Томаш Фіала, Dragon Capital: Ми прив’язані до успіху наших орендарів та зацікавлені у високих виторгах

Засновник та гендиректор найбільшої української інвесткомпанії про сектори інвестування, успішність проектів та майбутнє торгової та складської нерухомості.

Цей матеріал доступний російською мовою

Засновник і гендиректор інвесткомпанії Dragon Capital Томаш Фіала в інтерв’ю агентству Інтерфакс-Україна розповів про роботу з орендарями, прибутковість різних секторів комерційної нерухомості, перспективи ринку та багато іншого. RAU вибрала основні тези цього інтерв’ю щодо рітейлу.

Про інвестування у комерційну нерухомість

Вартість деяких активів, які купувалися з 2016-го до 2018 року, зросла вдвічі-втричі. Якщо говорити про сектори, то Covid трохи змінив калькуляцію вигідності вкладень. Наприклад, офісна нерухомість, на яку до Covid були найбільші надії, сильно втратила. Тому зараз найвигідніша, звичайно, складська нерухомість і торгові центри. Але ми провели з ТЦ дуже багато роботи, інвестували, реконструювали, поміняли мікс орендарів… Тож змогли дуже підняти їхні доходи.

Хоча вони, зрозуміло, теж терпіли ці негаразди останні 1,5 роки, закривалися під час локдаунів. І, звичайно, з тих орендарів, які не працювали, ми не брали орендну плату. Але відновлення було теж дуже швидке, бо платоспроможність українців не дуже постраждала, доходи таки продовжують зростати. Тож коли торгові центри відкриваються, то швидко відновлюється потік покупців та орендні доходи.

Про величину та вартість активів

Ми маємо 778 000 кв. м комерційних площ, у тому числі 391 000 кв. м складських приміщень, 183 000 кв. м – рітейл та 204 000 кв. м офісних площ. Але з огляду доходів за 2020 рік склади дали 30%, рітейл ще 33% та офіси – 37%. Тому що середня ставка складає $5 за кв. м, а по торгівлі та офісах – у три-чотири рази більше.

Нинішня оцінка цих активів – більша за $500 млн, дивлячись як це оцінювати.

Про прибутковість бізнесу

По складах, з моменту, коли ми їх купили, ставки виросли, а зараз вони досить стабільні – близько $5 за кв. м. Якщо тепер будувати склади з нуля, то їхня прибутковість буде не дуже висока, тим більше, що була досить велика інфляція в останній рік за собівартістю будівництва. Це будуть цифри близько 10% річних, може, трохи більше – як вдасться збудувати. Ось ми зараз почали будувати у Львові першу “коробку” – перший об’єкт на території нашого індустріального парку М10, і почнемо також у Києві на Житомирській трасі будувати у рамках проекту Е40. І подивимося, як вийде. Але прибутковість там не буде надвисокою.

Про тренди в торговій нерухомості

По торгових центрах у нас все забито, все заповнено та добре працює. ТРЦ Piramida намагаємося зробити ще трохи красивішим, у ТРЦ Aladdin теж дещо покращили, але ще продовжуємо.

Під час пандемії сильно зросли продажі електроніки, тоді як одяг, навпаки, впав. Тому магазини з електронікою – бажаний орендар, і їхня частка в деяких торгових центрах збільшилася. Вони всі можуть бути поруч і не страждають від цього, а навпаки, виграють від такої конкуренції. Із продуктами харчування все стабільно. Зрозуміло, що була велика просадка у ресторанах та кінотеатрах.

Що стосується тренду на перетворення магазинів на шоуруми, скорочення площ при одночасному зростанні онлайн-продажів основної маси товарів, то поки такий тренд не дуже помітний. Зате є інший приклад, коли, скажімо, та сама Rozetka відкриває магазини.

Люди все одно хочуть прийти, доторкнутися, подивитися. У деяких торгових центрах ми вже маємо хорошу відвідуваність. Хоча навіть при зменшенні кількості покупців у період пандемії Covid (минулого літа відвідуваність у ТРЦ була на 20-25% нижче) у більш рідкісні візити люди купували більше, робили більші покупки, тому обороти відновилися.

