Ринок складської нерухомості Києва показав високу динаміку в 2024 році

Згідно з останнім дослідженням ринку складської нерухомості Києва від CBRE Ukraine, у другій половині 2024 року сегмент столичного ринку складської нерухомості зберігав позитивну динаміку попиту, демонструючи високу орендну активність.

Ринок майже досяг довоєнного рівня

Як зазначається в дослідженні, річний обсяг валового поглинання склав близько 167 000 кв. м складських площ (+63% до аналогічного періоду 2023 року). Це найвищий показник з 2021 року, він «не дотягнув» до довоєнного періоду всього 3%.

Основним драйвером попиту стали договори попередньої оренди в об’єктах, що знаходяться на фінальній стадії будівництва, оскільки низький рівень вакантності призвів до попереднього поглинання нової пропозиції на ринку. Таким чином, частка угод попередньої оренди в структурі валового поглинання зросла на 49% – до 72%.

Торгівля формує основний попит на склади

Станом на кінець 2024-го, сектор оптової та роздрібної торгівлі домінував в структурі валового поглинання з часткою 67%, на другому місці 3PL-оператори з часткою 17%. Цікаво, що частка торговельних компаній зросла на 33% рік до року, а логістичні оператори, навпаки, скоротили її на 19%.

Особливо виділяється фармацевтичний сектор, який збільшив свою частку в загальній структурі поглинання до 12% у 2022-24 роках, після того, як він практично не був приставленим в орендній структурі у 2019-21 роках. Фармацевтичні компанії дедалі більше розвивають власні складські потужності, менше покладаючись на послуги сторонніх дистриб’юторів, що відображає загальну тенденцію до посилення контролю над ланцюгами постачання та підвищення операційної гнучкості в умовах викликів, пов’язаних із війною.

Нова пропозиція

У 2024 році на ринок складської нерухомості Києва було введено близько 79 000 кв. м нової пропозиції. Це сприяло збільшенню обсягу конкурентних складських площ на 6% до 1,37 млн кв. м, що наближує ринок до довоєнного рівня.

Серед найбільших завершених проєктів – ІІ та IV черги логістичного комплексу Чайки (56 000 кв. м) та І черга логістичного комплексу Дударків (23 400 кв. м). Обсяг майбутньої пропозиції у 2025 році прогнозується на рівні 250 000 кв. м, з яких 87% припадатимуть на спекулятивний ринок, а решта 13% — під власні потреби власників.

Крім того, RLC, один з найбільших логістичних девелоперів, планує завершити відновлення зруйнованого холодного складу площею 58 000 кв. м до кінця 2025 року. Поточний обсяг попередніх угод у майбутній пропозиції становить приблизно 55%, що суттєво контрастує з історичними показниками ринку, коли частка попередніх угод зазвичай становила 10-20%.

Рівень вакантності

З початку року рівень вакантності на ринку незначно зріс (на 1,1%) через вихід на ринок нових складських площ, досягнувши 3,1%. Однак стабільний попит з боку орендарів та значний обсяг попередніх угод оренди продовжують тиснути на рівень вакантності. Хоча деякі орендарі реалізували відкладені раніше плани щодо розширення або переїзду, вивільнення ними площ не призвело до збільшення вакантності, оскільки висока активність повторного поглинання утримує її на низькому рівні.

Орендні ставки

Орендні угоди продовжують укладатися в національній валюті, хоча у 2024 році ця тенденція пішла на спад, особливо в сегменті холодних складів. Низька вакантність, активний попит і загальна інфляція, включаючи зростання вартості будівництва, призвели до підвищення орендних ставок. Прайм ефективна орендна ставка в доларовому еквіваленті у найбільш якісних сухих складах зросла на 8% до $5,3 за кв. м/місяць (без ПДВ та OPEX) з початку року. Запитувані орендні ставки на сухі склади коливалися в діапазоні 190-240 грн/кв. м на місяць ($4,5-5,7), а на холодні склади – в середньому 360-420 грн на місяць ($8,5-10), з середнім зростанням на 18% в обох сегментах.

Прогноз на 2025 рік

Керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine Наталія Сокирко прогнозує в 2025 році поступове відновлення ринку, яке й надалі залишається тісно пов’язаним з динамікою, зумовленою війною. Очікується, що орендарі збережуть курс на розширення, що може забезпечити високий рівень орендної активності у 2025 році. «Крім того, очікується, що зростання споживчого попиту ще більше посилить орендний потенціал сектору оптової та роздрібної торгівлі», – каже пані Сокирко. Хоча високі витрати на електроенергію, коливання валютного курсу та нестача робочої сили продовжуватимуть впливати на ринок. Однак, ймовірно, що обсяг відкладеного попиту, зумовлений великими потребами в приміщеннях, стимулюватиме валове поглинання впродовж 2025 року.

Крім того, використання складів для власних потреб надалі сприятиме відновленню ринку, так як орендарі, які шукають більші площі, все частіше віддають перевагу рішенням build-to-suit або купівлі пошкоджених/зруйнованих складів для подальшої реконструкції. Так, деякі з цих об’єктів представлятимуть вигідні можливості для продажу та зворотної оренди під час активної фази післявоєнного відновлення.

Довідка. CBRE Ukraine (ТОВ “Експандіа”) була заснована в січні 2008 року керуючими партнерами Сергієм Сергієнком та Радомиром Цурканом і є частиною афілійованої мережі міжнародної компанії CBRE з надання послуг у сфері комерційної нерухомості та інвестицій. Штат співробітників CBRE Ukraine налічує більше 200 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості в Україні, переданих компанії в управління та експлуатацію. В рамках афілійованої мережі, у 2023 компанія розширила свою присутність у Молдові під брендом CBRE Moldova.