Шлях Республіки: минуле, сьогодення і майбутнє ТРЦ Республіка

Хто може купити ТРЦ Республіка Фонду гарантування вкладів фізосіб, скільки можна виручити за нього, і що чекає найвідоміший довгобуд України.

На п’ятницю, 7 липня, заплановано проведення першого аукціону з продажу ТРЦ Республіка. Стартова ціна лота – трохи менше 2,5 млрд грн, що робить його найдорожчою заставою, коли-небудь выставленою на продаж Фондом гарантування вкладів фізосіб або НБУ. Торги проводяться за принципом «голландського аукціону» – тобто з кожною наступною сесією торгів ціна об’єкта буде знижуватися. RAU згадала історію найбільшого торгово-розважального центру і проаналізувала, кому об’єкт може бути цікавий і коли його будівництво відновиться.

У тенетах амбіцій

У 2012 році проект ТРЦ Республіка був представлений на головній міжнародній виставці торговельної нерухомості MAPIC. Його представляли співробітники компаній «Мегаполісжитлобуд», «К. А. Н. Девелопмент» і UTG (Українська торгова гільдія). «Україна виділялася на фоні інших експонентів не тільки найбільшим макетом і найбільшим об’єктом, а ще і обсягом інвестицій, заявлених в проекті, які не тільки плануються, але і вже будуються», – відмітив тоді президент компанії UTG Вадим Непосєдов, що стала ексклюзивним брокером ТРЦ. Амбітний проект повинен був стати найбільшим у країні торгово-розважальним центром з величезними американськими гірками, колесом огляду, новим вокзалом і станцією метро.

Обсяг інвестицій в ТРЦ Республіка дійсно вражав – $350 млн, приблизно стільки ж обійшлося будівництво стадіону «Донбас Арена». Відкрити центр обіцяли в 2014 році, але дати постійно переносили.

Девелопером проекту виступила будівельна компанія К. А. Н. Девелопмент, а ключовим інвестором – мільярдер Дмитро Фірташ. Пов’язують об’єкт з ім’ям ще одного українського бізнесмена, тоді головою Адміністрації президента України Віктора Януковича, а нині народним депутатом від «Опозиційного блоку» Сергієм Льовочкіним. Компанія «Мегаполисжитлобуд», яка займалася організацією і будівництвом багатофункціонального комплексу Республіка, входить у власність кіпрської компанії Berlinotto Limited, пов’язаної з бізнесменом. Саме ТОВ «Мегаполісжитлобуд» – офіційний інвестор проекту – отримало в банку Дмитра Фірташа Надра багатомільйонний кредит, надавши в якості застави права на недобудований об’єкт, що в подальшому стало однією з ключових проблем так і не відкритого ТРЦ.

Щастя поруч

Про достоїнства ТРЦ Республіка можна говорити довго. Загальна площа недобудованого ТРЦ повинна була скласти 298 000 кв. м, що дозволило б йому стати на той момент третім за величиною в Європі. Для порівняння, загальна площа ТРЦ Lavina Mall складає всього 140 000 кв. м, двох ТРЦ Dream Town — близько 170 000 кв. м, а ТРЦ Ocean Plaza — 165 000 кв. м. Паркінг передбачався також рекордний – на 4 000 машиномісць. Інтер’єрами і фасадами займалися міжнародне архітектурне бюро Chapman Taylor і проектна група “Архіматика”, яка брала участь у розробці проектів таких відомих комплексів як Comfort Town, Паркове місто, 101 Tower, Victory Towers і т. д. Концепцію відобразили у слогані «Щастя поруч».

Зустрічати гостей найбільшого торгово-розважального центру Києва та України повинні були чотирнадцять парадних входів. Всередині – 450 магазинів, 50 ресторанів і кафе, а також зона розваг на площі понад 22 000 кв. м. Якірними орендарями були заявлені продовольчий гіпермаркет Ашан, який претендував на 16 000 кв. м, дванадцятизальний кінотеатр Мультиплекс, фітнес-центр “Sport Life”, парк атракціонів Happylon і магазин Спортмастер на 4000 кв. м.

Іспанська група Inditex обіцяла вивести саме в ТРЦ Республіка на український ринок свій єдиний бренд, який спеціалізується на реалізації товарів для дому – Zara Home. Компанія встигла підписати договір оренди на 478 кв. м в майбутньому ТРЦ.

Вигідна угода

Спочатку ТРЦ Республіка планували відкрити в жовтні-листопаді 2014 року, проте з термінами не заладилося. Як заявив замовник будівництва ТОВ «Мегаполісжитлобуд», спочатку «у зв’язку з нестабільною економічною та політичною ситуацією в країні» терміни відкриття комплексу перенесли на березень, потім на травень 2015 року. Аж до цього часу компанія щомісяця звітувала на офіційному сайті фотозвітами з будівництва – справа йшла до фіналізації проекту і йшлося вже про 80% готовності.