Про структуру орендної плати у ТРЦ

Ми отримуємо наш орендний дохід переважно як відсоток від товарообігу. Базова ставка оренди під час Covid стала суттєво нижчою, а відсоток від обігу – вищим. Тому ми більше прив’язані до успіху наших орендарів і зацікавлені, щоб вони мали хороший виторг.

У всіх орендарів бачимо реальний товарообіг. Сталося так, що частка несистемних орендарів (ФОП, які завозять товари нерегулярно) знизилася, а зросла частка мережевих орендарів.

Бачити реальний виторг – це умова оренди, нам потрібно бачити їхній обыг. Деякі намагаються обманювати (деякі ресторани тощо), але ми ставимо лічильники та рахуємо кількість людей, які заходять та виходять.

Про майбутнє індустріальних парків

Індустріальні парки Е40 під Києвом та М10 під Львовом ми зацікавлені побудувати та здати за максимально високими орендними ставками. Але нам вигідно там мати і виробників, бо це довший контракт. Якщо виробник туди вже зайшов, йому складніше переїхати, і він збільшує капіталізацію цього об’єкта. Тому ми максимально намагаємось туди залучити і виробників, ведемо з багатьма переговори. Зрозуміло, що вони ухвалюють рішення набагато довше, ніж просто складські орендарі. Я думаю, що в будь-якому разі це буде мікс, а який там буде відсоток складських орендарів, який – виробничих, це важко сказати. Ми у Львові будуватимемо 140 000 кв. м, а у Києві на Житомирській трасі – 200 000 кв. м. Проекти будуть будуватися та здаватися років п’ять.

Про участь у проектах

Насамперед, ми шукаємо об’єкти з гарною прибутковістю. Ми опортуністично дивимось на об’єкти. Є кілька крупних брокерів і деякі поменше, які час від часу приводять до нас покупців або звертаються до нас безпосередньо… Інвестори або якийсь окремий об’єкт хочуть купити, або разом з нами хочуть, знову ж таки, якийсь новий фонд створити, щоб купувати. Продаж залежить від ціни. Теоретично, за якоюсь ціною ми готові продати деякі з об’єктів та реінвестувати ці гроші у щось нове. Ми продали на початку року склад “Омега-2” класу “А”, площею 32 700 кв. м у Броварах компанії “Оптіма-фарм” Андрія Губського.

Крім нових об’єктів, ми інвестуємо в реконструкцію та ремонт вже існуючих. Наприклад, лише у придбані нами офісні центри з 2018 року ми вклали у різні апгрейди $26 млн.

Ми також маємо будівництво деяких об’єктів “з нуля”. Туди треба більше грошей. Наприклад, лише розширення галереї та добудова офісного центру Piramida – це близько $9 млн. І нові покупки – ми придбали логістичний комплекс Амтел під Києвом на 100 000 кв. м.

Купили бізнес-центр Viking Park у Львові та добудували. Тож тільки в нерухомості виходить $67 млн.

Про майбутнє великих ТРЦ

Ми розглядали можливість покупки Dream Town, Ocean Plaza теж ніби продається. Але в таких величезних ТРЦ має бути дуже цікава ціна, тому що вони ще найближчі п’ять років працюватимуть, але з розвитком е-комерсу там теж змінюватиметься тенант-мікс. Буде більше розваг та ресторанів, менше торгівлі, як це відбувається в Америці останні п’ять років. Поки що це не дуже видно, проте раніше чи пізніше в Україні це теж почне відбуватися.

Вагіф Алієв Lavina Mall заповнював понад рік. Зараз вона ніби добре працює, але ось ТРЦ Blockbuster Mall не можуть до кінця заповнити… Плюс є купа нових проектів – величезний ТРЦ Respublika Park. ТРЦ Ocean Mall, якщо добудується, також великий об’єкт і теж ризик для Ocean Plaza. Тому такі ТРЦ – досить ризикова інвестиція.

Нам більше подобаються невеликі об’єкти, як ТРЦ Piramida або ТРЦ Aladdin, які розташовані в густонаселеному спальному районі біля метро. Але й такі об’єкти вимагають уваги, ними потрібно займатися, їх потрібно модернізувати, підлаштовуючись під потреби покупців.

Читайте також –

Сучасний спортивний простір Apollo Next відкриється у ТРЦ Aladdin