Генеральний директор ЕСТА Холдинг про ЦУМ, орендарів та перспективи

Тези інтерв’ю Максима Громадцова генерального директора ЕСТА Холдинг, компанії, що керує київським ЦУМ, про ситуацію на ринку, перспективи проекту і відносинах з орендарями.

В кінці минулого року в Києві відкрилися два знакових для столичного ринку торгової нерухомості проекти – найбільший ТРЦ Lavina Mall і повністю реконструйований ЦУМ на Хрещатику. Однак уже через пару місяців роботи серед гравців ринку почали поширюватися чутки про певні проблеми обох торгових центрів: складності з пошуком орендарів, низький трафік, суперечки про розмір орендних ставок, кадрові перестановки в управляючих компаніях. Про те, як ситуація з ЦУМ Київ розвивалася за ці місяці, що відбувається зараз, і на що можна чекати надалі, інформаційному агентству Інтерфакс-Україна розповів генеральний директор ЕСТА Холдинг – керуючої компанії київського ЦУМ – Максим Громадцов. RAU публікує тези інтерв’ю.

Про ситуацію з орендарями ЦУМ

У ЦУМі поступово, починаючи з грудня 2016 року, ростуть відвідуваність і товарообіг. Від частини орендарів я дійсно чую історії про невиправдані очікування, але у мене виникає зустрічне запитання. Для нас ЦУМ – перший рітейл-об’єкт в Україні. Більшість наших орендарів мають по 5-6 об’єктів, як мінімум, в Києві. Вони вже точно краще нас розуміють ринкову ситуацію.

Коли відкривався Глобус або перша ZARA на Хрещатику, вони зробили фурор на ринку. Але вже давно не 90-ті роки, зараз досить насичений ринок, падає попит. Тому, у мене питання швидше до орендарів, чому у них були такі очікування, які зазнали краху?

У нас є деякі спірні питання з орендарями, адже ми ділимо один і той же долар, який потрапляє в кишеню або орендарю, або орендодавцям.

Їх завдання – залишити його собі, наше завдання – отримати його від них. Це суть бізнесу здачі в оренду. Є частина орендарів, яким погано, тому що ЦУМ «щось наобіцяв», або вони закупили занадто багато, привезли не ту колекцію, стали не на тому поверсі, взяли 300 кв. м замість 100 або ще щось. Природно, вони обурюються. Але переговори по орендним ставкам йдуть завжди.

Від нас не пішов жоден орендар через ставки, ви не знайдете жодної людини на ринку, яка скаже – «Я пішов з ЦУМ, тому що з мене дерли стільки грошей!», «Я стільки платити не зміг і пішов». Але питання в іншому: на ринку говорили про конфлікт між орендарями ЦУМ і менеджментом через те, що магазинам не вистачає обороту для оплати оренди. Але це питання не унікальне для ЦУМ, це проблема будь-якого нового торгового центру.

Про концепцію ЦУМ

Ми більш гнучкі, ніж будь-які гравці на ринку. Ми розуміємо, що будуємо довгостроковий бізнес і довгострокове партнерство. Розуміємо, що ЦУМ буде заробляти, якщо орендарі буду заробляти. Орендарі будуть заробляти гроші, якщо до нас будуть ходити люди. Але питання, чи правильна була концепція ЦУМ, мене дивує. З моменту відкриття об’єкт відвідало 1,5 млн чоловік. Унікальних відвідувачів, думаю, близько 300 000, тобто 10% населення Києва. При цьому весь Київ знає, що ЦУМ дорогий, практично ніхто в ньому не був, але всі впевнені, що там дорого. Насправді, у нас є всі категорії товарів: і дорогі, і дешеві.

Концепція точно мінятися не буде. Вона звучить так: магазин модного одягу для всіх киян.

Про роботу в концепті універмагу

Система побудована таким чином, що споживач купує товар не у орендаря, а в універмагу. Орендарі передають товари нам на комісію, а його купують через касу ЦУМ у ЦУМ. Це не зміниться.

Частину товарів ми закуповуємо у постачальників і продаємо самі. Частка цих товарів, швидше за все, буде рости, в тому числі, і в якості важеля для виведення нових марок на ринок України.

Наприклад, є бренди, які не готові виходити в Україну самі. Для них ЦУМ – зрозумілий партнер зі зрозумілою довгостроковою стратегією.

Про нові бренди і орендарів

Близько 10% орендарів змінилося. В основному – пішли нішеві бренди, в той же час великі системні оператори розширюють свою присутність. Наприклад, Ultra Group (розвиває в Україні магазини одягу під брендами Baldinini, Lagerfeld і Guess) виводить на ринок Superdry і вперше запускає його саме в ЦУМ. До того ж ми дуже сильно розширили лінійку українських брендів.

