Андрій Козин, Focus Estate Fund: Чому компанія скуповує торгові центри в Європі

Керуючий партнер Focus Estate Fund Андрій Козин розповів про інвестиційний клімат, проблеми з контролюючими органами і роботу в країнах ЄС.

Інвестиційний фонд Focus Estate Fund – не найбільш відома компанія на українському ринку, хоча володіють нею місцеві підприємці. Її фокус – невеликі об’єкти комерційної нерухомості в Центральній Європі. За останні півтора року фонд став власником трьох невеликих торгових центрів в Польщі і Чехії, в наступному році має намір придбати ще три об’єкти за кордоном. Чому компанія не вкладає гроші в Україну, як змінилася інвестиційна привабливість нашої країни за останні три роки і з якими проблемами стикаються інвестори – в інтерв’ю LIGA.net розповів керуючий партнер Focus Estate Fund Андрій Козин.

Про придбання за кордоном

– Про ваш фонд Focus Estate Fund відомо небагато. Фактично тільки те, що ви готові витратити на покупку нерухомості приблизно 50 млн євро. Як створювали фонд і хто ваші партнери?

– Впізнаваність нам не потрібна. 50 млн євро ми готові інвестувати не відразу, а протягом кількох років. Для України це значна сума, на західних ринках це мінімальна цифра при створенні подібних фондів. Дані про партнерів є на сайті фонду – це Максим Школьник, Микола Стеценко, Олесь Романішин.

– Місяць тому ви купили рітейл-парк Most Retail Park в Чехії. В яку суму він обійшовся?

– Ми підписали договір про нерозголошення інформації по угоді, тому точну цифру назвати не можу. Прибутковість цього рітейл-парку без кредитного плеча перевищує 9% річних в євро.

У нас є досвід роботи в Польщі, ми були акціонерами польської компанії Kleba Invest ще до того, як вона вийшла на Варшавську фондову біржу. Це польський девелопер, який спеціалізувався на розробці концепції, будівництві, здачі в оренду та продажу торгових парків. У мене і мого партнера Максима Школьника був опціон на продаж акцій основного інвестора, який ми реалізували.

– Це вже третя угода. За останній рік фонд став власником рітейл-парку Centro Ostrava в Чехії та торгового центру Galeria Sandomierz в Польщі. Чому купуєте невеликі об’єкти?

– Ці активи ми купили в 2016 році. У великих об’єктів істотно нижче прибутковість, при цьому ризики, з моєї точки зору, вище.

– Чому?

– Наприклад, у великому торговому центрі раніше було більше торгівлі, а зараз необхідно більше розваг, ресторанів. Проводити реконструкцію в великому і складному об’єкті дорожче.

Рітейл-парки приваблюють орендарів низькою орендною ставкою, відсутністю загальних зон. Всі орендарі мають окремі входи в магазини з великої парковки. У рітейл-парках відкривають магазини такі великі оператори, як H&M, Mediamarkt.

Рітейл-парки розміщуються в одноповерхових будівлях, і якщо завтра вимоги ринку зміняться, то такі об’єкти легко переформатувати. Наприклад, під фітнес-центри, логістику для інтернет-торгівлі, виставкові центри, послуги та розваги.

– Чи вдалося заповнити орендарями чеський і польський торгові центри?

– Заповнюваність ТЦ Galeria Sandomierz близько 97%, в рітейл-парку Centro Ostrava ми навіть здаємо прилеглу землю Tesco і автомобільній мийці, вакантність близько до нуля. Ми залучили в рітейл-парк Centro Ostrava фітнес-центр. Це забезпечує великий трафік вранці і ввечері, що позитивно відбилося на відвідуваності і оборотах наших орендарів.

– Чи висока вакантність в недавно придбаному Most Retail Park?

– Висока, приблизно 30%. Попередній власник, з моєї точки зору, не приділяв належної уваги цьому об’єкту. Уже підписано два попередніх договори з новими орендарями, і ми розраховуємо, що в наступному році вакантність буде не вище 5%.

Про майбутні покупки

– Ви раніше говорили, що придивляєтеся ще до трьох торгових центрів в країнах Східної і Західної Європи. Що це за об’єкти?

– Ми придивляємося до набагато більшої кількості об’єктів, але розраховуємо в наступному році купити не менше трьох торгових центрів в Чехії і Польщі.

