Важкий рік: які зміни сталися у секторі торговельної нерухомості за 2022 рік

На кінець 2022 року середня вакантність у торгових центрах в Україні становила близько 15-20%. Нині в таких об’єктах є не лише вільні лоти, а й магазини, які призупинили роботу.

Видання Commercial Property за допомогою експертів проаналізувало стан справ у секторі торговельної нерухомості. RAU пропонує адаптовану версію матеріалу.

Вакантність зростає

За даними консалтингової компанії Colliers Ukraine, на кінець 2022 року в Києві й загалом по Україні середній показник вакантності торгових центрів становив близько 15-20%. В той час як у довоєнні некризові часи в різні роки частка вільних площ могла варіюватись від 2-3% до 10-11%.

Проте показники вакантності у конкретних локаціях можуть разюче відрізнятися від середніх цифр: у когось вони – мінімальні й не перевищують 1-3%. Але є поодинокі об’єкти, в яких вакантність сягає 30%. У Colliers Ukraine зауважують, що цей аналіз не враховує закритих об’єктів, пошкоджених чи тих, які працюють лише частково.

Збільшенню вакантності ТЦ у 2022 році сприяло як закриття магазинів російських брендів (Gloria Jeans, BeFree, O’STIN, Оodji), так і припинення роботи в Україні турецької компанії Fiba Retail, що розвивала за франшизою бренди GAP і Marks & Spencer. Звісно, у минулому році через війну скорочували присутність і українські бренди.

Та все ж таки деяким орендодавцям вдавалося здавати вільні лоти (хоча вони й зауважували, що залучати нових орендарів набагато важче) й, відповідно, тримати вакантність на мінімальному рівні.

Окремі приклади

Як розповіла директор з розвитку ТРЦ Подоляни (Тернопіль) Тетяна Чубак, у 2022 році було залучено такі бренди, як Bembi, brabrabra, Срібна Країна, Redi; вакантність у цьому об’єкті збереглася на рівні 1%. Торік у ТРЦ King Cross Leopolis (Львів) припинили роботу шість орендарів: O’STIN, Respect, Marks & Spencer, Milano, Fox Lingerie та Kredens Cafe. Натомість відкрилися магазини ARGO, GOLDI, Feminista, OZI.S Fashion і заклади Lviv Croissants і Вероніка. Станом на грудень у ТРЦ King Cross Leopolis вакантними було лише 0,5% площ.

У ТРЦ групи Arricano, а це РайON і Проспект у Києві, Сонячна Галерея у Кривому Розі та City Mall у Запоріжжі, торік закрилося близько 20 орендарів. Як зазначили в компанії, загалом ротації по великих приміщеннях майже не було, а по менших лотах відслідковується тренд заміни мережевих брендів на локальні. Здебільшого це відбувається в регіональних об’єктах. Однак за словами директора департаменту торговельних площ компанії Arricano Дениса Корнута на більшість приміщень оперативно знайшли заміну та відкрили нові торгові точки.Тому зайнятість об’єктів групи Arricano залишається високою – станом на грудень вона сягала 98%.

Орендарі вичікують

Станом на кінець 2022 року в ТРЦ Подоляни, РайON і Проспект працювали всі магазини. А от у Сонячній Галереї та City Mall було близько 2% тих орендарів, які не відновили роботу, хоча й не розірвали договори оренди. Така ситуація характерна для низки українських ТЦ/ТРЦ. Це зумовлено передусім тим, що деякі міжнародні рітейлери призупинили діяльність в Україні, проте орендодавці зберігають за ними місце. Наприклад, як повідомила директор ТРЦ King Cross Leopolis Марія Патер, нині в цьому об’єкті на паузі робота магазинів компанії Inditex.

Поступово оператори повністю або частково поверталися до роботи. До них належать, зокрема, бренди Cropp, House, Reserved, Mohito, Sinsay (всі п’ять належать польському оператору LPP), New Yorker, Adidas, McDonald’s тощо.

