Епоха споживання розваг: аналіз комерційної нерухомості Києва

Що відбувається на ринку столичної торговельної нерухомості та чому інвестори переглядають концепції довгобудов, будівництво яких відновилося.

Цей текст доступний також російською мовою

Столичні ТРЦ вже не будуть такими, як раніше – пише портал Business.ua. Це підтверджує експансія світових брендів, значна нова пропозиція торгових площ, а також схильність споживачів до розваг і відпочинку під час шопінгу.

Пожвавлення після тиші

Порівняно з провальним 2017-м торік у Києві відкри­лося близько 130 000 кв. м орендних площ (GLA), що дозволило наростити загальну торгову пропозицію до понад 1,5 млн кв. м. Серед найбільших минулорічних відкриттів — Rive Gauche (GLA — 30 000 кв. м), Мегамаркет Нивки (GLA — 22 000 кв.м), Retail Park Petrivka (GLA — 15 000 кв. м), Smart Plaza Polytech (GLA — 15 000 кв. м).

Бум відкриття “торгових площ” триває й цього року: у січні в експлуатацію введені ще два нових об’єкти — Smart Plaza Obolon та Oasis (сумарний GLA складає майже 20 000 кв. м). Однак навіть з урахуванням цих відкриттів Київ все ще далекий від середнього європейського показника насиченості торговельними площами. Якщо враховувати “офіційне” населення української столиці, на 1000 мешканців припадає лише 465 кв. м, а якщо підрахувати кількість “неофіційних” киян з потенціалом приросту в найближчі два роки, то показник зменшиться до 300 кв. м на тисячу мешканців. Тоді як у столицях європейських сусідів він удвічі більший (див. “Забезпеченість…”).

Водночас є надія на суттєве покращення цього показника протягом найближчих двох років. За підрахунками Костянтина Олійника, керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, заявлений обсяг перспективної пропозиції на 2019-20 роки складає 625 600 кв. м з урахуванням відновлення будівельно-монтажних робіт та вводу в експлуатацію ТРЦ Respublika (див. “Торговельно-розважальні центри, задекларовані…”).

У перелік “перспективних” об’єктів не ввійшов ТРЦ Lukianivka, який за браком фінансування тривалий час залишався довгобудом. Наприкінці лютого компанія Arricano Real Estate PLC уклала новий кредитний договір із Райффайзен Банком Аваль на 140 млн грн (під 20,55% річних), які підуть на часткове фінансування будівництва цього центру. Нагадаємо: будівництво ТРЦ Lukianivka (GLA — 47 тис. кв.м) розпочалося в IV кварталі 2013 року і, за словами інвестора, має завершитися 2020 роком. Однак, за підрахунками пана Олійника, навіть за належного фінансування ТРЦ Lukianivka відкриється лише в 2021 році.

“Lukianivka — наш пріоритетний проект, і ми планомірно та послідовно рухаємося до його реалізації, — зазначає Михайло Меркулов, CEO Arricano. — Ця подія також сигналізує міжнародним інвесторам про розвиток та перспективи в сегменті комерційної нерухомості України”.

Загальну суму інвестицій ще підраховують, але, за словами пана Меркулова, вона перевищить $100 млн. У проект вже вкладено близько половини цієї суми. Очікувані строки окупності складуть вісім років (тоді як середній строк окупності діючих на ринку об’єктів — 10 років).

Якщо плани реалізуються й усі згадані об’єкти буде запущено, це призведе до первинного насичення ринку торговельної нерухомості. Так, коефіцієнт забезпеченості торговими площами киянина впритул наблизиться до аналогічного європейського коефіцієнту. За підрахунками UTG, потенціал торговельних площ у Києві перевищує 2 млн кв. м, тоді як поточна пропозиція складає ледь більше 1,5 млн кв. м. Тобто потенціал неохопленого попиту в столиці оцінюється в 564 300 кв. м.

Час якісних змін

Варто враховувати, що наразі на стадії будівництва знаходиться значно більша кількість торговельних об’єктів, однак строки вводу їх в експлуатацію часто є “плаваючими”. Експерти NAI Ukraine підрахували: сумарний обсяг орендних площ, заявлених до відкриття в Києві в 2019-21 роки, складає майже 1,3 млн кв. м.

