Великі успіхи малих форматів: як малі ТЦ у регіонах стають вигідними інвестиціями

CEO WR Group Ольга Яремчук розповіла в ході RAU Expo 2025 про те, як формується нова генерація комерційної нерухомості та чому малі формати мають великий інвестиційний потенціал.

Стратегія WR Group

WR Group — девелопер повного циклу, який спеціалізується на розвитку малих ТЦ з високою ефективністю використання простору. У портфелі компанії вже 13 реалізованих об’єктів, ще 9 — на етапі будівництва. Зокрема, у Львові переважно зосереджені багатофункціональні об’єкти, а також невеликі ТЦ формату «біля дому».

У Львівській області компанія займається об’єктами загальною площею від 3000 кв. м до 25 000 кв. м. Загалом охоплено більше десятка міст. В компанії вважають, що ключ до успіху — не масштаб, а стратегічний підхід: тут вивчають потреби конкретної громади, формують актуальну концепцію, запускають, керують. Бо головне: не кількість квадратних метрів та орендарів, а та цінність, яку об’єкт створює для мешканців, бізнесу та міста.

Раніше український девелопмент орієнтувався на масштаб й великі площі, а великі бюджети пов’язували з вищою якістю ТЦ. Але останні роки показали: саме малі багатофункціональні торгові центри у регіонах та житлових районах є найбільш гнучким та прибутковим форматом.

Малі торгові центри забезпечують швидший запуск проєкту, нижчі ризики, меншу конкуренцію на регіональному ринку та стабільну орендну дохідність, а найголовніше — глибоку інтеграцію в повсякденне життя місцевої громади.

Як формується новий проєкт

У WR Group кожен проєкт починається з аналітики майбутньої локації: команда вивчає соціальні та економічні контексти, запити населення, доступність інфраструктури. Це дозволяє сформувати не просто об’єкт, а точку тяжіння — місце, куди йдуть не лише за покупками, а й на каву, зустріч, сервіс чи подію.

Часто буває так, що після аналізу документів на земельну ділянку, перспективності локації та попереднього брокериджу ніби гарна та робоча концепція не працює, як було задумано. Бо перед тим її автори не поцікавилися, що насправді потрібно мешканцям того чи іншого невеликого населеного пункту.

Траплялося, що WR Group пропонували взяти в управління такі об’єкти, де через два роки орендарі починали з’їжджати через те, що в селище, наприклад, чомусь ніхто не ходить до спортзалу. Також є містечка, де достатньо магазинів на головній вулиці, а за іншими покупками чи сервісами жителі їздять до Львова і ТЦ їм просто не потрібен. Варто також враховувати платоспроможність населення і відповідно формувати tenant mix.

Аналіз земельної ділянки

Цей процес гарно ілюструє приклад по майбутньому ТЦ в місті Городок Львівської області, де центр міста щільно зайнятий успішними об’єктами комерції, нехай і застарілого формату.

Тому замість побудови ТЦ в центрі міста обрали для проєкту іншу локацію аби створити там новий «центр тяжіння». Для цього вибрали ділянку (0,8 га), де можна влаштувати басейн з можливістю облаштування парку та дитячого майданчика. Бо як показало опитування місцевих, в місті немає простору для відпочинку з дітьми. В результаті у Городку новий ТЦ з’явиться замість базару і стане комфортною міською площею з супермаркетом, сервісами й громадським простором.

Розробка концепції

При розробці коцепції майбутнього об’єкта комерційної нерухомості теж потрібно врахувати багато факторів. Окрім, власне, цінності нового ТЦ (які проблеми громади він буде вирішувати), треба розуміти як це буде працювати з точки зору інфраструктури та як ТЦ буде заробляти. БЦ і ТЦ у Львові, W.One Tower — яскравий приклад того, як комерційна нерухомість оживляє житлові масиви, формуючи простір “міста в місті”.

Склавши карту місць, де містяни проводять свій час протягом дня, автори концепції зрозуміли, що для задоволення більшості потреб потрібно витратити чимало часу аби, наприклад, доїхати на роботу в БЦ, купити продукти в кінці робочого дня, здати одяг в хімчистку чи відвідати салон краси, тощо. Щонайменше 2,5 години, без урахування часу на пошук місця для паркування, що для Львова дуже критично. Тому новий об’єкт, що дозволить задовольнити всі потреби в одному місці (від коворкінгу та ресторану до дитячої розважальної зони і паркової зони поряд), має мати успіх.

Наприкінці 2025 року місцеві жителі цього району Львова зможуть оцінити реалізовану пропозицію на всі озвучені ними запити.

Брокеридж – це показник того, наскільки концепція «зайшла»

Після вдалої концепціїї та аналізу локації треба ще пояснити майбутнім операторам, чому вони мають зайти в ТЦ площею 7000 кв. м в невеликому місті. Особливо тим, хто не розглядає пропозиції в локаціях менших за 30 000 кв. м. Тут якраз допомагає демонстрація результатів опитувань місцевого населення.

Гарним прикладом вдалого брокериджу є проєкт майбутнього ТРЦ Skelya у Стрию на 25 000 кв. м, де ще на початку будівництва вже підписано договорів на оренду понад 35% площ. Та ще 15% в стані обговорення з потенційними орендарями. Тобто мова йде вже про половину об’єкту.

Запуск ТЦ в роботу

Як показує досвід WR Group, процедуру запуску не варто стандартизувати, бо для різних ТЦ вона може сильно відрізнятися по строках. Наприклад, для запуску ТЦ Locus (GBA 4000 кв. м) в селище Рудне біля Львова достатньо було три місяці задля технічної підтримки. Натомість підготовку до запланованого на жовтень запуску торгово-офісного центру Galas (GBA 13 250 кв. м) у Львові почали ще у травні.

Водночас для невеликого населеного пункту відкриття ТЦ – це знакова подія, до якої залучені й місцева влада та жителі. Тому й трафік гарантований майже миттєво. Довід запуску ТЦ Locus довів: якісний локальний ТРЦ може зменшити трафік до міста й закріпити економічну активність у передмісті. А от для великого міста більш важливо менше святковості та більше зручності, аби торговельний сервіс працював чітко та швидко.

Управління новим ТЦ

Але після запуску ТЦ робота над ним не має припинятися. Наприклад, жителі Рудне продовжують активно радити через соцмережі управляючій компанії, чого їм ще не вистачає в ТЦ Locus. І завдяки такому спілкуванню компанія реалізовує запит на другу чергу та облаштувала дитячий майданчик.

Відтак, малі ТЦ — це доступний вхід, гнучка модель і висока адаптивність до змін ринку. У складні часи саме локальні формати з фокусом на реальні потреби залишаються стійкими. WR Group формує нову генерацію торгових просторів — компактних, прибуткових, функціональних і пов’язаних з реальним життям району. Наразі ринок комерційної нерухомості зміщується від великих ТРЦ до компактних, але функціональних центрів у межах житлових районів.