Втрати, прогнози та орендні ставки: що змінилося на ринку торговельної нерухомості України у 2022 році

Як змінилися за рік війни договірні зобов’язання та орендні ставки в українських ТРЦ, які втрати та надбання на ринку комерційної нерухомості приводять, та які тренди цього року виділяють.

Довоєнний 2021 рік був вдалим для ринку торговельної нерухомості: була виведена значна кількість нових площ, скоротилася вакантність, відновилися орендні ставки. У 2022-24 роках очікувалося відкриття тільки по Києву майже 250 000 кв. м нових площ. Через повномасштабне вторгнення рф планам не судилося збутися, вектор розвитку ТРЦ змінився. Property Times разом з експертами дізнавався, що відбувалося на ринку торговельної нерухомості у перший рік війни. RAU пропонує ключове з матеріалу.

Війна поставила перед операторами ринку кілька головних викликів: безпека відвідувачів і персоналу, та робота в умовах блекаутів. Якщо до війни ТЦ працювали до 22:00, а супермаркети іноді цілодобово, під час війни це неможливо. Іншим викликом є повітряні тривоги. “Іноді адміністрації ТЦ, які знаходились далеко від лінії фронту, нехтували сигналами повітряної тривоги, але трагедія в кременчуцькому ТЦ Амстор, коли під час тривоги в результаті ракетного удару були жертви, до повітряних тривог стали ставитись більш відповідально — торгові центри в цей період зазвичай не працюють”, – розповів голова дослідницької групи УРТЦ Дмитро Топольськов.

З 10 жовтня виявилась ще одна системна проблема — нестача електроенергії в країні через ракетні удари по об’єктах інфраструктури та через зупинку Запорізької АЕС. І хоча витрати на видобуток електроенергії за допомогою генераторів є в рази дорожчим, за великим рахунком, він має подвійний ефект: по-перше, це дає змогу ритейлу вести бізнес в таких умовах, а по-друге, стимулює клієнтів під час відключень електропостачання в мікрорайоні проводити дозвілля в торговому центрі.

Договорні зобов’язання та орендні ставки

“Для себе ми відразу підготували три сценарії розвитку ситуації, саме з цими розрахунками працював відділ оренди для досягнення комерційних домовленостей, дуже часто в індивідуальному порядку з партнерами”, — заявила Ганна Корягіна, СЕО Nhood Україна, яка управляє ТРЦ Rive Gauche, Рітейл Парк Почайна, а також п’ятьма ТЦ Ашан у Києві та Львові.

Серед трендів, за якими компанія співпрацювала з орендаторами, вона виділила:

1. збільшення випадків співпраці із використанням відсотку від товарообігу, з його можливою поступовою зміненою в часі;
2. короткотривалі степ-ренти;
3. в найгіршому випадку оплата тільки ОРЕХ;
4. суттєве зменшення маркетингових платежів;
5. додаткова необхідність перевірки коректності товарообігу у випадку переходу орендарів на спрощену систему оподаткування;
6. встановлення механізму оплати послуг користування дизель-генераторами.

Коливання орендних ставок відбувалося нерівномірно й залежало від періоду, географії ТРЦ та інших чинників. «Зростання курсу долара, падіння купівельної спроможності, переміщення кінцевого споживача призвели до перегляду орендних ставок — в центральних регіонах до зменшення, в західних — до збільшення, але не суттєвого (10-15% в національній валюті)», — прокоментувала директор компанії UTG Євгенія Локтіонова.

В Nhood Україна оцінюють середню ставку у топових ТРЦ Києва на рівні $30. “Протягом року в ТЦ України рівень довгострокових орендних ставок на вакантні лоти площею 50-250 кв. м знизився на 18%. Але таке порівняння не завжди є коректним, оскільки лоти відрізняються площею, локацією та конфігурацією. Також слід зазначити що деякі торгові центри перейшли з фіксованої орендної плати на доплату від товарообороту”, – зазначив Дмитро Топольськов.

ТРЦ Nikolsky (Харків) до повномасштабного вторгнення

Втрати та надбання

2022 рік став роком втрат для ринку торговельної нерухомості. «Зазнали ушкоджень або було знищено більше 28 торговельних центрів — повністю знищено торгову нерухомість в Маріуполі, Сєверодонецьку, Лисичанську, частково в Херсоні, Запоріжжі, Харкові, Кременчуці (ТЦ Амстор). Зазнали ушкоджень ТРЦ Retroville (Київ), Riviera (Одесса), Караван, Дафи, Nikolsky (Харків), — підкреслила Євгенія Локтіонова. — Торгові центри Retroville (Київ), Nikolsky (Харків), частково Riviera (Одесса) поновили роботу після відбудови».

Серед постраждалих об’єктів зараз не менш, ніж 23 ТРЦ загальною площею понад 900 000 кв. м. У спільній оцінці, оприлюдненій урядом України, Європейська комісія та Світовий банк у співпраці з партнерами оцінюють, що поточна вартість реконструкції та відновлення в Україні становить $349 млрд. Очікується, що ця цифра зросте в найближчі місяці, оскільки війна триває.

“Загальні втрати індустрії більш $10 млрд, при цьому також необхідно брати до уваги непрямі втрати, пов’язані із втратою контролю, капіталізації нових ТРЦ, що не відкрилися, недоотриманого прибутку діючих ТРЦ, що важко зараз оцінити”, — навела дані Ганна Корягіна. 

Попри війну й величезні ризики за минулий рік український ринок торговельної нерухомості поповнився новими площами. За даними, які наводить Євгенія Локтіонова, в 2022 році відбулося відкриття ТЦ Pannonia (Ужгород) — площею 8000 кв. м, ТРЦ Happy Mall (Рівне) — 9000 кв. м, ТОЦ Lake Plaza (Київ) — 34 000 кв. м, ТЦ Епіцентр (Львів) — 90 000 кв. м.

Тренди ринку комерційної нерухомості

Генеральний директор БФК Gulliver Ірина Круппа привела наступні тренди у торговій нерухомості, які можна виділити:

• Відвідувачі обиратимуть ТРЦ, які забезпечили свою автономність. Мова йде про світло, опалення, стабільний інтернет. Не дивлячись на складні обставини, базові умови комфортного перебування у об’єкті мають бути збережені.
• Питання безпеки залишається пріоритетним. Поки країна перебуває у режимі воєнного стану, наявність укриття є головною умовою здійснення безпечного шопінгу в межах торгово-розважального центру.
• Затребуваність підземних паркінгів. Наразі спостерігається тенденція щодо заповненості підземної стоянки. 

«Активного розвитку орендарів як локальних, так і міжнародних не очікується. Орендарі та орендодавці продовжать домовлятися щодо умов співпраці, оптимізувати бізнес-процеси, — коментує директор департаменту торгових площ Arricano Real Estate Plc Денис Корнута. — По суті залишилися ті, хто прийняв для себе рішення продовжувати роботу за будь-яких умов».