“Очікується не лише істотне збільшення, а й якісна зміна ринку торговельної нерухомості, оскільки в експлуатацію вводяться потужні об’єкти, і частина з них будується у форматі домінуючих торговельних центрів”, — зазначає Віталій Бойко, CEO і засновник NAI Ukraine.

Нові торговельні цент­ри  прилаштовуються до мінливих споживацьких очікувань: з точок продажів вони перетворилися на центри формування вражень. Така еволюція дозволяє більшості з них нарощувати фінансові показники. Власне, на цей підхід, який називають retailtainment, роблять ставку не лише американські ТРЦ, а й українські.

В то же час реалізація свіжих торгових проектів в Україні проблематична без появи нових брендів. За останні два роки на ринок вийшло понад 40 нових зарубіжних брендів. Серед них “акули” міжнародного рітейлу: H&M, Koton, DeFacto, Decathlon очікується прихід IKEA і The North Face.

Також відбувається інтенсивне розширення торговельних мереж, вже присутніх на ринку рітейлорів. Наприклад, турецький LC Waikiki торік відкрив 10 нових магазинів, Intertop Ukraine, VOVK та JYSK — по 11 торгових точок, ARGO та Arber — по 8. Активно розвивались мережі сегментів drogerie, техніки, ювелірних виробів, товарів для дому та будівницт­ва.

“Падіння споживацьких настроїв у країнах ЄС, жорстка конкуренція в сегменті одягу та взуття, нагромадження товарних запасів — все це змушує транснаціональних рітейлерів шукати нові ринки збуту, — розповідає Костянтин Олійник. — Тому Україна, як одна з найбільших європейських держав (за площею та кількістю населення) з прекрасною логістикою, стає для них ласим шматком”.

Незважаючи на існуючі політичні та економічні проблеми, Україна входить до тoп-20 країн для експансії міжнародних рітейлерів. Окрім того, “натягнуті” відносини з РФ провокують вихід з торговельних об’єктів російських операторів. Це призводить до зменшення і без того обмеженого асортименту мереж національного масштабу.

Рента за оренду

Через брак якісних торговельних площ показник вакантності за минулий рік впав до рекордно низького рівня. За даними компанії JLL, після тривалого зменшення частки вільних площ, що спостерігається два роки поспіль, у IV кварталі 2018-го цей показник стабілізувався на рівні 3,7% (див. “Середня вакантність…”). Разом із вакантністю стабілізувалася й вартість оренди. “У першому півріччі минулого року орендні ставки зросли на 20% і майже досягли докризового рівня — $1,14 тис. за 1 кв. м на рік (чи $95 за 1 кв. м на місяць), — зазначає Катерина Весна, начальник відділу торгових площ компанії JLL (Україна). — До кінця року орендні ставки стабілізувалися”.

Що стосується прогнозів на поточний рік, то ситуація з орендними ставками буде не­однозначною. За словами Віталія Бойка, у затребуваних ТРЦ вартість оренди торгових площ зросте, а менш затребувані об’єкти, щоб зупинити вихід орендарів, вимушені будуть знижувати ціни.

Подорожчання оренди може зупинити поява великого обсягу нових торговельних площ. Експерти припускають: якщо цьогоріч нова пропозиція в столиці зросте хоча б на 300 000 кв. м, то частка вільних площ у середньому по ринку збільшиться до 13-15%.

При цьому топ-менеджери ТРЦ роблять ставку не на збільшення вартості оренди, а на доходи від обігу орендаторів. Однак конкуренція й далі посилюватиметься. “Поточного року за кількістю введених житлових об’єктів в лідери вийшов Києво-Святошинський напрям, зокрема села Гатне та Софіївська й Петропавлівська Борщагівки, — розповідає Віталій Бойко. — Виходячи з цього, можна спрогнозувати перерозподіл пасажирських потоків і зміщення інтересу споживачів до різних торговельних центрів”.

