Ігор Скляренко, ТРЦ Дафі: E-commerce для рітейлу – це не загроза, а можливості

Генеральний директор мережі ТРЦ Дафі про зовнішні та внутрішні зміни в об’єктах компанії, можливості для розширення і переговори з H&M, а також нові виклики та еволюцію ринку торговельної нерухомості.

Цей матеріал доступний російською мовою

Останні кілька років регіональний ринок торговельної нерухомості зростає за рахунок оновлення або розширення діючих ТРЦ. У містах-мільйонниках нові торгові об’єкти можна перерахувати на пальцях, та й вони зводяться вкрай повільно. У східних областях країни ситуація ускладнюється близькістю до зони бойових дій: девелопмент нових ТРЦ в Дніпрі та Харкові практично повністю зупинився. Про те, як розвивається ринок рітейлу і торговельної нерухомості в цих містах, які тенденції на ньому переважають та які тренди будуть визначати його майбутнє, RAU розпитала генерального директора мережі ТРЦ Дафі Ігоря Скляренка. У розлогому інтерв’ю топ-менеджер розповів подробиці оновлення об’єкта в Дніпрі, про можливе розширення харківського ТРЦ, подальший розвиток tenant-mix в торгових центрах компанії та багато іншого.

Помірне зростання

– Які показники демонструють харківський і дніпровський ТРЦ Дафі в останні роки? Як змінюється заповнюваність і відвідуваність об’єктів?

– У харківського ТРЦ Дафі, загальна площа якого складає близько 60 000 кв. м, заповнюваність вже 2-3 роки майже 100%. Вакантність об’єкта технічна, є планова ротація і зараз у нас пустує всього один лот площею в 20 кв. м. Така ж ситуація і в Дніпрі.

Що стосується відвідуваності, тут у нас також є позитивна динаміка. У дніпровському ТРЦ Дафі (загальною площею 20 000 кв. м) за 10 місяців 2019 року кількість відвідувачів зросла на 10% в порівнянні з січнем-жовтнем минулого року – до 2,74 млн. Думаю, за підсумками року зможемо подолати позначку в 3,3 млн відвідувачів.

У харківському ТРЦ трафік набагато вище, що логічно, враховуючи розміри об’єкта. У минулому році торгово-розважальний центр відвідало 8,8 млн чоловік. Виходячи з динаміки поточного року, показники будуть порівнянними.

– Які зміни відбувалися в tenant-mix за останній рік? З чим вони були пов’язані та як плануєте покращувати пул орендарів найближчим часом?

– У харківському Дафі у нас сформовано успішний tenant-mix з оптимальним співвідношенням fashion-галереї, розваг і фуд-корту, тому проводити якісь кардинальні зміни немає сенсу. У той же час, за минулий рік в Харкові можна відзначити кілька знакових відкриттів і оновлень. Наприклад, в листопаді минулого року в нас відкрився перший в Україні регіональний Zara Home, а в грудні почав роботу ресторан McDonald’s.

Наше першочергове завдання – вже в найближчі 5-6 місяців завершити проект реновації дніпровського ТРЦ Дафі.

Зараз перебуваємо на фінальній стадії оновлення, яке почалося ще п’ять років тому. За цей час ми перебудували кінотеатр: збільшили фойє та добудували три кінозали, що дозволило залучити в ТРЦ мережу Multiplex і реалізувати єдиний в Дніпрі iMAX. У минулому році змінили продуктового якірного оператора: замість супермаркету Велмарт у нас відкрився перший в Україні Ашан у форматі superstore. Зараз проводимо реконструкцію видимої частини фасаду, на якій буде встановлено найбільший в місті медіаекран. Ці роботи плануємо завершити до кінця року.

– Які ще зміни відбудуться в дніпровському Дафі?

– Після фасадних робіт плануємо завершити деякі внутрішні перебудови. Також відбудуться зміни і в деяких орендарів. Наприклад, той же Multiplex на початку наступного року планує оновити кінотеатр. Буде збільшена площа, перенесена касова зона і перебудований бар. В цілому, кінотеатр стане більш комфортним для відвідувачів.

Також плануємо повністю оновити фуд-корт. Частково вже почали його реконструкцію.

– Як зміниться зона фуд-корту після оновлення, чи будуть нові оператори?

