Анна Закомірна, Unibail-Rodamco-Westfield: Робимо ставку на будівництво великих ТРЦ

Asset Manager Germany&Austria мультинаціональної компанії у сфері комерційної нерухомості про основні тренди на європейському ринку, формуванні tenant-mix та нюанси співпраці з іноземними орендодлавцями.

Asset Manager Germany&Austria мультинаціональної девелоперської та інвестиційної компанії Unibail-Rodamco-Westfield Анна Закомірна, має досвід на керівних посадах у одеському ТРЦ Riviera, у столичному ТРЦ Respublika Park. Наразі вона займає посаду Asset Manager Germany&Austria в Німеччині та Австрії компанії Unibail-Rodamco-Westfield, яка управляє 80 ТЦ в 12 країнах Європи. В ході RAU-вебінару під назвою «ТРЦ Європи. Як українському рітейлеру стати їх орендарем» вона розповіла про особливості роботи європейських ТРЦ, трендах у рітейлі за останні два роки та особливості й відмінності в заключенні договорів оренди та виходу в кращі ТРЦ Європи. RAU пропонує ознайомитися з основними тезами її виступу.

Про показники роботи

В нашому портфелі є проекти в 12 країнах Європи та США. В своїй роботі ми порівнюємо нинішній трафік та продажі із 2019 роком, який став для європейського ринку своєрідним бенчмарком, як найуспішніший рік для рітейлу. Так, згідно наших планів, у 2023 році вже маємо вийти на цей рівень. Ось як виглядає картинка по наших об’єктах в різних країнах Європи. Наприклад, у Польщі в 2022 році трафік у ТРЦ впав на 34% порівняно із показниками 2019-го. Відповідно, нижчими були й продажі. Хоча поступово ситуація вирівнюється, і вже у першому кварталі 2023-го показник трафіку був лише на 16% нижчим за аналогічний результат чотирирічної давнини.

З точки зору відновлення відвідуваності торговельних центрів після пандемії Covid-19 найкраще виглядає ринок Німеччини, де минулорічний показник був лише на 3% меншим за 2019 рік. А по результатах перших трьох місяців 2023 року є вже зростання на 4%.

Цікаво, що при меншому трафіку по всіх 12 європейських країнах виторги збільшуються. В тій же Німеччині продажі в 2023 році вже більші на 13% (проти +4% за результатами всього 2022 року). Ми пояснюємо швидше відновлення Німеччини порівняно із Польщею (де виторги в 2022-му не дотягли 2% до бенчмарку) тим, що це один із найбільших та стабільних ринків, тому він легше може переживати економічні потрясіння.

Ще один великий ринок – Франція, де відвідуваність наших об’єктів впала на 7%, а продажі у 2022 році виявилися меншими на 5% порівняно із 2019-м. Найкращу динаміку продажів показують наші молли в Чехії, де виторги в 2022 році зросли на 17%.

Відповідно, можна зробити висновок, що європейські споживачі досить швидко повертаються до рівня споживання, який був до пандемії, а за розміром витрат – перевищують його.

Про основні тренди

Якщо розглянути сучасне споживання по різних сегментах рітейлу, можна відзначити значне збільшення продажів в сегменті grocerie. Зокрема, в німецьких супермаркетах продажі виросли на 35-40% відносно показників 2019 року. Причому споживачі більше віддають перевагу магазинам формату convenience. Тобто є тенденція в бік зменшення, а не збільшення форматів торгівлі.

Також гарну динаміку показують мережі drogerie, такі як німецькі мережі аптек Dm-drogerie markt або Müller. В сегменті fashion дуже добрі показники у магазинів New Yorker (+45% збільшення виторгу відносно 2019 року), а також магазинів польської Reserved та шведського бренду H&M. Також варто відзначити, що магазини в категорії «середній плюс» ще не відновилися до рівня продажів, який існував до пандемії.

Загалом в портфелі проектів Unibail-Rodamco-Westfield рівень вакантності досить низький, що обумовлено довгостроковістю договорів оренди. Краще працюють великі ТРЦ, де є розважальна складова з великим вибором ресторанів і кафе. Водночас більш проблемним стає сегмент невеликих ТЦ, їхня стійкість до економічних змін стає меншою і відповідно – падає зацікавленість інвестування у цей сегмент. Тому в компанії зосереджені на великих проектах (з GLA від 100 000 кв. м), а більшу частину малих об’єктів загальною площею 50 000 – 60 000 кв. м готують до продажу.

Про стратегію розвитку

Оскільки в довгостроковій перспективі торгівля все одно буде зміщуватися в сторону онлайн-продажів, торговельні центри з більшою можливістю надати цікавий shopping experience мають більш стійку модель розвитку.

До того ж fashion-рітейлери зараз намагаються стати ближчими до споживача і тяжіють до формату department store, чого не можна запропонувати у малих ТЦ. Так само у невеликих торгових об’єктах існує проблема паркінгу. Тому в своїй стратегії компанія зосереджена на будівництві великих об’єктів, наприклад, зараз ведеться спорудження ТРЦ загальною площею 300 000 кв. м в Гамбурзі та 350 000 кв. м у Мілані.