Нині в Україні все ще на паузі мережі Zara, Bershka, Stradivarius, Massimo Dutti, Pull & Bear, Zara Home, що входять до групи Inditex. Також не працюють магазини H&M, магазин і точки видачі IKEA й деякі інші бренди. Власне, в окремих об’єктах високі показник вакантності зумовлені саме зачиненими магазинами великих fashion-груп, що раніше формували ядро якірних орендарів. “Нині вони закриті й нічого не дають торговому центру ні в грошовому еквіваленті, ні з погляду трафіка”, – коментує провідний експерт компанії Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості Ігор Заболоцький.

Беруть лише готове

Протягом 2022 року орендна активність на ринку торговельної нерухомості України була низькою. Лише влітку спостерігалось тимчасове пожвавлення. Певна активність була пов’язана з релокацією магазинів зі східних регіонів України. За словами Ігоря Заболоцького, очікувалось, що з осені орендарі почнуть використовувати вікно можливостей (тобто готовність орендодавців надавати лояльні умови оренди) та поступово відновлювати плани щодо відкриття нових магазинів.

Однак з жовтня ситуація кардинально змінилась: орендну активність стримували ризики у секторі енергетики та необхідність додаткових витрат для безперебійної роботи магазинів, інвестиції в які й так зросли через загальне подорожчання та девальвацію. Тому, наприклад, рітейлери майже не цікавляться приміщеннями, в яких необхідно робити ремонт з нуля, адже це додаткове фінансове навантаження. Як наслідок, відкриття переважної більшості магазинів пов’язане з приміщеннями, де є базовий ремонт.

Строки оренди – на будь який смак

Щодо тривалості договорів оренди, то однозначної тенденції немає. Наприклад, Марія Патер зазначає, що часто вони підписуються на коротший термін, ніж зазвичай. У ТРЦ Подоляни договори оренди підписуються на рік. В об’єктах компанії Arricano з новими рітейлерами термін оренди здебільшого не змінився і становить від 12 до 35 місяців, а пролонгація для наявних партнерів підписується на строк від 6 до 12 місяців через неможливість передбачити умови на більший період. А от у ТРЦ Gulliver ключові домовленості практично не змінилися з довоєнних часів: підписуються довгострокові договори з класичними умовами.

Оренда за півціни

Чи не найбільш волатильним показником нині є оплата оренди, яка складається з базової ставки плюс відсоток від товарообігу та OPEX. На початку повномасштабної війни, коли деякі ТЦ/ТРЦ не працювали, орендарів часто звільняли від фінансових зобов’язань, крім ОРЕХ. Згодом, при відновленні роботи, практикувалися індивідуальні домовленості. Але, зазвичай, йшлося про знижки на базову ставку або ж її скасування при збереженні інших платежів. Переважна більшість орендарів і зараз отримують значні знижки щодо фіксованої частини орендної плати.

Для прикладу, за даними Colliers Ukraine, у 2021 році найвищі ставки в кращих ТЦ/ТРЦ Києва на площі форматом 100-200 кв. м сягали близько $62 за кв. м на місяць. У 2022 році дисконт на базову ставку в кращих випадках становив не менше 50% від довоєнного рівня.

Але щоб визначити справедливий проміжний рівень фіксованої частини для кожного орендаря, власники торгових центрів аналізують обороти й орієнтуються на них. Саме це спричинило те, що власники ТЦ збільшили увагу до контролю товарообігу орендарів.

«Ми щомісяця аналізуємо показники та вибудовуємо індивідуальний підхід з урахуванням витратної складової орендарів, як-от, наприклад, зміни тарифів на комунальні послуги», – каже комерційний директор БФК Gulliver Олена Забужко.

Водночас домовленості щодо оплати, яких досягли рітейлери та ТЦ/ТРЦ, і в перші місяці війни, і нині фіксуються на короткий термін від одного до трьох місяців, а тому періодично переглядаються. Наприклад, у ТРЦ компанії Arricano умови оренди змінюються майже щомісячно на основі результатів роботи рітейлерів. У ТРЦ Подоляни перегляд орендних ставок також відбувається щомісяця відповідно до поточної ситуації. У King Cross Leopolis є бренди, з якими керівна компанія домовляється помісячно. Водночас Марія Патер зауважує, що стосовно перегляду умов оренди не можна зробити узагальнення, оскільки є рітейлери, які працюють стабільно та виконують усі зобов’язання за договором.