Через місяць, у червні 2015 року, керівництво ТРЦ прямо заявило про перенесення відкриття на невизначений термін. Офіційною причиною була названа криза. «Основна причина перенесення термінів — триваюче падіння споживчих настроїв в країні», — пояснив гендиректор ТОВ «Мегаполісжитлобуд» Олексій Савьяк. Однак про справжні проблеми об’єкта в компанії промовчали — ТРЦ Республіка став жертвою банкрутства банку Надра. 5 червня Нацбанк заявив про ліквідацію банку, а оскільки корпоративні права на ТРЦ перебували в заставі за кредитами у Надра, з цієї хвилини об’єкт можна було вважати замороженим. Директор-розпорядник Фонду гарантування вкладів фізосіб Костянтин Ворушилін заявив, що НБУ планує пустити з молотка майно, заставлене власниками проблемних банків в рахунок рефінансування. В тому числі і ТРЦ Республіка.

Перше засідання за позовом Національного банку України до кіпрської компанії Berlinotto Limited про стягнення на користь позивача предмета застави відбулося майже через рік – 5 квітня 2016 року. У грудні 2016 року Нацбанк повідомив, що виграв судовий процес з власниками та поручителями неплатоспроможних банків, серед інших застав, на які НБУ просив звернути стягнення, був і ТРЦ Республіка.

На березень 2017 року через систему «Prozorro.Продаж» Фонд також запланував виставити на торги права вимоги за кредитами. Але це питання довелося відкласти. Лише через два місяці, 18 травня, Господарський суд Києва задовольнив позов Нацбанку до кіпрської компанії Berlinotto Limited про звернення стягнення на частку корпоративних прав ТОВ Мегаполісжитлобуд. Залишилася справа за одним – знайти покупця.

Стартова ціна торгів — 2,495 млрд грн, а самі торги відбудуться 7 липня 2017 року через систему ProZorro. Заявки бажаючі зможуть подавати до 20:00 6 числа. Тим не менш, очікувати покупки лота з першого разу не варто, так як торги будуть проходити за схемою класичного голландського аукціону з поступовим пониженням ціни. Такої точки зору дотримується президент компанії UTG Вадим Непосєдов: «Цілком ймовірно, що 7 числа конкурс може не відбутися в силу того, що інвестори не підтримають участь у ньому і будуть чекати зниження ціни — поки ринкова вартість не співпаде з первісною конкурсною. Як тільки це відбудеться, відразу з’являться претенденти».

За даними консалтингової компанії SV Development, другі торги вже призначені на 24 липня, а вартість об’єкта знизиться до 2,246 млрд. До четвертим торгів 28 серпня вартість впаде ще нижче — до 1,747 млрд грн.

Як і раніше гравець?

«На ринку торгових центрів України, особливо в Києві, ми спостерігаємо гостру нестачу професійних квадратних метрів в торгових центрах, – говорить член правління Асоціації рітейлерів України Андрій Жук. – Це пов’язано з ризиками ведення бізнесу в країні і, в свою чергу, ці ризики впливають на ставки кредитування. Також невелика представленість міжнародних девелоперів і міжнародних фондів, таких як Unibail Rodamco, ECE, Sonae Sierra та інші. Як результат ми бачимо невелику кількість і гострий дефіцит якісних торгових центрів. Відкриття ТРЦ Республіка та інших заявлених об’єктів «збалансовує» пропозицію на ринку, що безумовно позитивно вплине на розвиток рітейлу в Україні».

Про те, що ТРЦ-гігант цікавий рітейлерам, заявив керуючий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан, який виступив 7 квітня 2017 року на першій в Україні спеціалізованій міжнародній виставці рітейлу та девелопменту Retail & Develepment Business Expo-2017. Виступаючи з презентацією на тему «Заплановане відкриття нових ТРЦ. Вплив на ринок», він заявив, що зараз на різних стадіях девелопменту знаходиться приблизно 540 000 кв. м торговельних площ у Києві і до 2020 року обсяг пропозиції збільшиться з 1 млн до 1,6 млн кв. м у разі, якщо всі заплановані об’єкти будуть завершені. Тим не менше, якщо порівнювати забезпеченість торговими площами Київ з іншими ринками столиць, наприклад, Східної Європи, то ринок Києва все ще і близько не підійшов до позначки насиченості на душу населення.

Але не всі поділяють оптимізм навколо виставленого лота, адже з ним пов’язана ще маса проблем. «Незважаючи на високу ступінь готовності об’єкта і стратегічно хорошу локацію (ТРЦ знаходиться на перетині маршрутів і недалеко від метро), ймовірність того, що Республіка буде продана найближчим часом, досить низька, – стверджує Володимир Мисак, керівник департаменту ринків капіталу компанії Cushman & Wakefield в Україні. – Причина в тому, що предметом продажу є право вимоги. Такий формат угоди несе додаткові ризики для потенційного інвестора, оскільки в разі покупки йому доведеться домовлятися з боржником за цим договором. Об’єкт виставлено на аукціон Фондом гарантування вкладів за стартовою ціною 2,5 млрд грн. Щоб визначити ціну, за якою покупець буде готовий взяти на себе ці ризики, необхідна детальна оцінка стану незавершеного будівництва, а також розуміння обсягу інвестицій, які потрібні для введення ТРЦ в експлуатацію».