– А в інших країнах?

– Стежимо за ситуацією на ринках Угорщини, Румунії та Словаччини. Але поки не готові купувати. На перший погляд, в цих країнах є об’єкти, в яких вище прибутковість: 10-11% річних. При цьому в запропонованих об’єктах закінчуються договори оренди за високими ставками, істотно зросла конкуренція, і власникам доведеться сильно знижувати ставки, в деяких випадках в два рази.

Ми очікуємо зниження ставок і будемо купувати об’єкти вже за іншою ціною. Угоди плануємо приблизно через два-три роки.

– Комерційна нерухомість в країнах Західної Європи вас не приваблює?

– Ми розглядали об’єкти для розуміння основних тенденцій в країнах Західної Європи. На цих ринках нижчі ставки за кредитами. Наприклад, в Німеччині реально отримати кредити з ефективною ставкою близько 1% річних і довші контракти з орендарями – на 5-20 років. У Чехії ефективна ставка по кредитах близько 2% річних, орендні контракти зазвичай укладаються на 5-10 років, дуже рідко – на 15. Прибутковість в Західній Європі істотно нижче: близько 6-7% річних, а ціни за 1 кв. м істотно вище.

– Чому інвестуєте в закордонні об’єкти?

– У мене багато бізнесів в Україні, але вони не об’єднані під одним брендом. Скажу чесно: ризики в Україні і країнах Східної Європи непорівнянні. Сумарно по всіх бізнесам, де я є інвестором, налічується близько 100 судових справ. Якщо говорити про нерухомість, то це оспорювання права власності, отриманих дозвільних документів, неправомірне нарахування земельного податку тощо.

Ми оскаржуємо ці рішення в судах, в основному отримуємо позитивні рішення, але це займає дуже багато часу. Взаємодіємо з Радою бізнес-омбудсмена, зустрічаємося з керівниками підрозділів державних структур, які виносять неправомірні рішення. Вони кажуть, що все виправлять, але нічого не змінюється.

– Звідки така пильна увага з боку контролюючих органів?

– Не думаю, що це пов’язано особисто зі мною. Це стосується всіх бізнесменів, які ведуть бізнес в Україні прозоро і не платять хабарі.

– Ви принципово не платите хабара?

– Я не бачу в цьому сенсу. Особливо маючи досвід роботи в Європі, де заздалегідь знаєш свої права і всі контролюючі органи гарантують їх дотримання. Репутація, на мою думку, це найцінніше, що є у бізнесмена.

Незважаючи на гучні заяви представників вищого політичного істеблішменту країни і новини про корупційні справи у вищих ешелонах, на практиці у веденні бізнесу мало що змінилося.

Система прокуратури, МВС, СБУ і судів, дозвільних і контролюючих органів здебільшого працює в колишньому режимі. З огляду на те, що кредит довіри до задекларованих змін бізнес-клімату вичерпується, а зміни так і не настали, я обмежую інвестиції в Україну.

– До яких компаній ви маєте відношення?

– Я не публічна людина. Є кілька бізнесів, в які я інвестував. Наприклад, це клініка для здорових людей Sqlab, портал нерухомості Address.ua, близько 10 молодих технологічних компаній з глобальними амбіціями, дистриб’юторська і логістична компанія Медіа Трейдінг, яка працює з іноземними виробниками, розмитнює, зберігає і продає продукцію на території України. Були очікування, що така послуга буде цікава тисячам іноземних компаній. Але останнім часом більшість клієнтів, які раніше працювализ нами, закрили свій бізнес в Україні.

– Чому?

– Прибутковість і ризики не співпадають з очікуваннями виробників. Продажі на українському ринку скорочуються, страхові компанії закрили ліміти на Україну. Іншими словами, все, що виробники відвантажують в Україні, – на свій страх і ризик. Західний менеджмент не звик ризикувати.

Про інвестиційний клімат

– Уряд говорить про значне спрощення правил роботи для бізнесу в Україні. Ви відчуваєте зміни?

– Є деякі острівці поліпшень, наприклад організація публічних реєстрів, скасування монополії на реєстрацію прав власності, БТІ та ряд інших. У той же час, якщо порівнювати з нашими найближчими сусідами – Польщею і Чехією, то мало що змінилося в кращий бік.

