Місце під розетку: хто відкриється в Главпочтампі на Хрещатику?

Укрпошта проводить тендер на оренду великого приміщення в самому центрі Києва: в будівлі Головпоштамту. RAU запитала експертів і учасників ринку: наскільки локація вигідна і хто може стати її потенційним орендарем.

“Приваблива” пропозиція

Як повідомила з посиланням на ProZorro.продажі Лига, Укрпошта здає в оренду частину Головпоштамту в Києві. Тендер на оренду оголошено на фасадне приміщення площею 1510 кв м на першому поверсі будівлі, з входом з Майдану Незалежності. Але набагато цікавіше інше: Укрпошта обмежила претендентів виключно напрямком “мультибрендовий інтернет-супермаркет”. Заявки, відповідно до умов оголошеного на ProZorro.продажі тендера, приймаються з 16 по 30 липня.

Обмеження пов’язані зі стратегією розвитку Укрпошта напрямки e-commerce і бажанням заробити не тільки на оренді, але і на доставці замовлень. “Інтернет-торгівля – сегмент ринку, який сьогодні стрімко розвивається, і можливість для Укрпошта отримати ефект синергії, бути взаємно корисними в доставці кінцевому споживачеві придбаного через інтернет товару”, – пояснюють в компанії.

Хороший поганий Хрещатик

Серед переваг локації в Укрпошта називають центр Києва, з високим пішохідним трафіком, фасадне приміщення з окремим входом і можливістю доступу 24/7, з додатковим входом з боку основного входу в будівлю Головпоштамту, наявністю під’їзду з внутрішнього двору.

“Мова йде саме про повноцінний магазині з широким асортиментом, де точка видачі буде однією з зон приміщення. А 1500 метрів – це великий магазин, якщо говорити, наприклад, про сегменті побутової техніки та електроніки “, – міркує експерт в сфері маркетингу Олексій Філановський. На його думку, хоча Майдан є одним з найбільш “трафікових” місць в місті, проте, це, скоріше, не цільовий потік.

“Я б сильно подумав, коли б я був рітейлером. Зробити робочими півтори тисячі метрів в цьому місці дуже непросто”, – відзначає і засновник IDNT Микола Чумак

Співзасновник Асоціації рітейлерів України Олександр Фіалка акцентує увагу на тому, що на Хрещатику працює величезна кількість рітейлерів, які цілком успішно розвиваються і на відсутність покупців не скаржаться.

Citrus на Крещатике

Микола Чумак перерахував можливі вимоги до локації з боку «великого мультибрендового інтернет-рітейлера»:

1. Рампи для підвозу товару і розвантаження (в описі зазначено що є одна), безпроблемний доступ до об’єкту протягом усього робочого дня для вантажного транспорту. У неробочий час, у вихідні дні та свята в тому числі.
   Рітейлер не зможе чекати, поки на Хрещатику місяць буде розміщена фан-зона, сцена для концерту або інший захід. Під’їзд до локації дуже складний з усіх боків через затори протягом всього дня. Чи достатньо однієї рампи? Щоб ефективно торгувати на 1500 метрах, продаючи безліч товарних категорій, необхідно буде забезпечити розвантаження декількох автомобілів в день, що прибувають з центрального складу рітейлера або ж десятків автомобілів постачальників. Не маючи можливості підвозити товар і розвантажувати його, ця точка для рітейлера втрачає сенс.
2. Повинна бути зручна доступність не тільки для пішоходів, а й для автомобілістів. Для площі торгового залу 1000 кв. м необхідно мати хоча б 20-30 паркувальних місць. Дана локація не має жодного. Парковок немає і в радіусі 100 метрів. А крім того, вулиця перекрита у вихідні дні, коли люди якраз роблять покупки. Таким чином для видачі інтернет-замовлень будуть серйозні обмеження. Необхідно також враховувати специфіку пішохідного трафіку, велику частку туристів і приїжджих.
   Незважаючи на великі вікна і їх кількість – це не вітрини. Також є питання у можливостях для брендування. Для рітейлера дуже важливо, розмістити вивіску над магазином. Всі пам’ятають випадок з «брендування» станції метро.

“Потрібно також розуміти, чи не є обов’язковим укладення контракту на послуги Укпошта, тому що це також може послужити перешкодою для орендаря, який віддає перевагу іншим операторам доставки”, – додає Александ Фіалка.

У Укрпошта серед недоліків чесно називають зношені інженерні мережі, відсутність достатньої потужності електропостачання (на поточний момент є до 50 кВт), той факт, що зелені насадження обмежують візуальну доступність фасаду, присутня значна частина складських приміщень і приміщень загального користування, ремонт радянських часів.

Ставка на імідж

Експерти єдині в тому, що локація центрова, і новий формат там однозначно викличе величезний інтерес з боку і ринку, і споживача. “Серце Києва – це чудове місце для розміщення іміджевої торгової точки, яка може показувати формат “магазину майбутнього” і додавати шанувальників бренду. Про формат треба думати, але це прекрасний шанс зробити те, що дуже запам’ятається”, – говорить Філановський.

Rozetka на Степана Бандери

Микола Чумак впевнений, що таку локацію легко і рекламувати ритейлеру, і знайти споживачеві. “Є щось навіть романтичне в тому, що це будівля Укрпошти. Apple розміщує свої магазини в подібних місцях, наприклад, на залізничних вокзалах. І сам крок Укрпошти в тому, щоб більш ефективно використовувати незайнятий простір – позитивний. Адже зі зміною природи поштових послуг такі великі приміщення не потрібні “, – додає експерт.

