Дмитро Грільберг: Наскільки зараз привабливі інвестиції в ТРЦ

У своєму блозі директор департаменту нерухомості Vertex United Дмитро Грільберг міркує про те, які є обмеження і які переваги вкладень в різні типи торгових комплексів. RAU публікує адаптовану версію матеріалу.

Цей матеріал доступний російською мовою

Що відбувається на ринку

Інвестиції у великі торгові центри, незважаючи на всі труднощі, що створила спершу сама пандемія, а потім і криза, що пішла за нею, залишаються все ж привабливими. Але все частіше інвестори вважають за краще вкладати кошти в будівництво і реконструкцію невеликих торгових комплексів в районах і мікрорайонах.

Закриття великих ТЦ на час карантину призвело до збитків, а районні торгові центри постраждали трохи менше, відповідно, менше втрат і у інвесторів.

Втрата двомісячної виручки великими ТЦ, різке зниження прибутковості неминуче відбилося на термінах окупності проектів. При цьому немає ніякої гарантії, що ситуація швидко стабілізується і втрати не будуть настільки значними. Разом з тим великі торгові центри працюють, хоча їх можливості заробляти як і раніше урізані.

Що впливає на повернення інвестицій в ТЦ

Розмір боргового навантаження безпосередньо впливає на масштаби зростання збитків у орендодавця. Найгірший стан справ у тих, хто придбав об’єкт на позикові кошти під цільове фінансування.

Проблем менше у тих, хто реалізував проект за власні кошти. Але їм теж доводиться нести витрати на утримання будівлі, де працює тільки частина орендарів.

Урізання цих витрат загрожує великими витратами на непередбачені аварійні ремонти. Плюс комунальні платежі, податки і зарплата персоналу. Робота аптек, продуктових супермаркетів, магазинів госптоварів і будматеріалів під час жорсткого карантину часто допомагала покрити витрати на утримання будівлі і не опинитися на мілині.

Не варто забувати про проблеми, пов’язані з так званими «орендними канікулами». Якщо орендарі змушені були закрити свої заклади або торгові точки за рішенням влади, вони не можуть платити в колишньому розмірі, а виселити такого орендаря не можна, – площі вже здані. Скорочення витрат, жорсткий режим економії – хороша ідея, але не вирішує проблему в корені.

Що вигідніше: районний ТЦ або молл?

Перш за все, не завжди розміри доходів безпосередньо залежать від розмірів площ ТЦ. Це по-перше. Важливіше, які кошти вкладені в проект і які доходи він може принести. Як правило, більші доходи від оренди площ отримують від магазинів, які торгують товарами першої необхідності і щоденного попиту. Навіть у кризовий період вони успішно працюють, відрізняються стабільністю.

По-друге, ТРЦ може коштувати не одну сотню мільйонів гривень. А варіантів, куди вигідно і з перспективою можна вкласти величезні кошти, не так вже й багато. Тому порівнювати вигідність таких вкладень з інвестиціями в ТЦ, які обходяться на порядок нижче, буде не зовсім коректно.

І по-третє, для проектів з тривалими термінами окупності (5-10 років) простій об’єкта протягом декількох місяців не впливає на його ефективність, це можна вважати похибкою. Такі форс-мажорні ситуації зазвичай враховують при розрахунках.

Отже, напрошується висновок, що інвестиції в об’єкти торгової нерухомості як і раніше актуальні. Затребувані ТЦ і великі, і поменше, все залежить від конкретних умов. При визначенні терміну окупності проекту враховуються і можливі непередбачені обставини, такі, як втрати від зменшення орендних платежів в різні періоди. Головне – це ліквідність, а не розмір об’єкта, в який вкладаються чималі кошти.

Читайте також –

Дмитро Грільберг: Особливості управління ТЦ біля дому