Радомир Цуркан, CBRE Ukraine: Яка ситуація на ринках складської та торговельної нерухомості України

Керуючий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан у експертній колонці для Іnterfax Україна розповів як почуває себе комерційна нерухомість столиці у воєнних умовах та наскільки швидко відновлюється ринок. RAU пропонує скорочену версію матеріалу.

Складська нерухомість Києва: орендна активність вище довоєнної

Війна спровокувала небачену досі кризу в логістичному сегменті України та світу. Закриття портів в Одесі призвело до впровадження “ланцюгів сухого постачання” через наземне транспортування. Враховуючи новий ситуативний попит в таких областях як Львів та Ужгород, де проходить основний маршрут для міжнародних перевезень – траса М-06, особливо гостро постала потреба в якісних складських площах.

Проте вже після деокупації Київської області, компанії почали повертатися назад до Києва, так як Київ був і залишається основним логістичним хабом, що дозволяє транспортувати товари по всій Україні. Окрім того, багаторічний розвиток ринку складів в Київському регіоні дає змогу забезпечити якісними площами компанії та підприємства, натомість західні регіони країни лише починають нарощувати обсяги якісної пропозиції.

Проте знищення майже 22% загальної складської пропозиції в Київському регіоні завдало безпрецедентної шкоди ринку. Беручи до уваги, що в останні роки дефіцит вільних площ відчувався особливо гостро, зниження загальної пропозиції складів у майбутньому буде продовжувати тиснути на відкладений та післявоєнний попит.

Утримання позитивної динаміки показників 2022 року протягом І кварталу 2023 року дозволяє ринку складської нерухомості Києва почувати себе найліпше серед інших сегментів. Так, орендна активність у І кв. 2023-го склала близько 27 000 кв. м, що на 48% більше ніж у довоєнному 2021 році. Обсяг загальної пропозиції та орендна ставка на складські об’єкти А класу лишалися незмінними, тоді як вакантність незначною мірою знизилася на 2 п.п. з початку року і досягла рівня того ж 2021.

У 2023 році очікується введення в експлуатацію близько 160 000 кв. м нових складських площ. З огляду на майбутні проекти, спекулятивний ринок очікує лише близько 40 000 кв. м нових площ для оренди. Натомість, приблизно 71% нової пропозиції буде представлено проектами, які будуються під власні потреби власників (owner-occupied). Додатково, до кінця року, ринок очікує відбудову майже 120 000 кв.м складських площ, які постраждали від обстрілів у 2022-мк. Дефіцит нової спекулятивної пропозиції, ймовірно, збережеться в середньостроковій перспективі, оскільки невизначеність щодо тривалості війни, дефіцит будівельних матеріалів і трудова міграція, що є загальною ознакою 2022 року, впливають на довгострокові рішення девелоперів.

Активні бойові дії на сході країни змусили промисловий бізнес переміститися в безпечніші регіони західної та центральної України. За даними Міністерства економіки України, протягом 2022 року в більш безпечні регіони країни було переміщено 800 підприємств, 623 з яких вже відновили роботу на новому місці.  Найбільше підприємств релокувались до Львівської (24%), Закарпатської (14,5%), Чернівецької (9,8%), Івано-Франківської (8,3%), Хмельницької (7,3%), Тернопільської (6,3%) областей. Це дало поштовх на розвиток промислової нерухомості та створення нових індустріальних парків в регіоні, й ця тенденція буде зростати в найближчі 3-5 років. Окрім того, є потенційний попит від міжнародних інвесторів, які готові розвивати промислові виробництва в Україні, що працюватимуть на ринок ЄС.

Рітейл: готовий до активної експансії міжнародних брендів

Натомість ринок торгової нерухомості зіштовхнувся з більшими викликами у порівнянні з рештою сегментів комерційної нерухомості. Проте, йому вдалося стабілізуватися на рівні 2022 року і утримати показники незмінними протягом І кварталу 2023-го.  Рітейлери продемонстрували здатність адаптуватися до нових реалій, а населення та бізнес впоралися з дефіцитом електроенергії через ракетні обстріли енергосистеми в осінньо-зимовий період 2022 року.

Примітно, що попри руйнування та пошкодження багатьох торгових центрів, згідно з даними Української ради торгових центрів, 76% торгових центрів по всій Україні перевідкрились вже до кінця 2022 року. Рітейлери та орендарі протягом минулого року також швидкими темпами відновлювали свою активність по мірі стабілізації ситуації на фронті. Вже до кінця року відвідуваність торгових центрів подекуди сягала довоєнних показників і продовжує зростати. І хоча, частина міжнародних fashion-брендів все ще повторно не відкрила свої локації, більшість відновила свою роботу, а деякі розпочали активну експансію на заході країни.

Хоча в країні й спостерігається певна економічна стабілізація та наявні прогнози зростання на 2023 рік, очікується, що відновлення рітейлу буде поступовим через значний відтік населення та пошкодження інфраструктури. Однак, очікувана масштабна післявоєнна реконструкція та інвестиції, спочатку з боку багатьох міжнародних організацій, а потім приватного капіталу, забезпечать необхідний поштовх для промисловості та економіки в цілому. Цей новий етап історії України, названий Українським Відродженням, неминуче перетворить країну на сучасну та вільну економіку на рівні з її європейськими сусідами. Приплив міжнародних гравців, спричинений структурними реформами та спеціальними програмами та ініціативами ЄС, потенційно може суттєво вплинути на ринок торгової нерухомості зокрема.