорія просідає. Традиційно стабільно зростають електроніка й продукти. У fashion-сегменті за останні півроку приріст помірний, особливо у порівнянні з електронікою або ювелірними товарами.

Анна Чуботіна: Тут варто звертати увагу на структуру витрат населення — вона підтверджує те, про що говорила Наталя. Близько 70% доходів люди витрачають на харчові продукти (цей показник може трохи варіюватися за різними джерелами). Далі за пріоритетністю йдуть категорії «краса та здоров’я», спорт, електроніка, і вже наприкінці — одяг і взуття. Така структура витрат загалом відповідає й нашому tenant mix.

Бренди в доступному ціновому сегменті, які представлені у наших ТРЦ, демонструють дуже хороші результати. Не буду називати конкретні імена, але деякі з останніх відкриттів у fashion-сегменті в Кривому Розі, Запоріжжі чи часом показують обороти на рівні київських локацій.

Наталя Антоненко: У нас загалом усе зростає рівномірно. Лідерами залишаються електроніка і, що цікаво, ювелірні вироби. І це дуже хороший знак, адже зростання ювелірного сегмента, на мою думку, — це показник позитивних настроїв споживачів.

Про основну ціль на рік

– Яка ваша основна ціль — на рік (другу половину 2025-го та перше півріччя 2026-го)? 

Наталя Антоненко: Головне завдання — завершити четвертий етап нашої масштабної рокіровки. Зараз приблизно 20% торговельної площі перебуває в ремонті, і плануємо повністю завершити роботи у вересні. Сподіваємось, усе пройде за планом. Наступного року плануємо перейти до третього поверху та реалізації великого проєкту з ігровими зонами. Його запуск був запланований на цей рік, але через ситуацію з будівельниками та міркувань безпеки ми вирішили перенести реалізацію на наступний.

Анна Чуботіна: Наш головний пріоритет — операційна ефективність, над якою ми продовжуємо активно працювати. Серед ключових напрямів — утримання високого рівня заповненості торговельно-розважальних центрів. Зараз у Києві та Запоріжжі маємо нульову вакантність, у Кривому Розі знизили її до 4%. Продовжимо розвивати партнерство з орендарями та інвестувати в наші об’єкти.

Зокрема, плануємо інвестиції на рівні близько 100 млн грн у розвиток ТРЦ та будівництво ТРЦ Lukyanivka в Києві. Ми вже поновили дозвіл на реставрацію будівлі-пам’ятки архітектури, що входить до складу майбутнього комплексу, і плануємо цьогоріч провести основні роботи, щоб вивести її зі стану аварійності. Також зосередимось на розвитку інженерної інфраструктури.

Окремий фокус — підтримка наших команд у регіонах, адже без людей ці результати були б неможливі. Тому будемо дбати не лише про проєкти, а й про ресурсний стан усіх, хто їх реалізує.

Наталія Кравець: Ми також плануємо докладати зусилль в підтримку позитивної динаміки — як у відвідуваності наших об’єктів, так і в товарообігу. Продовжимо підтримувати орендарів через ефективний маркетинг, вдалу ротацію брендів і створення актуального tenant mix. Один із наших основних пріоритетів на зараз — ТРЦ Караван Outlet. Ми працюємо над тим, щоб зменшити вакантність до нуля вже до кінця цього року, як і в інших наших об’єктах.

Також готуємо оновлення — шукаємо нову назву для ТРЦ, яка допоможе перезапустити його енергію та позиціонування. І паралельно запускаємо артконкурс серед художників: хочемо перетворити укриття в Караван на артоб’єкт. Запрошуємо до участі всіх охочих, буде приємний приз.

Ну і звісно, серед наших пріоритетів — підтримка команд. Атмосфера в колективі напряму впливає і на взаємодію з орендарями, і на відвідувачів. Ми регулярно організовуємо тренінги для команди, зараз, зокрема, шукаємо фахівця з подолання тривожності — ця тема особливо актуальна. Віримо в краще, продовжуємо працювати й підтримувати одне одного.