CBRE Ukraine: підсумки київського ринку торгової нерухомості за 2017 рік

Рекордно низька нова пропозиція торгових площ і різке зростання попиту з боку рітейлерів: підсумки київського ринку торгової нерухомості за 2017 рік.

Як повідомила RAU прес-служба CBRE Ukraine, в минулому році попит на торгові приміщення помітно зріс, завдяки активному розширенню рітейлерів. Поряд з органічної експансією, продовольчі мережі збільшили свою частку на ринку шляхом придбання конкурентів. Компанія SPAR Ukraine (входить в Volwest Group) підписала франчайзингову угоду з компанією SPAR International з метою розвитку мережі супермаркетів в різних форматах (Spar Express, Spar, EuroSpar і InterSpar) по всій Україні. АШАН Україна придбав дев’ять супермаркетів Караван, три з яких знаходяться в Києві. Разом зі стратегією придбання активів конкурентів, АШАН відновив органічне розширення після трирічної паузи: в березні 2018 року рітейлер відкрив гіпермаркет у 1-й черзі ТРЦ Rive Gauche. АТБ купив половину акцій мережі супермаркетів Колібріс Avanta Group.

Незважаючи на те, що на ринку України спостерігався стрімкий розвиток вітчизняних fashion-брендів, провідні міжнародні ритейлери також розширювали свою присутність (Inditex Group, LPP Group, LC Waikiki і JYSK). До того ж, ряд міжнародних брендів вперше вийшов або повернувся на український ринок. Серед найпомітніших відкриттів: Venoyfe, Imperial і Replay, Under Armour, Choupette, TONYMOLY і It’s Skin, Wycon, Bugatti і Goldschmidt. Крім того, Hugo Boss вийшов на український ринок з новим франчайзинговим партнером. Ще одним брендом, який вийшов на ринок вперше, був японський MINISO.

Що стосується нової пропозиції, то 2017-й відзначився перенесенням термінів завершення будівництва більшості анонсованих торгових центрів.

Після відкриття Aсadem Сity (8000 кв. М GLA) в II кварталі 2017 року, протягом другої половини 2017 року Києві не було відкрито нових торгових центрів. У той же час є величезна кількість площ на різних етапах девелопменту, загальний обсяг яких становить близько 600 000 кв. м. Завершення будівництва цих об’єктів очікується протягом 2018-20 років (не враховуючи поки призупинене будівництво ТРЦ Respublika). Однак темпи сповільнилися, причому більшість термінів завершення були перенесені, головним чином, через брак фінансування.

Протягом 2017 середня вакантність знизилася на 6 п.п. з 11% до 5%, а в кращих торгових центрах залишилася в діапазоні 0-2%, що обумовлено високим попитом на якісні площі. Орендні ставки в 2017 році продовжили відновлення, демонструючи зростання на 10-25%. Так, в кращих торгових центрах ставки залишалися відносно стабільними в діапазоні $60-86/кв. м/місяць, а в інших торгових центрах коливалися в межах $32-45/кв. м/місяць на кінець 2017 року.

Варто сказати, що в 2017 році на ринку торговельної нерухомості великих інвестиційних угод не було завершено, тоді як окремі торгові центри були виставлені на продаж на відкритому ринку переважно банками.

Ми очікуємо інвестиційної активності в сегменті в 2018 році, за умови, що економіка та споживчий попит продовжать зміцнюватися. Як результат, зростаючі орендні доходи роблять активи торгової нерухомості гідними уваги інвесторів, які зосереджують увагу на кращих торгових об’єктах та інвестиціях з можливістю створення доданої вартості.

До кінця 2018 року ми очікуємо подальшого зростання споживчого попиту в зв’язку з поліпшенням макроекономічних показників. Розширення існуючих і поява нових рітейлерів є позитивними ознаками довгострокового зростання ринку торгової нерухомості.

Протягом перших місяців 2018 на ринок вже вийшли такі бренди як Decathlon, AllSaints, Santoni, Jo Malone і Kilian. Більш того, в 2018 році очікується вихід таких брендів, як IKEA, H&M, Zara Home, DeFacto і KOTON.

Також, ми очікуємо, що близько 222 500 кв. м нової пропозиції очікується до виходу на ринок до кінця року, в результаті перенесення введення в експлуатацію декількох торгових центрів з 2017-го на 2018-й. Нова очікувана пропозиція складаються з шести проектів малого і середнього масштабу, а саме: I черга ТРЦ Rive Gauche (20 500 кв. М GLA), Рітейл Парк Петрівка (11 000 кв. М GLA), ТРЦ Smart Plaza Polytech (15 000 кв. м GLA), ТРЦ Smart Plaza Obolon (11 000 кв. м GLA), ТРЦ Good Life (7500 кв. м GLA) і II черга ТРЦ квітня (18 100 кв. м GLA), а також два більш масштабні проекти River Mall ( 58 700 кв. м GLA) і Retroville (80 700 кв. м GLA). Очікується, що вільні площі в ТРЦ Lavina Mall продовжать скорочуватися, беручи до уваги темпи поглинання в проекті (приблизно 71% площ зайнято на кінець 2017-го).

Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine, прокоментував: «Загальний тренд до скорочення вакантності в значній мірі залежить від своєчасного завершення проектів, в тому числі двох великих торгових центрів River Mall (58 700 кв. М GLA) і Retroville (80 700 кв. М GLA). Незважаючи на те, що затримки з введенням в експлуатацію вірогідні, середня вакантність на ринку збільшиться, якщо весь завалений обсяг вийде на ринок вчасно.

Ми очікуємо, що орендні ставки на найкращі приміщення будуть рости, враховуючи високий попит разом з мінімальною вакантністю в найбільш популярних торгових центрах.

З огляду на прогнозовану пропозицію 2018 року, новий обсяг на 2018-20 роки залишається значним, це приблизно 600 000 кв. м. За винятком торгових центрів із кращим розташуванням і концепцією, таке різке зростання пропозиції протягом найближчих трьох років, ймовірно, призведе до стримування зростання орендних ставок».

Довідка. CBRE є найбільшою в світі консалтинговою компанією в галузі нерухомості (за підсумками 2017 року) і входить в список 500 найбільших компаній світу згідно з рейтингом Fortune 500. CBRE має більше 450 офісів в світі і штат співробітників близько 80 000 чоловік (виключаючи афілійовані компанії). Акції компанії CBRE Group Inc., штаб-квартира якої знаходиться в Лос-Анджелесі (США), торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі.

Український офіс CBRE був відкритий в січні 2008 року і є частиною афілійованої мережі компанії. Штат співробітників CBRE в Україні налічує близько 300 фахівців.

Читайте також –

Нові метри: які ТРЦ планують відкрити в Києві в 2018 році