Олена Яценко, Respublika Park: Я не знаю жодного ринку, де рітейлери могли б так швидко й ефективно адаптуватися до нових умов

Директор по оренді найбільшого торгово-розважального центру України про заповнюваність ТРЦ, залучення нових орендарів, повернення відвідувачів, маркетингові активності та багато іншого.

Один із знакових об’єктів торговельної нерухомості Києва – ТРЦ Respublika Park – відкрився у листопаді 2021 року. Й одразу став популярним місцем для киян і гостей столиці: завдяки грамотному tenant-mix, потужним якірним орендарям, інноваційному парку розваг Neopolis та “фішки” комплексу – оазису з живими рослинами в ценральному атріумі. В керуючої команди були амбітні плани на розвиток: так, наприклад, в Respublika Park мав відкритися другий в Україні магазин шведської мережі ІКЕА.

24 лютого 2022 року змінилося все. На два місяці ТРЦ взагалі закривався, відновивши роботу лише 24 квітня минулого року. З того часу команда ТРЦ змогла досягти значних успіхів, поступово повертаючи відвідувачів, проводячи цікаві маркетингові акції та залучаючи нових орендарів. Про те, як цього вдалося досягнути і які фактори сприяли успішній роботі об’єкта, в інтерв’ю RAU розповіла директор по оренді ТРЦ Respublika Park Олена Яценко.

– Розкажіть, яка зараз вакантність у ТРЦ, і які тенденції ви спостерігаєте?

– У повномасштабну війну ми зайшли з показником 78% площ по підписаним договорам оренди. Наразі цей показник складає 85%. Тобто за час повномасштабного вторгнення ми приросли, і приросли добре. Всього було підписано більше 50 нових договорів оренди. Ще в роботі знаходяться договори на площу приблизно 5000 кв. м.

– Ви кажете про підписані договори чи про відкриті магазини?

– Саме про підписані. Сюди входять і Inditex та H&M, які ще не відновили роботу. Кожного місяця ми радуємо відвідувачів новими відкриттями, багато цікавих новинок також готуємо і до початку нового торгівельного сезону, в тому числі – й міжнародних орендарів.

– Для IKEA місце ще тримаєте?

– Ми з IKEA в постійному контакті, раз на два-три тижні спілкуємося з менеджментом. Як і всі ми, вони чекають перемоги, щоб поновити свою активність в нашій країні. Стратегічно – звичайно, ми чекаємо на ІКЕА, але наразі всі ми живемо більш тактично, тому в зоні меблів і товарів для дому наші відвідувачі мають змогу знайомитися з новими магазинами. Але все ж таки ми розуміємо, що такий якір, як IKEA і саме в цій зоні нам необхідний. Тому чекаємо шведів після нашої перемоги.

– Кого з нових орендарів змогли залучити за час повномасштабної війни?

– В нас з’явилося багато цікавих операторів, причому як українських, так і міжнародно відомих. Наприклад, відкрився другий в Україні магазин польського бренду Ochnik. Двома магазинами зайшла Ultra Group: з новим форматом Ultrashop, який демонструє чудові показники, і з брендом Levi’s. Серед інших відмічу Emporio Armani Sport (EA7), Crocs, Itis Flowers Cafe, Bugatti, Cabanchi.com, Cher17 – перелік доволі великий, тому всіх одразу й не згадаєш.

Відвідувачі постійно відмічають, що кожного місяця у нас є відкриття та новинки.

– А були такі, хто вийшов з ТРЦ?

– Таких зовсім небагато. Зі зрозумілих нам всім причин закрилися Ostin і Be Free. Зупинили свою діяльність турагенції, і на їх місці ми відкрили нові точки. Вийшов польський магазин «все для дому» DUKA. Це був перший магазин мережі в Україні, тож маємо надію, що вони ще до нас повернуться.

А взагалі я не знаю жодного ринку, окрім українського, де рітейлери могли б так швидко й ефективно адаптуватися до нових умов, і, не зважаючи на всі труднощі та ризики, продовжити свій розвиток.

– Як зараз будуєте відносини за орендарями? Переглядали орендні ставки, змінювали принцип нарахування плати?

– Орендні відносини для мене нагадають танок вдвох. Наскільки гарним буде цей танок, залежить від двох партнерів. «Танок» між нами і нашими орендарями з кожним місяцем стає все більш філігранним і вишуканим.

Звичайно, ми переглядали умови орендних договорів і цей процес ще продовжується. В залежності від групи товару, площі, локації, результатів роботи й багатьох інших факторів. Разом з тим, досить значний відсоток орендарів ми змогли повернути до договірних умов, показники їх роботи дали нам цю можливість – і це заслуга обох сторін, ситуація win-win.

– Хто з орендарів зміг швидше відновитися після перевідкриття Respublika Park у квітні минулого року?

– Досить швидко зміг відновитися fashion, який працює в ціновій категорії «середній/середній мінус». Food&Beverage демонструє непогані тенденції і має стабільний приріст від місяця до місяця. Поки що не можемо сказати про відновлення до довоєнних часів показників у операторів великої побутової техніки. Магазини дрібної електроніки вже майже повернулися до колишнього товарообігу. Сегмент ювелірних виробів також виглядає дуже достойно.

– Наскільки зараз актуальний розважальний сегмент, який відіграє важливу роль у вашому ТРЦ?

