Звіт Colliers: підсумки року в торговельній нерухомості України та прогнози на 2019-й

Colliers International про нові ТРЦ, орендні ставки, бренди, які варто очікувати в Україні найближчим часом, і найважливіші угоди у торговельній нерухомості за рік.

Український ринок торговельної нерухомості продовжує залишатися найбільш привабливим сегментом комерційної нерухомості з точки зору девелопменту. До такого висновку прийшла міжнародна консалтингова компанія Colliers International. За словами Олександра Носаченко, керуючого директора Colliers International Україна, про це свідчить безпрецедентний обсяг нової пропозиції, заявлений до введення в експлуатацію на 2019-21 роки. На стадії будівництва знаходяться об’єкти орендною площею понад 633 000 кв. м.

Якщо всі заявлені до введення в експлуатацію в цьому році торгові центри почнуть роботу вчасно, то за підсумками 2018-го нова пропозиція на столичному ринку складе близько 85 000 кв. м. Таким чином, загальна орендована площа ТЦ/ТРЦ у Києві зросте на 6,9% порівняно з початком року.

При цьому вакантність знизилася на 1,8% порівняно з показником 2017 року, а орендні ставки в більшості проектів показували помірне зростання. На кінець року найвищі орендні ставки на секції 100-200 кв. м в найбільш успішних ТЦ/ТРЦ Києва склали $75 за квадратний метр в місяць.

Час купувати

За поточний рік на українському ринку було продано більшість якісних об’єктів комерційної нерухомості, виставлених на продаж, – вважає Олександр Носаченко. Здебільшого від них позбавлялися банки, що реалізують заставне майно. Основним продавцем комерційних активів виступив Альфа-банк. З початку 2017 року їм було реалізовані активи на загальну суму $230 млн, а до кінця 2018-го банк очікує завершення угод ще на $10 млн.

Серед основних проданих об’єктів Альфа-банком:

• • БЦ Horizon Park (GLA: ~ 69 000 кв. м), Київ;
  • ТРЦ Sky Park (GLA: ~ 30 000 кв. м), Вінниця;
  • складські комплекси по вул. Об’їзна дорога, 8 і 68, Київ;
  • Кілька офісних будівель, площею понад 5 000 кв. м.

Найбільшим покупцем об’єктів комерційної нерухомості в цьому році стала інвестиційна компанія Dragon Capital. З кінця 2016 року вартість куплених активів склала близько $400 млн, загальна площа – 600 000 кв. м (з яких 300 000 кв. м – об’єкти складської нерухомості, і 300 000 кв. м – приблизно в рівних пропорціях об’єкти офісної і торгової нерухомості).

Серед основних придбаних Dragon Capital об’єктів в 2018 році можна виділити:

• ТРЦ Victoria Gardens (GLA: ~ 54 500 кв. м), Львів;
• БЦ Horizon Park (GLA: ~ 69 000 кв. м), Київ;
• ТРЦ Sky Park (GLA: ~ 30 000 кв. м), Вінниця.

Водночас очікувати угоди по ТРЦ Gulliver або легкого продажу ТРЦ Respublika не доводиться. У першому випадку, на думку Носаченко, поточна ціна об’єкта в 18 млрд грн – непорівнянна з реаліями, ніхто таку вартість всерйоз розглядати не стане. У випадку з другим об’єктом – ТРЦ Respublika – все не так просто. “Проект вже тривалий час знаходиться в стані готовності на 90% і, як і раніше, актуальний для ринку. Але його ймовірна покупка включає в себе занадто багато різних непередбачуваних «але»”, – вважає він.

Набудували

На кінець року загальний рівень вакантності в торгових центрах Києва досяг позначки 3,8%, знизившись на 28% порівняно з кінцем 2017-го. Як стверджує Ігор Заболоцький, провідний експерт у сфері торговельної нерухомості Colliers International (Україна), такий рівень вакантності вкрай низький не тільки для України, але і взагалі для світу.

Найвищі орендні ставки на секції 100-200 кв. м в найбільш успішних ТРЦ Києва збільшилися і склали $75 кв. м за місяць. Найвищі орендні ставки на головних торгових вулицях Києва на секції 100-200 кв. м залишалися на рівні $83 за кв. м в місяць.

Якщо в 2017 році нових проектів практично не було, то на кінець 2018-го в Києві буде введено 85 000 кв. м якісних торгових приміщень. За останній рік були введені в експлуатацію:

• ТЦ Smart Plaza (GLA: ~15 000 кв. м)
• ТЦ Auchan Рітейл Парк Петрівка (GLA: ~12 000 кв. м)
• Перша черга ТЦ Rive Gauche (GLA: ~20 300 кв. м)
• ТРЦ Нивки (GLA: ~15 000 кв. м).

Також у грудні 2018 року мають бути введені в експлуатацію ТРЦ OASIS (GLA – 13 200 кв. м), ТЦ Good Life (GLA – 7500 кв. м) і ТРЦ Smart Plaza Obolon (GLA – 10 000 кв. м).

На даний момент, серед основних торгових центрів, запланованих до відкриття в 2019 році, можна виділити:

• ТРЦ RETROVILLE (GLA: ~79 000 кв. м);
• ТРЦ River Mall (GLA: ~55 000 кв. м);
• ТРЦ Blockbuster Mall (GLA: ~157 000 кв. м);
• ТРЦ Ocean Mall (GLA: >100 000 кв. м).

У 2018 році також спостерігався активний попит на торговельні приміщення Києва з боку орендарів. Активно розширювали присутність, як завжди, оператори сегмента fashion. З новинок ринку варто відзначити H&M, Koton, DeFacto, Zara Home, All Saints, Penny Black, Livly, Hugo, Polo Ralph Lauren, Tru Trussardi, Laurel, Trollbeads, XTI.

Завтра – більше

Протягом 2019-20 років в Києві заявлено до введення в експлуатацію близько 633 000 кв. м нових торгових приміщень в ТЦ / ТРЦ. Чимало анонсованих проектів знаходяться в активній стадії розвитку, що ще раз підтверджує привабливість торгового сегменту для девелопменту, але слід очікувати збільшення вакантності торговельних площ, що, в свою чергу, може спричинити за собою зниження орендних ставок.

При цьому існує ймовірність, що деякі проекти, як і раніше, перенесуть свої терміни на більш пізні.

Зі значущих відкриттів, анонсованих на 2019 рік можна виділити: IKEA, Decathlon, POLO Ralph Lauren, Calvin Klein (перша лінія). За словами Ігоря Заблоцького, можна припустити, що даний список буде доповнений і іншими брендами, раніше не представленими на ринку, за умови продовження процесу стабілізації політичної та економічної ситуації в країні.

Читайте також

Огляд новин ТРЦ: Blockbuster Mall, ЦУМ, Sky Mall, Oasis, Нивки та інші