– Як то кажуть, старий друг краще нових двох. З нашої точки зору, на нашому фуд-корті сформувався хороший пул орендарів. Ніхто з них не хоче йти, а у нас немає приводу з ними розлучатися, тому основна маса операторів продовжить роботу на фуд-корті після реновації. При цьому всі вони повинні повністю оновитися і перебудувати свої заклади, представивши нові концепти.

В цілому, площа фуд-корту і кількість посадочних місць після оновлення збільшимо приблизно на 20%.

Крім цього, заведемо на фуд-корт кілька нових операторів – ресторан Япона Хата займе площу Пузата Хата і облаштує відокремлену посадкову зону з обслуговуванням а-ля карт. Ще одним новим оператором стане популярний в місті ресторан Confetti. Вважаємо, що ці заклади підвищать рівень нашого фуд-корту, а також зможуть збільшити середній час перебування відвідувачів у ТРЦ.

Оновити й розширити

– У харківському Дафі проводити реновацію поки що не плануєте?

– Коли харківський ТРЦ підійде до певного часового проміжку роботи, він теж буде проходити реновацію. Дніпровський комплекс набагато старший, тому потребував першочергового оновлення. Коли завершимо всі роботи в Дніпрі, почнемо планувати Харків. Безумовно, ми розуміємо, що у кожного об’єкта є певний цикл, по завершенні якого необхідно його оновлювати.

– В який період ви оцінюєте цей цикл?

– На мою думку, кожен торговий об’єкт в цьому плані унікальний. Цей цикл може бути обумовлений як зовнішніми чинниками (якимись сучасними тенденціями, зміною споживчих переваг тощо), так і внутрішніми (успішністю початкової концепції, її гнучкістю, пулом орендарів). На прикладі того ж Дніпра можна зробити висновок, що в середньому цей цикл триває близько десяти років. Дніпровський Дафі був відкритий в 2005 році, а вже в 2014-му ми почали проект реновації. І я не можу сказати, що ми почали його оновлення через погіршення показників. Навпаки, ми увійшли в реновацію на піку, тому що в першу чергу хочемо залишатися актуальними для своїх клієнтів.

– Не секрет, що H&M шукає локації для відкриття магазинів у містах-мільйонниках. Чи зацікавлені ваші ТРЦ в залученні цього оператора і чи ведуться якісь переговори з його представниками?

– Можу сказати, що зараз якихось домовленостей з H&M у нас немає. Можливо, будемо вести переговори в майбутньому. Однак, з урахуванням розмірів локацій, необхідних H&M, а також практично 100% заповненості наших об’єктів, поки що нам нічого запропонувати шведському рітейлеру. Зрозуміло, H&M – це бренд, який може посилити tenant-mix будь-якого ТРЦ, але у нас є діючі договори оренди. Неправильно буде просто взяти і очистити 4000 кв. м від орендарів. Ми не хочемо так вчиняти по відношенню до партнерів, з якими довго і успішно співпрацюємо. Завжди намагаємося знаходити золоту середину і не ламати ситуацію через коліно.

До того ж, дніпровський Дафі – це ТРЦ районного формату, який не зовсім підходить під формат H&M. Можливо в майбутньому, коли буде проводитися оновлення харківського Дафі, ми зможемо розширити ТРЦ, добудувавши додаткову торговельну галерею, і запропонувати H&M прийнятну для них локацію.

– У харківському ТРЦ є технічна можливість для розширення?

– Так, в Харкові у нас досить вдала і велика локація, яка дозволяє провести реконструкцію з додаванням площ. В принципі, вже зараз ми розуміємо, що швидше за все разом з оновленням харківського ТРЦ відбудеться і його розширення. Поступова реновація дозволяє не закривати торговельний об’єкт повністю і продовжувати роботу під час добудови додаткових галерей. Саме таким шляхом ми пішли в 2010 році, коли добудували в харківському Дафі близько 5000 кв. м галереї для іспанської fashion-групи Inditex.

– За вашими оцінками, наскільки заповнений харківський ринок торговельної нерухомості? Чи є дефіцит торгових площ і чи можна очікувати активізації девелопменту ТРЦ в регіоні?

