Петро Пуняк, WR Group: Як побудувати та відкрити ТРЦ у війну

Засновник компанії WR Group Петро Пуняк і співзасновник Асоціації рітейлерів України Андрій Жук в ході нового випуску онлайн-програми «За рамками рітейлу» обговорили, наскільки складно будувати та відкривати торгові центри в Україні, що не враховано в нормах інклюзивності та як проходить селекція орендарів. 

Компанія WR Group – одна з провідних з управління комерційною нерухомістю на заході України. Це молода компанія, якій чотири роки. Започаткували її під час пандемії коронавірусу, а зараз у війну активно будуються та відкриваються торгові центри. Як каже жартома Петро Пуняк: «Ми вже не знаємо, як працювати в нормальному режимі, коли нічого не відбувається»

– Наскільки складно було відкрити торгові центри на заході України під час війни?

– Перші торгові центри ми відкрили в третій місяць повномасштабного вторгнення – два у Львові, один – в Червонограді. А у вересні 2022 року запланували відкрити ще два. Побудували їх за 10 місяців: 10 червня 2023 року було відкриття ТРЦ Park в Дрогобичі та 17 червня ТРЦ Вектор в Трускавці. Тобто, маємо п’ять комплексів, які було відкрито від початку війни.

– Що найскладніше було?

– Найскладніше було переконати підрядників під час будівництва, що це варто робити і щоб вони повірили – ми це завершимо. А орендарів переконати, що тут безпечно і варто відкриватися.

– Чому якірний орендар – Сільпо?

– Відкриття супермаркетів Сільпо створює фурор. Це якісні магазини з унікальним тематичним дизайном та площею 2000-2500 кв. м. І в Трускавці, і в Дрогобичі товарообороти перевищили наші очікування. Особливо в Трускавці.

– Яка загальна площа ТРЦ та заповненість?

– ТРЦ Вектор, який в Трускавці, має 9000 кв. м, а заповненість – 85% підписаних договорів на момент відкриття, а на кінець вересня – 90%. Фактично відкритих на зараз – 85%.

ТРЦ Park, який в Дрогобичі, має 12 000 кв. м, заповненість – 100% по договорах, а фактично відкритих – 80%.

– Як ви проводите селекцію орендарів?

– Кожне місто відрізняється одне від одного. Трускавець – це туристичне місто і багато місцевих підприємців на це налаштовані, тож тут багато місцевих орендарів. А ще є великий запит на аптеки, тому їх тут аж три.

В Дрогобичі багато студентів через те, що тут є університети, і тут безпечно. З місцевих орендарів – лише ресторан, все інше – мережеві оператори.

Ми можемо відмовити, якщо нам не підходить концепція та дизайн рітейлера. І місцеві оператори нас навіть дякують за це, бо кажуть, що ми їх покращуємо. Вони звикли працювати деінде, а торговий центр для них – це щось нове, тому вони змінюють вивіски, позиціювання, дизайн і все заради того, щоб зайти в торговий центр.

– Кого не вистачає з орендарів в нових ТРЦ?

– Ми чітко розробляємо концепцію торгового центру і чітко розуміємо, хто нам потрібен. Наприклад, в Трускавці ми працюємо над тим, щоб до нас зайшла дитяча зона з рестораном і є запит на клініку з аналізами.  

– Яка зона охоплення покупців відкритих ТРЦ?

– У війну, коли немає можливості виїхати за кордон, всі почали їхати на захід України, саме тому Трускавець заповнений на всі 100%. З приводу агломерації, ми оцінювали міста довкола, і зараз розуміємо, що є дуже багато потоків власне від них. Трускавець має 30 000 населення, і до Стадників 500 м – тут ще 20 000 населення, потім 20 000 в місті Борислав. Тобто в цілому, є 100 000 людей довкола Трускавця.

Саме тому відвідуваність ТРЦ Вектор – 5000+ людей в будні та 10 000 у вихідні. І що цікаво, тут більший чек, ніж в Червонограді або Дрогобичі.

– Наскільки торгові центри готові приймати інклюзивних людей?

– Ми будуємо торговий центр згідно з нормами і інклюзивність передбачена. Але у нас був гіркий досвід. Навіть роблячи щось за нормами, можна не врахувати реалії життя. В Червонограді до нас приїхав військовий на інвалідному візку з витягнутою ногою і не міг розвернутися. Тому зараз, проектуючи великий офісний центр у Львові, ми робимо інклюзивні санвузли більше норм.

– Чи залишається місце для інших проектів в маленьких містах?

– Коли ми заходимо в маленькі міста (50 000-70 000 населення), ми будуємо настільки великий торговий центр, щоб ніхто не міг зайняти цю нішу найближчих років десять.

– Що відбувається на заході України та які тренди?

– Захід України дуже розвивається, є багато інвестицій і найважливіше – це внутрішній інвестор України.

– Як розвивається property-менеджмент в Україні?

– На мою думку, інвесторам потрібно думати про гроші і не думати про управління, адже це займає багато часу та ресурсу. Об’єкти, які ми будуємо, ми ведемо від початку і до кінця, тобто від пошуку земельної ділянки для будівництва до запуску і відкриття. Далі забезпечуємо експлуатацію – охорона, прибирання, маркетинг тощо.

– Скільки може коштувати property-менеджемент?

– Результат роботи нашої компанії оцінюється по дохідності торгового центру. Відповідно і нам, і інвестору цікаво, щоб ми були прив’язані до дохідної частини. Відсоток від доходу з оренди складає 5-10%. А договори управління property-менеджментом – 3+ роки.

– Які очікування інвесторів?

– На першому місці стоїть безпека – будівництво об’єктів в безпечних містах та місцях.

Щодо дохідності, то в Україні одна з найкращих дохідностей в Європі. До прикладу, в Європі окупність інвестицій у 12-15 років – це норма. У нас можна повернути вкладення набагато раніше – і це велика перевага. Тому після закінчення війни до нас прийдуть іноземні інвестиції за цією дохідністю.

Зараз час маленьких та швидких проектів, які будуються до року, відкриваються та приносять дохід.  Великі проекти поки не на часі.

– Розкажіть про ваших фахівців.

– Свої кадри ми навчаємо та вирощуємо всередині компанії. У нас завжди є вакансії, бо додаються нові проекти. І ми готові брати військових, які пройшли реабілітацію.

– Що зараз відбувається з офісною нерухомістю?

– У Львові відкрилося багато офісних центрів до війни, а у пандемію коронавірусу компанії оптимізували свої офіси і досить велика вакантність офісних площ.

Ми зараз будуємо офісний центр на 15 000 кв. м та плануємо його відкрити у грудні цього року. Хочемо подбати про доступність, інфраструктуру та щоб офісом було зручно користуватися, тому спочатку думаємо про ресторани, кав’ярні та конференц-зали – і тут вже є орендарі. Тому хочемо відкрити, показати продукт, а потім реалізовувати офісні площі.

У нас є два формати: площі 30-100 кв. м і є 800+ кв. м.