Нова концепція: як створювався незвичний для українського ринку проєкт спортивно-розважального комплексу Leoland у Львові

Проєкт Леоленд – найбільший в Україні комплекс для дітей та дорослих формату Edutainment. Концепція спортивно-розважального центру – нетипове явище на українському ринку комерційної нерухомості.

RAU поговорила з керівником з розвитку бізнесу Leoland Анастасією Носуленко, яка займалася створенням цього освітньо-спортивного центру розваг для всієї сім’ї – від початкової ідеї до повноцінного запуску в роботу цього унікального об’єкту.

Головна ідея

– Як взагалі виникла ідея створити таку нетипову для України комерційну локацію, де значна частина площ зайнята не магазинами, а саме центром для розваг, зайнять спортом та навчання?

– На відміну від багатьох девелоперів, інвестор проєкту хотів створити в місті не чергову галерею бутиків з атракціями для відвідувачів, а побудувати соціальний проєкт для городян та гостей міста. У старому приміщенні колишньої будівлі Палацу спорту «Україна» замість змагань на той час лише проходили ярмарки та виставки «радянського» формату. Ми мали надати людям можливість знову займатися спортом, але в нових умовах. Тепер це місце для проведення спортивних подій, сімейного відпочинку, розваг та корисного проведення часу.

– В чому, на ваш погляд, унікальність цієї концепції?

– Проєкт Leoland справді задає нові правила гри та несе важливу соціальну складову. Створення масштабних інфраструктурних соціальних проєктів в Україні й до війни було рідкісним явищем. Тим більше проєктів, які можуть бути прибутковими. Оскільки задача стояла створити саме прибутковий проєкт, але з нестандартною для України окупністю – в 10-15 років. На відміну від звичайних ТРЦ, власники яких намагаються повернути вкладені кошти протягом перших кількох років роботи, наша модель ближча до розробки європейських довгострокових інвестиційних проєктів.

– Чи існують такі локації за кордоном? Можливо ви чимось подібним надихались?

– Ми провели дослідження десятка успішних ринків, вивчили топові бренди у сфері дитячого дозвілля та розвитку, перш ніж прийти до ідеї Edutainment. Зокрема, вивчали досвід найбільшого міста професій для дітей в ОАЕ – Дубай, а також роботу успішних проєктів в Лондоні, Мадриді, Мексиці тощо. Тільки після цього почали формувати свою концепцію Edutainment, тобто навчання через розваги. Навіть залучали психологів для того, щоб зрозуміти як зробити перебування сім’ї в нашому центрі максимально корисним та комфортним. Аби діти не тільки гралися, а й могли розвиватися. Зокрема, з’ясувалося, що кольори й айдентика, які подобаються, зазвичай, дорослим, зовсім не відповідають запитам дітей, ми враховували навіть такі нюанси.

– Які розваги представлені у Leoland та чим вони відрізняються від тих що є у типових ТРЦ?

– Зараз проєкт нараховує декілька освітніх станцій для дітей: Kidlandia, Kigurumi park, Kigurumik, Footbik. Запропоновані заняття на будь-який смак: від наукової лабораторії до футбольного клубу раннього розвитку. Фактично у Leoland немає звичних для ТРЦ розваг. Всі вони пов’язані однією ідеєю – можливістю навчати дітей під час гри. Всебічний розвиток дитини – мрія багатьох батьків. Саме через гру, як основну модель поведінки дітей, найкраще засвоюються нові знання та навички. За консультаціями ми звернулися до відомої британської компанії Merlin Entertainments, яка володіє мережею сімейних тематичних парків Legoland й побудувала відоме оглядове колесо London Eye. На жаль, нам не вдалося залучити їх як партнерів, оскільки через високі ризики вони не були зацікавлені інвестувати в Україну, проте вони з радістю поділилися з нами експертизою перед початком реалізації проєкту. Так ми розробили так звану концепцію «360», яка має на меті комфортне перебування в центрі не тільки для дітей, а й для дорослих.

Дві складові формату

– Розкажіть більш детально про спортивну частину комплексу.

– Leoland умовно можна розділити на дві складові, або черги. Перша була збудована і почала роботу трохи раніше – у червні 2022 року. Наразі вона включає: тенісну школу, студію спортивного танцю, франшизу міжнародної мережі футбольних центрів раннього розвитку – Footbik, в яких дошкільнята можуть займатися футболом з 1,5 до 7 років за програмою, розробленою TSM Academy (Нідерланди). Власники франшизи в Україні – партнери Leoland із Харкова.

Професійна тенісна школа Leoland немає аналогів в Україні. Тренувальний простір має шість сучасних кортів закритого типу, п’ятишарове покриття «хард», що виконане за стандартами міжнародної тенісної федерації (ITF), з якою ми теж консультувалися, щоб отримати відповідну сертифікацію. Тепер тут проводяться змагання найвищого рівня, зокрема, кубок України з тенісу, турнір Еліни Світоліної, відкриті чемпіонати Львівської області.

Окрім того, в Leoland є великий фітнес-центр з басейном – Uniforce, побудований з залученням експертів та консультантів із Європи. Тут працює багато спортивних секцій для розвитку дітей: від боксу до плавання. Для дорослих – надсучасний тренажерний зал, сайкл театр, басейн та SPA.