Новий формат для рітейлерів, які останні кілька років активно трансформують площі й інтер’єр магазинів – зовсім не проблема.

Претенденти в чергу не стануть

На думку Чумака, локація ідеальна для великого ритейлера з якоюсь унікальною сервісної моделлю. Александ Фіалка серед можливих орендарів крім Rozetka, називає Фокстрот, Comfy, MOYO, Ельдорадо, Цитрус.

Співзасновник інтернет-магазину Zlato.ua і MebelOk Святослав Амелін припускає, що локація може бути також цікава також 27.ua, Алло, IKEA, Kasta. “З огляду на те, що Rozetka закрила магазин на Подолі і повідомила, що буде розвивати роздріб, локації в центрі їм напевно цікаві”, – відзначає він.

В останніх коментарі Rozetka говорилося, що таких великих локацій як на Степана Бандери – 4000 кв. м – у Rozetka не буде, та й останню точку видачі компанія відкрила на скромних 400 метрах. Але плани з розвитку є, і ритейлер шукає локації як в Києві, так і інших містах.

У той же час, нещодавно стало відомо, що в Україні IKEA хоче зайти якраз в невеликому форматі Сity store і буде відкриватися в торгових центрах, розташованих в центральній частині Києва, близько до станцій метро. Про це Retailers розповіла керівник відділу торговельних приміщень компанії JLL в Україні Катерина Весна. Однак, за її словами, площа магазина складе 3500 – 5000 кв. м – саме такий формат обраний для пілотного проекту в Україні.

Микола Чумак припускає, що площа в 1500 кв. м для Kasta, як і для інших подібних e-commerce проектів, буде завелика. “А ось Цитрус міг би там якийсь коворкінг зробити. Не для бізнесу “, – розмірковує він. Але у цієї мережі вже є дві локації на Хрещатику, найбільша з яких якраз і функціонує як торговий зал і своєрідний коворкінг для лекцій та зустрічей з аудиторією.

IKEA

Від Comfy редакція підтвердження зацікавленості локацією не отримала. У інтернет-магазину Епіцентру – 27.ua – є тільки точки видачі при гіпермаркетах: їх всього 9 в Київській області і ні про які плани щодо відкриття представництва на площі 1500 кв. м, компанія не повідомляє.

Потрібно враховувати, що великогабаритний товар, який пропонують більшість названих рітейлерів, купити буде складно через обмежену можливість під’їзду транспорту та відсутності клієнтської парковки.

Ціна питання

Початкова ціна лота на Prozorro становить 760 000 грн/місяць, повідомляється на Prozorro. В Укрпошта розповіли, що при визначенні початкової ціни враховуються як додаткові переваги об’єкта, що надаються орендарю у вигляді фізичних метрів, просторових рішень, локації, так і його основні недоліки. “Зокрема, з 1500 кв м, пропонованих в оренду, лише близько третини є ліквідними (фасадними), а решта – це приміщення загального користування, склади, рампа тощо”, – відзначають в компанії.

За рахунок аукціону Укрпошта очікує збільшити вартість лота – мінімальний крок аукціону – 40 000 грн, На попередній лот, який виставлявся в оренду на Головпоштамті (coffee point) претендували сім учасників аукціону, а початкова ціна виросла в сім разів.

Без ажіотажу

Думки фахівців щодо розміру орендної ставки розійшлися: деякі вважають її вже максимальною, незважаючи на те, що це тільки початкова ціна на торгах, інші – навпаки, відзначають що компанія демпінгує. Наприклад, президент консалтингової компанії UTG Вадим Непосєдов вважає, що приміщення, яке планує здати Укрпошта в Головпоштампі, може виявитися найдорожчим в Києві. У коментарі порталу LIGA.net він зазначив, що його можна здати за ціною до $ 70 за один квадратний метр в місяць. “503 грн за метр цілком ринкова ціна, не дешево зовсім”, – стверджує топ-менеджер одного e-commerce проекту. Середня оренда для одягу і техніки в ТЦ Києва – $50-100, а для меблів – $10-20, каже Святослав Амелін, і додає, що, наприклад, МебельОк не може бути зацікавлена ​​в такій локації, тому що на меблях окупити таку оренду неможливо.

Деякі учасники ринку сумніваються в тому, що торги будуть ажіотажними і критикують висунуте умову – e-commerce.

“Ціна адекватна, але я б не очікував ажіотажних торгів. Виручити можна було б більше, але, можливо, подрібнивши площі і знявши обмеження “, – вважає ще один топ-менеджер, який просив не називати його імені.

Всі.Свої відкривають другий магазин на Крещатику – товарів для декору

Олександр Фіалка зазначає, що середня орендна ставка на протилежному боці Хрещатика складає $60 за 1 кв м, плюс відсоток з обороту, на цій же стороні вона не більше $40 і збільшується з наближенням до ЦУМу, а за ним уже становить $80-100 за 1 кв м. Таким чином, Укрпошта дотримується стратегії залучення клієнтів через зменшення орендної плати, а це не призведе ні до чого хорошого, вважає експерт. “Це два різних бізнеси: якщо у тебе є хороша локація – зроби її ефективною. Якщо ти хороша логістична компанія – продавай свої логістичні послуги. Але, дисконту на оренду не допоможе рухатися ефективніше в сфері delivery”, – відзначає він.

На його думку, не зовсім зрозуміло, чому логістичний оператор вирішив йти по шляху залучення e-commerce проектів і відсік офлайн-бізнес, який готовий платити ставку в рази більше.

Читайте також –

Rozetka відкриває точки видачі в експериментальному форматі і буде розвивати офлайн-роздріб (+фото)