– У нас дійсно дуже потужна розважальна складова, і вона є магнітом для відвідувачів. Всі українці живуть у постійній напрузі, тому відпочинок і позитивні емоції необхідні всім. Багато людей із задоволенням відвідують як розважальний парк, так і фуд-корт.

– Нещодавно в Respublika Park відкрилася найбільша в Україні аеротруба. Чому ви наважилися реалізувати такий складний і дорогий проект, і які його перші результати?

– Відкриття аеротруби – це, в першу чергу, сигнал інвесторам і західним операторам: ми впевнені в Україні, і впевнені в перемозі. Цим кроком ми ще раз даємо посил міжнародним мережам, які ще не відновили роботу в нашій країні, стимулюємо їх якнайшвидше відкриватися. У відкритті попри всі складності з логістикою, брали участь кращі флаєри світу — спортсмени з Великої Британії, Латвії, Бразилії, Польщі та України, які літали на максимальних швидкостях, та показали, що таке спорт майбутнього, підтримали Україну.

Продажі навіть вище очікувань, цікаво, що найбільшим попитом користуються сімейні абонементи. Бачимо, що людям подобається, активно дарують польоти на дні народження, українці дуже сміливі, активно долучаються до нових, крутих вражень.

Пишаємося, адже разом з міжнародною компанією Aerodium, попри складні часи, відкрили для українців новий формат дозвілля та спорту.

– Як змінився трафік, які тенденції спостерігаєте?

– Перше, що хочу відмітити: суттєво зросла конверсія. Тобто плануючи відвідування ТРЦ, відвідувач чітко знає, що хоче купити і купує. З осені минулого року ми спостерігали активне нарощування трафіку в ТРЦ, але тоді показники були ще далекі від довоєнних. При цьому вже у вересні показники товарообігів орендарів були достойні.  

Зараз відвідуваність нарощується, особливо під час проведення сезонних акцій та івентів, які залучають до нашого ТРЦ багато відвідувачів, враховуючи, що до Києва переїхало багато мешканців інших міст. Масштабні івенти дозволяють познайомити їх з нашим ТРЦ, зробити з них наших постійних відвідувачів. Також дається взнаки поступове повернення киян з вимушеної еміграції чи з західних областей України. Складається ситуація, що певна частина вимушених переселенців вже «заякорилася» в Києві, а до того ж і кияни повертаються до своїх домівок. Це додатковий фактор, який збільшує трафік.

Ми всією командою робимо все можливе, щоб якнайскоріше вийти на планові показники. Якщо брати відвідуваність серпня’22, то у квітні’23 у нас приріст склав 60%. Бачимо зростання трафіку як у вихідні, так і в будні. Трафік буднього дня повернувся на рівень січня 2022 року, трафік вихідного дня  також складає 98% від середнього трафіку січня 2022 року.

– За вашими спостереженнями: які активності зараз найбільш затребувані?

– Наразі час справжнього маркетингу, наша команда активно проводить цікаві активності для залучення додаткового трафіку відвідувачів, формування позитивних настроїв та лояльності до ТРЦ. Радіємо, що відвідувачам подобається атмосфера та заходи, які проходять в ТРЦ. Так, були успішно реалізовані fashion-проекти з українськими дизайнерами, благодійні концерти з відомими та молодими артистами, комерційні та благодійні проекти з орендарями. Всі наші активності так чи інакше направлені на підтримку ЗСУ, благодійних фондів. Також співпрацюємо по благодійним зборам з фандрайзинговими платформами: «Повернись живим», Національний банк України, United24.  

Слід зазначити, в такі нелегкі часи, для людей дуже важлива емоційна складова, патріотичний формат. Якісь «абстрактні» заходи, де немає важливого для людей змісту, наразі нецікаві українцям.

Доречно згадати наш захід на 14 лютого, коли в ТРЦ відбулася урочиста церемонія одруження військовослужбовців, яку ми організували на честь Дня всіх закоханих разом з Національною гвардією України. Це була справді дуже неймовірна подія. Разом з нашими партнерами – орендарями нам вдалося зробити красиві колаборації по підготовці, навіть не всі змогли взяти участь. Дуже дякуємо, що не зважаючи на такі складні часи, вони не відмовляються від підтримки таких важливих подій.

Також ми продовжуємо в ТРЦ Respublika Park красиві українські традиції та мистецтво. Саме на передодні Великодніх свят в ТРЦ відбулося відкриття найбільшої експозиції – національного декору – першого в Україні Петриківського розпису, відтвореного з українськими майстрами та декораторами в об’ємній 3D-формі, пишаємося, адже навіть встановили рекорд України.

– Який у вас зараз горизонт планування і які цілі ставите перед собою?

– Зазвичай плануємо на два-три місяці, не більше. Умови настільки швидко змінюються, що на більший термін планувати не має сенсу. Поки плануємо до «високого сезону» кінець літа – початок осені. І наша мета: відкрити всіх підписаних орендарів, в тому числі й неочікуваних для клієнтів, а також залучити нових операторів.

Звичайно, ми завжди маємо декілька моделей розвитку ситуації: від найоптимістичнішого до найгіршого. Сподіваємося, що останнім користуватися не доведеться. З вірою у нашу перемогу і в Україну.