Темна сторона рітейлу

«Після розморожування проекту, однією з перших проблем постане підтвердження старих договорів оренди, як з боку рітейлерів, так і з боку нових власників. Старший юрист юридичної фірми GOLAW Ірина Кальницька стверджує, що у разі зміни власника ТРЦ Республіка до нового власника не переходить обов’язок укласти договір оренди, який покладався попереднім договором на колишнього власника, а тому чимало переговорів можуть зайти в глухий кут або початися заново: «При укладанні попередніх договорів, законодавством передбачено, що основний договір повинен бути укладений не пізніше ніж через рік. Попередні договори, які передбачають більш тривалий термін для укладення основного договору, можуть бути визнані судом недійсними. Також передбачений попереднім договором обов’язок укласти основний договір у майбутньому не переходить новому власнику недобудови. Іншими словами, рітейлерам необхідно буде приходити до згоди з новим власником приміщень щодо укладення основного договору оренди. Якщо така домовленість досягнута не буде, то врегулювати питання відшкодування вартості адаптаційних робіт, повернення гарантійних платежів буде досить складно».

Але такі ситуації можуть бути поодинокими, адже чи знайдуться ті, хто відмовиться від присутності в одному з найбільш перспективних ТРЦ України. Крім того, як розповів rau.ua президент компанії UTG Вадим Непосєдов, ексклюзивний брокер ТРЦ Республіка, як і раніше в справі. «Наш контракт укладено і не був перерваний, – говорить він. – Зараз ми беремо участь у консультаціях з питань орендного доходу, який у нас запитують ті клієнти, хто хотів би, мав або має намір придбати проект. Також займаємося прогнозами для того, щоб скласти бізнес-план з придбання інвестором проекту».

Республіка також може залучити чимало нових відомих марок в Україну, як це вже було з Zara Home. Стосується це і інших довгоочікуваних брендів в країні. «Договір з H&M у нас був підписаний ще в 2013 році через їх російський офіс. Всі рішення вже були прийняті. Я думаю, що в 2018 році одним з перших проектів, в який буде входити H&M – це як раз ТРЦ Республіка», – вважає Вадим Непосєдов.

На відміну від тієї ж Lavina Mall, потенціал Республіки можна оцінювати не тільки в габаритах, але і у вигідному місцерозташуванні в районі метро. Рітейлер і покупець у будь-якому випадку можуть виявитися у виграші, адже для них відкриються двері у потенційного конкурента лідерів київський ринку торговельної нерухомості, а цілком ймовірно і майбутнього лідера. Залежить від того, як новий власник розпорядиться придбанням.

Новий власник

У жовтні 2016 року в інтерв’ю «Главкому» співвласник будівельної компанії, колишнього девелопера ТРЦ Республіка, KAN Development Ігор Ніконов заявив: «Це, як на мене, дуже дивна ситуація. ТРЦ Республіка був закладений власником в Національний банк під рефінансування. Коли банк Надра вбили, а його саме вбили, Республіка стала власністю НБУ. Нацбанк, на мій погляд, повинен був вже давно виставити її на торги і продати. Тоді Республіка була б давно добудована». Також Ігор Ніконов переконаний, що на ТРЦ вже є покупці. «Не скажу, що бажаючих багато, але вони точно є», – заявив він.

«Проект розглядається багатьма учасниками ринку. Найімовірніше це може бути компанія, яка вже працює на нашому ринку, і добре розуміє потенціал проекту», – поділилася директор компанії UTG Євгенія Локтіонова. Те, що Республіку можуть купити і почати добудовувати вже в цьому році, вона також не заперечує. «Враховуючи вдалу локацію і концепцію проекту, а також високий інтерес з боку потенційних покупців – ця ймовірність існує», – підтвердила вона.

Залишається питання, ким же може виявитися новий інвестор. Як писала на початку червня 2017 року rau.ua, власник торгових центрів Мандарин Плаза, Ocean Plaza, Lavina Mall і Blockbuster Mall Вагіф Алієв заявив про намір побудувати в Києві найбільший в Україні ТРЦ Південний площею 450 000 кв. м. Ця новина могла б і близько не торкатися Республіки, якби не одна деталь – новий ТРЦ планується спорудити на місці недобудованого Льодового стадіону, розташованого прямо навпроти ТРЦ Республіка. А це нісенітниця. «Два об’єкти будуть боротися за орендарів, що призведе до зниження їх прибутковості», – пояснив директор проектної компанії  Архіматика Олександр Попов.

У той же час експерти ринку говорять, що єдиним кандидатом на покупку недобудованої нерухомості може бути лише одна людина – це її попередній власник Дмитро Фірташ. І хоча не одне джерело не став коментувати це відкрито, на ринку стверджують – у першого інвестора достатньо важелів, щоб зберегти свою власність і залишитися єдиним кандидатом на придбання лоту.

Очікує ринок великий сюрприз чи можна буде сказати, що результат виявився передбачуваним, стане відомо швидше за все до кінця літа. Очевидним у всій цій історії залишається одне – Республіці в центрі Києва бути.