– Це питання завжди потрібно прив’язувати до рівня купівельної спроможності в тому чи іншому регіоні. Всі ми сподіваємося, що купівельна спроможність зростатиме, а відповідно, буде збільшуватися і потреба в торгових площах.

Але навіть зараз можна з упевненістю говорити про те, що якісної торговельної нерухомості в Харкові й Дніпрі не вистачає.

І першими вам про це скажуть не девелопери, які користуються цим вдалим для них періодом, а самі рітейлери, які не можуть знайти хороших торгових площ для розвитку. Про серйозний дефіцит якісної торговельної нерухомості в Харкові може свідчити приклад того ж недобудованого Магелана, який незважаючи на повну відсутність розважальної складової продовжує заповнюватися орендарями.

Нові виклики

– Раніше про намір вже в 2020 році відкрити в Харкові ТРЦ Нікольський заявляли в компанії Будхаус Груп. Чи очікуєте істотного посилення конкуренції на ринку з введенням в експлуатацію цього об’єкта?

– З відкриттям ТРЦ Нікольський не чекаємо якихось глобальних змін і перерозподілу ринку. ТРЦ Дафі є частиною найбільшого в місті рітейл-хабу. Крім самого ТРЦ, в нього входять розташовані поруч ТРЦ Караван, ТЦ Епіцентр, меблевий ТЦ і невеликий локальний супермаркет електроніки. В цілому це майже 200 000 кв. м торговельних площ, які дозволяють забезпечити абсолютно всі потреби споживача.

Свого часу ми намагалися конкурувати з Караваном за клієнта, але з часом зрозуміли, що наша близькість дає синергію, яка вигідна обом ТРЦ.

Споживач спеціально їде на нашу локацію, щоб відвідати кілька торгових об’єктів і зробити всі необхідні йому покупки. До того ж, зараз ринок не заповнений. З моєї точки зору, місця вистачить усім, і запуск ТРЦ Нікольський не зможе істотно вплинути на трафік нашого об’єкта.

– Незважаючи на дефіцит торгових площ, зниження вакантності та зростання купівельної спроможності, нових торгових центрів в регіонах практично немає. Чому так відбувається, інвестори не вірять в розвиток ринку в довгостроковій перспективі?

– Нікольський – яскравий приклад існуючої тенденції. Цей об’єкт почав будуватися вже давно, однак через брак фінансування постійно переносить терміни відкриття. Причин відсутності інтересу до галузі з боку потенційних інвесторів багато.

На мій погляд, ключова причина – відсутність доступного банківського кредитування. Не маючи адекватних кредитних програм, інвестори не ризикують вкладати власні кошти в тривалі проекти.

Внутрішньополітична ситуація і близькість військових дій також не додають оптимізму. Тому в Дніпрі і Харкові вже довгий час не будують нових великих ТРЦ. Так, час від часу на ринку з’являються чутки про освоєння якихось майданчиків. Але поки вони так і залишаються чутками.

– Як вважаєте, які тренди будуть визначати майбутнє ринку торговельної нерухомості, які ТРЦ зможуть бути успішними і що їм потрібно робити сьогодні, щоб не втратити своєї актуальності завтра?

– Торгові центри – це живі організми, а еволюція всюди працює однаково. Хто зуміє підлаштуватися під виклики, «відростити лапи» і «вийти з океану» – той буде успішний. Решта приречені. Зараз перед девелоперами постають нові виклики, проте всі можна вирішити. Той же онлайн є не загрозою, а можливістю. Зростання його частки викликає заклопотаність лише у тих рітейлерів, які не можуть використовувати його в своїй роботі. Однак і на українському ринку існує безліч прикладів успіху офлайн-рітейлерів в онлайні – ті ж Comfy і Алло дуже добре продають в інтернеті.

Не можна говорити, що формат торгових центрів йде в розріз з концепцією розвитку e-commerce – вони відмінно співіснують і доповнюють один одного.

Звичайно, з часом насиченість ринку призведе до поступового згасання гірших торгових центрів – тих, які не змогли реалізувати якусь унікальну, зручну і затребувану пропозицію. Але я на 100% впевнений, що в доступному для огляду майбутньому торгові центри не вимруть як клас. ТРЦ, які зможуть відповідати викликам часу, будуть затребувані й успішні.

Читайте також – 

Олександр Фіалка, RDA: В Україні настав час девелоперів