– Чому тоді не продаєте бізнес в Україні?

– Я думаю, що продавати бізнес в Україні – це з розряду фантастики. Можна продати конкретні об’єкти нерухомості, можна продати товар. У своїй фінансовій звітності я резервує практично 100% коштів, які інвестовані в Україну.

Про український ринок нерухомості

– Український ринок комерційної нерухомості вважається одним з найбільш привабливих. У Києві відкривається безліч нових торгових центрів. Чи вважаєте ви цей ринок цікавим?

– Вартість грошей в Україні дуже висока. Наприклад, в Чехії кредитна ставка близько 2% річних в євро, а в Україні від 12%. Вартість грошей дуже добре відображає ризики.

Прибутковість комерційної нерухомості в Україні – 12-14%, приблизно на рівні вартості грошей. Іншими словами, вкладати позиковий капітал не має сенсу, оскільки інвестор не отримає ніякої маржі.

Українська гривня за 20 років знецінилася в 15 разів, і ми не знаємо, який курс буде завтра, на відміну від відносно стабільних чеської крони і польського злотого.

– Київ активно забудовується новими житловими об’єктами. Цей ринок перспективний?

– Цього року в Києві буде введено в експлуатацію близько 3 млн кв. м житлової нерухомості, тоді як в попередні роки в столиці вводили в експлуатацію близько 1 млн кв. м. Я не бачу передумов для того, щоб ринок прийняв в три рази більше.

Ціни на житло сьогодні знаходяться на рівні собівартості. Базові будівельні матеріали, такі як цемент, арматура, бетон, за два роки подорожчали в два рази, вартість робіт зросла ще більше, тому що безліч кваліфікованих робітників з України працюють в Польщі та інших країнах Європи. Подорожчало все, крім квартир.

– Як багато об’єктів комерційної нерухомості в Києві виставлено на продаж?

– Дуже велика пропозиція при вкрай низькому попиті.

– Наскільки запити власників реальні?

– Я знаю кілька західних інвесторів, які готові ризикувати і купити в Україні об’єкти з прибутковістю близько 20%. Очікування продавців – це прибутковість 13-14%. Існує величезна прірва між 20% і 14%.

Дуже часто угоди в Україні – це передача активу всередині групи або продаж локальним інвесторам.

– У вас є ще один проект в Україні – це реконструкція під комплекс апартаментів Loft House Podol. Цей проект ви реалізуєте разом з Ольгою Кавуніченко. Зараз роботи в ньому заморожені. В чому проблема?

– В Україні ми не будуємо нічого нового, а лише реконструюємо. Для Loft House Podol ми викупили дві будівлі на вулиці Межигірській, 78, виконали реконструкцію і планували продавати в них апартаменти.

Спочатку колишній орендар – якийсь ізраїльський бізнесмен грузинського походження – подав позови з вимогами визнати його право власності на ці об’єкти при наявності великого боргу по орендній платі. Було в цілому дев’ять судових справ, всі ми виграли, на це пішло більше двох років. Після закінчення судових процесів ми продали апартаменти в першому будинку і приступили до реконструкції другого. Але зараз роботи заморожені через необгрунтовані претензії контролюючих органів. З цього питання у нас близько 20 судових справ. Поки всі вони не будуть врегульовані, ми не плануємо продовжувати реконструкцію.

– Комерційні банки і Фонд гарантування вкладів отримали в управління величезну кількість об’єктів нерухомості, які вони готові продати. Чи цікаво викуповувати такі активи?

– Фонд гарантування вкладів і комерційні банки сконцентрували величезну кількість нерухомості та прав вимоги на нерухомість в Україні. Але продаються в основному проблемні об’єкти або права вимоги. При цьому в більшості випадків ціни вище, ніж на ринку.

– Які ваші прогнози з приводу поліпшення бізнес-клімату в Україні?

– Думаю, що до наступних президентських виборів ключові гравці будуть зацікавлені в збереженні інструментів впливу один на одного, і поточна система прокуратури, СБУ, МВС, судів не буде реформована. Можливо, якісь позитивні передумови можуть виникнути з квітня 2019-го в залежності від результатів виборів, але поки про це говорити ще рано.

Джерело: LIGA.net

Читайте також – 

У пошуках колишньої величі: як київський ЦУМ збирається повернути покупців