В інвесткомпанії Dragon Capital, яка за останні два роки стала найактивнішим покупцем на ринку комерційної нерухомості, теж очікують, що у найближчі роки відбудеться перерозподіл потоків покупців, і через це в багатьох торговельних центрах суттєво знизяться ключові показники.

Клієнт вимагає

У боротьбі за клієнта торговельні центри опинилися в ситуації вимушеної трансформації. Вони перестали бути місцями функціонального шопінгу і поступово перетворюються на повноцінні громадські простори, де шопінг відбувається одночасно із розвагами, гастрономічними експериментами, культурними дійствами та освітніми програмами. Це стимулює зростання трафіку та продажів навіть у періоди відсутності підвищення споживацького попиту в країні. Інший маркер — діджиталізація. Молода аудиторія охоче перемикається на онлайн, однак це не означає, що вітчизняні магазини зі скла та бетону різко спорожніють.

За статистикою європейських країн, частка онлайн-продажів там складає 25% (загального обсягу) і збільшується. В Україні, за різними оцінками, цей показник знаходиться на рівні 3-5%. Тому суттєво впливати на розвиток ринку торговельної нерухомості в Україні онлайн-продажі зможуть років за десять. При цьому негласна війна між онлайном та офлайном не призведе до перемоги однієї зі сторін. Неминучим результатом стане формат win-win, коли обидві бізнес-моделі продовжать переформатування.

Прикладом формату win-win можна вважати вихід “чистих” онлайн-рітейлерів у роздрібну офлайн-торгівлю. “Rozetka та Цитрус відкривають і розширюють свої мережі торгових точок, — зазначає Костянтин Олійник. — Багато онлайн-магазинів одягу відкривають шоу-руми, надаючи покупцям можливість приміряти товар”.

Не розгубити свої позиції на ринку, вважає Михайло Меркулов, ТРЦ допоможуть формати, побудовані на “механіці вражень”. Як казав пан Меркулов в одному з інтерв’ю, “за останнє десятиліття в сегменті світової комерційної нерухомості відбулися тектонічні зрушення: зменшилася торгова функція та зросла розважальна, освітня, включаючи коворкінгові простори; монофункціонал об’єкта рухається в бік мультифункціоналу”. Тобто тільки офіс чи тільки торгівля програють об’єктам, в яких передбачено мікс функцій.

Водночас нудні магазини-склади відійдуть в минуле. Ці тренди вже враховують інвестори, що поквапились заявити про будівництво нових мегамолів. А також інвестори, що зайшли у діючі торговельні об’єкти. Серед них інвесткомпанія Dragon Capital, що 2017 року придбала столичний ТЦ Piramida має намір його покращити, доповнивши розважальним сегментом. “Ми плануємо розширювати площі ТРЦ, додавши галерею, розваги та фуд-корт”, — говорить Наталія Кравець, директор підрозділу Property Management компанії Dragon Capital.

Активно переформатовуються й успішні об’єкти. Днями стало відомо про кардинальну реконструкцію ТРЦ Dream Town. У квітні закривається аквапарк Dream Island, бо третій поверх 2-ї лінії ТРЦ “іде на оновлення”. Строки та деталі цієї реконструкції поки не афішують, однак відомо, що вона буде масштабною. Як заявив Гарік Корогодський, співвласник ТРЦ Dream Town, “ми врахували сучасні тренди і вкладаємо в реконструкцію сотні мільйонів гривень, а за рік ми не впізнаємо Dream Town”.

Інвестори переглядають концепції довгобудів. Так відбувається з тим же ТРЦ Lukianivka, проект якого розроблявся близько 10 років тому: минулого року британське бюро Сhapman Taylor обновило його концепцію. “В новій концепції ми збільшили фуд-корт та зону розваг, — розповідає пан Меркулов. — Зокрема, fashion-рітейл складе 49% простору, їжа та відпочинок — 24%, креативні простори (офіси та коворкінги) — 27%”.

В цілому, власники закладають у проект принцип гнучкості з можливістю переформатування комерційних площ, щоб швидко реагувати на зміни споживацьких потреб, що дозволить новим українським ТРЦ не закриватися, як це зараз відбувається у США.

Джерело: Business.ua

Читайте також

Аналітика JLL: як розвивається ринок ТРЦ Києва