Про особливості роботи з орендарями

На відміну від українських реалій, у ТЦ, які належать до портфеля Westfield, власник приміщення контролює вигляд вітрин та простір магазину на 10 м вглиб від вітрини: якісне оформлення вважається однією з ключових переваг. Зокрема, не дозволяється використання цифрових екранів у вітринах орендарів. Водночас, оскільки компанія дуже прискіпливо ставиться до вигляду вітрин, в неї є власне дизайнерське бюро, яке безкоштовно допомагає зробити якісне представлення торгової точки. Наприклад, в Австрії повністю переробили вітрину магазину одного з українських брендів.

Ще треба відзначити більш легку процедуру розірвання договору оренди в ТЦ. Для цього існує багато юридичних процедур. Наприклад, процедура банкрутства однієї юрособи зі списанням всіх боргів та оформлення оренди в тій же локації на іншу юрособу. Звісно, якщо орендодавець не проти розміщення такого орендаря у себе. Це працює у Франції, Німеччині, Австрії. Наприклад, так вчиняли магазини Salamander або Gerry Weber. Також тут немає забезпечувальних орендних депозитів строком більш ніж на три місяці, хоча вищі вимоги до фінансової стабільності компанії-орендаря.

Як інвестиційна компанія Westfield охоче йде на надання орендарям так званого fit out, тобто ремонту під майбутній магазин за рахунок ТРЦ. Навіть коли мова йде про звичайну кав’ярню. Тут важлива перспективність бізнесу і можливості згодом, наприклад, через п’ять років,  отримувати більшу орендну плату від такого орендаря. Так само це стосується не дуже привабливих з комерційної точки зору приміщень. Або коли орендар пропонує зробити не стандартний магазин, а в новій концепції, що буде викликати wow-ефект. Але водночас витрати на утримання магазину тут досить високі. Так, розмір OPEX коливається у Німеччині від 12 до 53 євро, тобто в середньому 22 євро.

Про ефективність роботи різних сегментів

В Німеччині товарообіг великого супермаркету (на 3000 кв. м) в торговельному центрі дає в середньому 4500 евро з квадратного  метру в рік. Більш малі формати (на 1500 кв. м) торгівлі відповідно приносять 5500-6000 євро за рік. При цьому частка всіх платежів орендаря в його обороті складає в середньому 3%. В секторі побутової техніки та електроніки така частка трохи більша – 3,5%. Якщо взяти магазини групи Inditex (друга лінія), це буде 600-700 євро з одного квадратного метру на місяць. Невеликі магазини одягу та взуття площею 150-200 кв. м дають 4500-5000 євро. Кав’ярня на 100-120 кв. м має мати оборот мінімум 1 млн євро в рік.

Про лайфхаки в співпраці з іноземними ТРЦ

Українські рітейлери перш за все цікавляться вартістю оренди, бажано зі знижками. Натомість в Європі комунікація відбувається дещо інакше. Перш за все, зрозуміло, потрібна презентація своєї компанії та бренду, але не менш важливою її частиною має стати презентація самого фахівця, який її представляє (як давно працює, який має досвід і т.п.). Для європейців дуже важливий такий small talk, аби завоювати довіру та дружньо налаштувати співрозмовника. Тому що майбутнім партнерам важливо розуміти серйозність намірів іншої сторони.

Треба пам’ятати, що в Європі взагалі немає такого поняття як прейскурант торгових ставок. Наприклад у всіх 80 ТЦ з портфелю Westfield аналогічні приміщення, які навіть розташовані поряд, можуть відрізнятися в ціні оренди. Важливо правильно оцінити всі можливі ризики і вибрати відповідний підхід.

Власники ТЦ після складання tenant-mix мають згруповані розміщення брендів по групах товарів. Далі враховується аналіз оборотів всіх орендарів відповідних категорій по Європі. Наприклад, береться магазин Levi’s і вираховується: який в нього може бути товарообіг у конкретній локації. Є такий показник роботи як частка всіх орендних платежів (включаючи маркетинг) в обороті орендаря. І скажімо виходить, що по цій групі він має платити максимум 13%. Відповідно, у ТРЦ є розуміння, кого мають залучити і скільки він має платити, аби бути успішним в конкретній локації.

Тому в першу чергу у майбутнього орендаря з України будуть питати, як він сам оцінює свій можливий результат роботи, а не надаватимуть розцінки на оренду. В той же час Westfield готовий надати всю інформацію про показники роботи аналогічних компаній у своїх об’єктах аби фахово допомогти рітейлеру правильно оцінити свою бізнес модель та її перспективи на конкретному ринку.

Наприклад, якщо це кав’ярня, то вона має оборот мінімум 1 млн євро на рік, і її частка оренди не може бути більшою за 17%. У більш «слабкій» локації – 15%. В топових ТРЦ це буде 20%, але орендар тоді не буде заробляти і тому не варто орієнтуватися на преміальний сегмент, де бренди знаходяться радше для іміджу, ніж для бізнесу.

Також отримання так званого offer по оренді від ТРЦ – це останній етап, який не передбачає довгі торги за додаткові знижки чи суттєві зміни в умовах договору. Хоча сама процедура підготовки договору оренди значно довша, ніж в Україні й до цього треба теж бути готовими.