Торгова нерухомість в Україні стає більш привабливою для інвестицій

На думку експертів до 2020 року загальна динаміка ринку торговельної нерухомості в Україні і Києві буде тільки поліпшуватися. торгова нерухомість

Як пише портал dsnews.ua, після двох років економічного спаду в 2016-му ситуація в Україні почала поліпшуватися. Зростання ВВП в минулому році склало 2,3%, а в першому і другому кварталах поточного року – 2,5 і 2,3% відповідно. Як відзначають експерти, основним фактором зростання економіки стало внутрішнє споживання, в той час як зовнішній попит на експорт був досить слабким.

Якщо дивитися ретроспективно на роздрібну торгівлю в Україні, в 2015 році оборот зменшився на 20,7% після скорочення на 8,9% в 2014-му, що було наслідком загального економічного спаду в Україні, інфляції, девальвації гривні і зниження доходів населення. Починаючи з березня 2016-го негативна динаміка змінилася позитивною, і протягом року оборот роздрібної торгівлі збільшився на 4,3% в порівнянні з 2015-м.

Серед позитивних тенденцій у 2017 році керуючий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан відзначає зростання обсягу роздрібного товарообігу на підприємствах – на кінець серпня він становив 8,5%. Відповідно, споживання зросло на 6,9% у другому кварталі 2017-го. Уповільнення зростання індексу споживчих цін до рівня 108,1% в порівнянні з груднем 2016-го також сприятливо вплинуло на споживання.

«Позитивна динаміка роздрібного товарообігу підтвердила загальну тенденцію відновлення і на регіональному ринку в першому півріччі 2017 року. Загальна тенденція зростання споживання стає передумовою для поліпшення попиту на торговельні приміщення з боку орендарів в майбутньому», – підкреслив Радомир Цуркан.

Аналітики Colliers International звертають увагу на збільшення попиту на торговельні приміщення Києва з боку самих різних орендарів, включаючи міжнародних. За перші кілька місяців рітейлери не просто відновили активність, а перейшли від одиничних відкриттів до чітко вираженої стратегії експансії.

«У другому кварталі 2017 року очікування розвитку бізнесу в Україні протягом наступних 12 місяців вийшли на рівень 2013 року і додатково покращилися в третьому кварталі. Підприємства роздрібної торгівлі знаходяться серед лідерів по оптимізму», – зазначає керівник відділу аналітики і консалтингу з питань девелопменту нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні (раніше DTZ) Марта Костюк.

Нові метри

Стрімке зростання нової пропозиції в 2016-м (на 168 тис. кв. м) сповільнилося в першому півріччі 2017-го – був відкритий тільки ТЦ Academ City з орендною площею 8 тис. кв. м.

За підсумками року обсяг нової пропозиції очікується на рівні 56 тис. кв. м. Згідно з оголошеними планами двері відвідувачам відкриють ТЦ Smart Plaza Polytech, перша черга ТРЦ Rive Gauche і Рітейл Парк Петрівка. Відкриття комплексу River Mall, за словами директора департаменту торгової нерухомості Colliers International (Україна) Ігоря Заболоцького, заплановано на III квартал 2018 року. У той же час ряд великих проектів, відкриття яких очікували в кінці 2017 року, переносять терміни. Серед них: Blockbuster Mall, Retroville.
«Нова пропозиція на ринку торговельної нерухомості сприяє зростанню якісної пропозиції, а значить, підвищує конкуренцію серед професійних ТРЦ”, – зазначає CEO Arricano Real Estate PLC Михайло Меркулов.

«Але, незважаючи на появу нових торгових площ, обсяг нової пропозиції в 2017 році не перевищить потенційний попит на ринку», – вважає Радомир Цуркан. У компанії очікують, що нові площі вийдуть на ринок майже повністю заповненими завдяки попередньо підписаним угодами з якірними орендарями. У другому півріччі, за даними CBRE Ukraine, поглинання вакантних площ склало 5%. З огляду на всі фактори, зростання орендних ставок буде підтримуватися обмеженою кількістю нової пропозиції і відновленням попиту з боку орендарів до кінця року.