На жаль, представлено не так багато нових брендів. Ми планували, що їх буде дві третини, але зараз їх можна на пальцях перерахувати.

Тому будемо приводити більше нових брендів, які будуть стартувати в ЦУМ, ведемо переговори з великою кількістю партнерів. Але це не означає, що під кожну марку буде відкриватися магазин площею 300 м. Ми можемо прийти до марки і вибрати 10 найбільш класних речей цього сезону, привезти їх і повісити на дві вішалки. Це не може зробити жоден орендар.

Про вихід в Україну H&M

H&M – це не формат ЦУМ. Середня площа магазину H&M – 3000 кв. м, тобто 15% орендної площі нашого універмагу. Я дуже сподіваюся, що H&M відкриється поруч з нами, на Хрещатику. У той же час у H&M є дуже велика кількість суббрендів маленьких форматів, які ми дуже хотіли б бачити у себе: COS – це ідеальний формат для нас. Або, наприклад, Other Stories. Треба розуміти, що H&M ніколи не виходить на ринок в одну локацію. Створюється дистриб’юторський центр, великі склади, хед-офіс. Не маючи 2-5 локацій в країні, вони ніколи сюди не підуть.

Про ситуацію в street-retail і Хрещатик

Хрещатик, на жаль, втратив статус головної торгової вулиці країни. Глобус, на жаль, тихо вмирає. Хрещатик зараз нам не стільки допомагає, скільки заважає: до ЦУМ неможливо нормально під’їхати.

Зараз існує ядро: ЦУМ, Mango і ZARA. Якщо ще вийде H&M, все поступово буде оживати.

Крім того, дуже позитивно, що на Подолі, на Контрактовій площі та вулиці Сагайдачного створюється єдина пішохідна зона до Хрещатика. Сподіваюся, вони встигнуть створити цю зону: від цього виграють туристи, виграє місто, виграє ЦУМ. Але це довгостроковий проект. Пощастить, якщо встигнуть за п’ять років.

Про показники і перспективи ЦУМ

Зараз показники різних поверхів вирівнялися, практично все працює. Зрозуміло, що найбільша кількість людей, близько 75% відвідувачів, йде на 6-й поверх просто тому, що там є фуд-корт. І це для нас велика перемога: в звичайному триповерховому ТЦ лише 40% піднімаються на другий поверх, а до третього доходить 20%.

Наші показники унікальні і дозволяють орендарям третього, четвертого, і п’ятого поверхів нормально себе почувати.

Думаю, через 2-3 роки можна буде сідати і підводити проміжні підсумки: що у нас вийшло, що – ні, потрапили в цільову аудиторію чи ні. На той час, думаю, стане зрозуміло, в який бік ми рухаємося.

Про ринок і конкурентів

На жаль, ринок зараз настільки маленький, що короткостроково – все конкуренти за орендарів. У всіх орендарів досить погана ситуація, практично кожне відкриття магазину у нас, або в Lavina Mall, або десь ще, означає, як правило, закриття магазину в іншому місці. Ринок не росте. Рітейлер оцінює, де більш довгострокові перспективи, і переносить магазин в нову локацію. Це рішення для нього болісно, ​​адже потрібно закрити те, що тобі приносить гроші.

Ринок дуже дивно розвивається: в деяких районах вже перенасичення, в деяких – недонасичений.

В умовах дуже слабкого ринку виводяться об’єкти від 120 000 кв. м і більше. Відкриваючи ТЦ на 120 000 кв. м, стоїть питання, чим його заповнювати. Є три варіанти: залишити його порожнім, взяти орендарів з ринку, або запропонувати орендарям збільшити в два рази площі магазинів. Деякі погоджуються.

Про ТРЦ Республіка

Це дуже вдалий об’єкт з прекрасною локацією. Але ми не брали участь в аукціоні. Нацбанк продає не право власності на об’єкт нерухомості, а права вимоги по кредиту, під забезпечення якого передана ТРЦ Республіка – фактично «квиток на війну».

За $70 млн ви купуєте квиток на війну з незрозумілим правом власності, в країні з непрацюючою судовою системою. Крім того, невідомо, скільки ще інвестору доведеться вкласти в добудову об’єкта.

Загалом, я як девелопер подумаю: а які я важелі маю для того, щоб звернути це стягнення, якщо Нацбанк не може? Треба розуміти, хто на іншій стороні цієї війни, і порівнювати сили. Я от не знаю, хто це може зробити. Хоча, якби на відкритому ринку і за чесну ціну, то ми б з великим задоволенням купили.

Читайте також –

https://rau.ua/novyni/rynok-torgovoj-nedvizhimosti/