– Що собою представляє друга черга?

– Тут розташовано інтерактивний парк професій Kidlandia, теж відкритий за франшизою наших партнерів Kidlandia Київ, в розробці концепції для Львова допомагала команда SQM Experts. Тут розташовано більше 30 станцій, де діти можуть отримати нові знання і навички. Вони дізнаються про особливості сучасних професій: від банкіра до пожежника. Простір розрахований на дітей від 6 до 14 років. Окремо є спеціальна зона для дітей до 3-х років, яких можна лишити з нянею в парку для малечі – Kigurumik.

Для більш дорослих діток – Kigurumi park, його фішка в тому, що діти та дорослі можуть перебувати в ньому одягнені в комфортні піжами у вигляді звірів і персонажів улюблених казок та мультфільмів. Ці піжами, що називаються кігурумі, й дали назву парку. Серед активних розваг для дітей – лабіринти, батути, ніндзя-парк і скеледром. Тут також реалізована концепція навчання через розваги: діти проходять спеціальні квести, можуть продемонструвати свої спортивні досягнення, долаючи смугу перешкод.

Навесні 2023 року тут відкрився кінотеатр Планета кіно нового формату Re’Lux– кіноресторан, де можна замовити їжу та напої. А ще в цій частині комплексу розташовані кілька сімейних закладів харчування: це бургерна, кондитерська, тратторія та сімейний ресторан. В результаті, поки дитина займається спортом чи грається та вчиться, батьки можуть піти або в кіно, або на фітнес чи просто відпочити в кафе.

Джерело прибутку

– Основний дохід звичайних ТРЦ – орендна плата. Як працює модель спортивно-розважального комплексу?

– Ми вибудовували партнерські відносини з учасниками проєкту. Вони не змінюються з часом як, наприклад, орендарі в ТРЦ.

– У чому суть такого партнерства?

– Ми обрали модель партнерства, тому що результати роботи значно кращі за звичайну модель оренди, коли орендар «сьогодні тут, а завтра там». Оскільки партнери вкладають значні власні ресурси (в тому числі власники франшиз – франчайзери) вони зацікавлені в максимальній ефективності свого бізнесу. Компанії-учасники проекту не є співвласниками Leoland, але вони на рівні з власником несуть операційні витрати, пов’язані з функціонуванням власного бізнесу в проєкті. Відповідальність чітко розмежована поміж партнерами.

– Чи задоволені ви показниками роботи Leoland та наскільки вони відрізняються від ваших попередніх розрахунків?

– Так, задоволені. Дуже хороші показники роботи демонструють фітнес центр та тенісні корти, враховуючи, що комплекс будувався під час пандемії, а запускався в роботу під час війни – очікування були насправді гірші ніж ті, що наразі комплекс демонструє. Зокрема, затребувані послуги івент-холу, в тому числі тому, що тут є підземний паркінг – фактично в історичній частині Львова. Також є синергія кінотеатру, івент-холу та ресторанів. Оскільки організатори подій одразу мають змогу не тільки провести змагання чи конференцію, але й отримати послуги кейтерінгу, задіяти додаткові приміщення для проведення лекцій, тренінгів. Наприклад, в листопаді в приміщенні івент-холу відбувся Кубок України Юніори з 10 танців за підтримки Всеукраїнської федерації танцювального спорту, а також проходив майстер-клас від Еліни Світоліної та Сергія Стаховського.

Архітектурна складова

– Враховуючи, що комплекс розташовано на місці колишньої спортивної споруди, наскільки важко було туди «вписати» додаткові елементи розваг, фуд-корту тощо?

– Проект не був простим у реалізації, було залучено багато неординарних рішень, у томі числі архітектурних та будівельних. У першу чергу це реконструкція колишнього радянського Палацу спорту, розширення його корисної площі з 10 000 кв. м до 33 000 кв. м за рахунок добудови другої частини, реконструкції та озеленення прилеглої території.

– Які складні завдання довелося виконувати команді архітекторів?

– Важливою складовою проекту було збереження саме спортивної частини, бо раніше на базі цього палацу функціонували тенісні корти. Задача була – зберегти фасадну частину та арку, що була запатентована як архітектурне рішення. Фасадну частину погоджували з міською владою аби вписати оновлену будівлю в архітектурний ландшафт. Вписати в будівлю корти теж було непростим завданням: довелося трохи підняти дах аби влаштувати корти за міжнародними стандартами. Проте архітектурне бюро Ігоря Гризлюка та дизайнери бюро Martin’s чудово впоралися із цим нелегким завданням. Якість їх роботи затверджено у жовтні 2020 року, коли проект реконструкції Палацу спорту переміг у конкурсі European Property Awards у Лондоні у номінації Sport&Leisure Architecture.

– Наскільки цей досвід може бути корисним та затребуваним іншими гравцями ринку?

– Цей нетривіальний проект може бути цікавим своїми архітектурними та менеджерськими рішеннями при його реалізації та запуску саме зараз, коли активно перебудовується, реконструюється колишній радянський спадок. Також такий досвід буде цікавий при майбутньому відновленні після війни, де будуть потрібні навички саме реновацій та реконструкції. Я впевнена, що унікальні історичні будівлі можуть стати центром життя, платформою для розвитку талантів, місцем досягнення високих спортивних та творчих результатів.