Згідно з оцінками Сushman & Wakefield в Києві сьогодні на етапі активного планування або будівництва перебувають ТЦ і ТРЦ загальною орендною площею приблизно 815 тис. кв. м. У разі відкриття об’єктів згідно анонсованим планам до кінця 2020 року поточний обсяг ринку торговельної нерухомості збільшиться на 43%. Велика частина запланованих об’єктів, як зазначає Марта Костюк, – ТРЦ регіонального і суперрегіонального формату.

Загальний обсяг орендної площі ТЦ і ТРЦ в Києві складає близько 1,26 млн кв. м. Як відзначає аналітик, в загальній структурі ТЦ і ТРЦ в Києві близько 29% – це об’єкти так званого «першого покоління» і торгові центри низької якості, у яких є потенціал для подальшого редевелопменту.

Час інвестицій

До 2020 року загальна динаміка ринку торговельної нерухомості в Україні і Києві буде лише покращуватися, а зараз – оптимальний час для придбання нерухомості, вважають фахівці.
«Як наслідок поліпшення економічної динаміки, ми спостерігаємо підвищення рівня попиту і орендних ставок на приміщення, розташовані як уздовж торгових коридорів, так і в якісних торгових центрах. Також в переговорах з орендарями сьогодні орендодавці погоджуються надавати все менше пільгових умов, які були поширеним явищем в період з 2014-го до середини 2016 року », – акцентує керуючий директор Cushman & Wakefield в Україні Нік Коттон.

На думку аналітиків компанії, введення нових площ в сегменті торговельної нерухомості в Києві позитивно позначиться на розвитку ринку, збільшивши можливості для розвитку і виходу на український ринок нових рітейлерів. При таких умовах орендні ставки будуть зростати, особливо в кращих ТЦ з добре налагодженим менеджментом. Відкриття великих шопінг молів може спричинити підвищення рівня вакантності, але лише на короткий період.

«Загальний інвестиційний клімат в Україні, а також інвестиційна привабливість нерухомості помітно зросли. Найкраще підтвердження цьому – кількість публічних транзакцій. У нинішньому році інвестиції в нерухомість очікуються на рівні $200-290 млн. Виходячи із загального контексту, ми бачимо потенціал і для інвестицій в торговельну нерухомість. Поряд з високою інвестиційною активністю девелоперів спостерігається інтерес до даного сегменту з боку інвесторів, які розглядають торговельну нерухомість, представлену на продаж від ФГВФО або ж від державних, або комерційних банків», – констатує керівник відділу ринків капіталу компанії Cushman & Wakefield в Україні Володимир Мисак.

За словами експерта, кінцеві вигодонабувачі, які в даний час купують нерухомість, керуються довгостроковою стратегією. З іншого боку, бізнес переслідує інвестиційну мету – вигідне придбання нерухомості.
«Рівень цін на ринку в другій половині 2016 року, а також з першого по третій квартал 2017-го демонструє десятирічні історичні мінімуми практично у всіх сегментах. Іншими словами, інвестиційно привабливо купувати нерухомість сьогодні», – впевнений Володимир Мисак.

У той же час фактори, що обмежують можливості інвестувати, залишаються незмінними: можливість залучати позикове фінансування, неясний статус Донбасу, потреба в прозорості та незалежності судової системи в країні. На думку експерта Сushman & Wakefield, реформи в цьому напрямку істотно вплинуть на приріст іноземних інвестицій в нерухомість в Україні.

«Інтерес інвесторів як вітчизняних, так і зарубіжних, є. І він зростає. Індекс інвестпривабливості України, за даними EBA, в першому півріччі 2017-го зріс і склав 3,15 балів (за п’ятибальною шкалою) в порівнянні з 2,88 в червні минулого року. Негативні настрої ослабли. Але для зростання інвестпривабливості необхідні чіткі дії не на папері, а в реальному секторі – боротьба з корупцією, мінімізація тіньової економіки, реформування судової системи, земельне питання, збільшення темпу реформ», – підкреслює Михайло Меркулов.

Прогнозуючи розвиток ринку в 2018-му, в Сushman & Wakefield очікують на подальше зростання інтересу до інвестицій в нерухомість з урахуванням зміцнення можливості залучення банківського фінансування. Є передумови до збільшення банківського кредитування угод в нерухомості.

Джерело: dsnews.ua

Читайте також – 

У Києві за три квартали не відкрився жоден торговий центр – JLL