Як вигравати до $1 млн на рік на архітектурних рішеннях. Кейс ЦУМ Київ

29.01.2019 04:00

2812

Ukrainian Retail Association

Як в процесі реконструкції столичного ЦУМ завдяки архітектурним рішенням вдалося збільшити орендну площу на більш ніж на 1600 кв. м.

Цей текст доступний російською мовою

Засновник бюро архітектурних рішень Design Hub International Андрій Яцентюк в колонці для MC Today розповів про проект реконструкції столичного ЦУМ і, як завдяки архітектурним рішенням вдалося збільшити комерційну площа об’єкта більш ніж на 1600 кв. м. За його підрахунками, це приносить ЦУМ тепер до $ 1 млн на рік.

Коли мене просять розповісти, як архітектурні рішення впливають в подальшому на комерційний успіх об’єкта і яка користь може бути для кінцевих його користувачів – орендаря і відвідувача – від того, що я наполіг зробити саме так, а не інакше, я згадую проект реконструкції столичного ЦУМ. Я був головним архітектором проекту, і це єдина робота, з якою мене двічі намагалися звільнити.

Коли спочатку я приходив з ідеями до керівника проекту, то у відповідь не отримував чіткої «так» або «ні». Я починав впроваджувати рішення, будівельники пручалися, мене викликали в кабінет і настійно «просили» більше так не робити.

Думаю, причина була в тому, що на етапі будівництва вкластися в бюджет і терміни важливіше, ніж отримати вигоду в довгостроковій перспективі. Кожна моя пропозиція оптимізувати площу сприймалося «в багнети».

Наприклад, між рампою паркінгу і плитою другого поверху «гуляла» велика територія. Згідно початкового плану, там взагалі нічого не повинно було розміщуватися. Я запропонував зробити в цій зоні антресоль для складів орендарів, де вони зможуть зберігати товари, не використовуючи для цього комерційну площу. Зараз мені дякують за це рішення, але в момент реалізації мені твердили одне з цих слів: «гроші» або «час».

Мені всіляко пояснювали, що все, що ми тут зруйнуємо або додамо (я пропонував задіяти зазор між фундаментами старого фасаду і нової будівлі під складські приміщення), зрушить терміни і/або збільшить бюджет. У підсумку я все ж домігся змін. Будівля виграла додаткову площу, і зараз цей простір здається в оренду.

Ми були обмежені фізичним простором: константою була висота старого ЦУМ (46,5 м), всі рішення вже пройшли етапи концепції і проектування. Плюс потрібно було враховувати внесок британських колег: концепцію універмагу розробляла відома компанія Benoy, за розробку концепції інтер’єрів відповідала Four IV (компанія, що створювала інтер’єри універмагів Harvey Nickols).

Коли я приступив до роботи, моєю метою було домогтися максимальної ефективності комерційних площ: щоб площа під оренду досягла 75% від загальної без урахування паркінгу, а під технічні, інженерні приміщення і місця громадського користування було віддано 25% торгового поверху. Я в буквальному сенсі знаходив і відстоював кожний квадратний метр.
Я вів окремий файл, де виділяв зони, які можна було зробити комерційної площею. Десь виходило викроїти три квадратних метри, десь – 100, а там – ще 300. Йдеться саме про орендну площу – ту, яка вже два роки приносить прибуток ЦУМу і орендарям.

Вартість оренди в ЦУМі становить в середньому $50 за квадратний метр без урахування комунальних послуг. Тобто при найскромніших підрахунках сума, зароблена на цих рішеннях за два роки, досягає $2 млн.

Цієї площі могло не бути, вона з’являлася в процесі буквально з нізвідки. У деяких місцях за рахунок висоти простору ми зробили антресолі, десь переклали по-іншому повітряпроводи і димовидалення – і ось у нас вже нове торгове приміщення.

Перший поверх – традиційно найдорожчий, тому я максимально звільняв його від некомерційних площ. Складські та технічні приміщення були винесені на інші рівні. Це, напевно, єдиний ТРЦ, де електрощитова одного поверху, першого, знаходиться на іншому.

Ми це зробили, щоб перерозподілити дорогі квадратні метри. Кабелі вийшли довше і обійшлися дорожче, але ці гроші потім швидко повертаються в щорічному доході.

Ще одне завдання, яке ми ставили перед собою, – зробити так, щоб ЦУМ не застарів через 7-10 років і не потребував ще однієї реконструкції, як це буває з українськими ТРЦ. Для цього ми застосували новий для України підхід до організації простору.

Через обсяг всієї будівлі проходить «крокуючий» атріум, який змінює свою конфігурацію, зміщується з кожним поверхом і закінчується куполом. Весь місяць, поки йшов процес його зведення, директор німецької компанії-установника перебував на майданчику і допомагав своїм людям. Тепер в ЦУМ навіть з мінус першого поверху можна побачити небо.

Наша робота викликала суперечки не тільки всередині команди – іноді нею цікавилися і люди ззовні.

Якщо вірити чуткам, перший заступник мера особисто ходив і заміряв тріщини, що утворилися в будівлі КМДА в районі арки, які були отримані в ході реконструкції ЦУМу. Ці опади були планові і контрольовані, що ми з легкістю довели, але розмов було багато.

Було і те, що не вийшло зробити, – удосконалити в’їзд і виїзд на паркінг. Я пропонував побудувати дві спіралеподібні рампи, розташовані одна над однією – такий прийом зменшив би їх площу вдвічі.

Це б дало можливість спускатися з мінус першого рівня на мінус другий і звільнило б 300-500 кв. м під торгові площі. Але на той момент вже був залитий фундамент під конструкцію «незручної» рампи, і перепроектування подовжило б будівництво як мінімум на місяць. В результаті гроші і терміни перемогли зручність і ефективність.

Зараз це одна з основних причин невдоволення відвідувачів – некомфортний заїзд на паркінг. Це, напевно, єдиний складний момент. А взагалі нам вдалося зробити максимум в рамках наявних обмежень і можливостей.

Я в цілому задоволений, тому що завдяки архітектурним смарт-рішенням майданчик став ще більш ефективним в плані бізнесу, безліч людей отримали робочі місця як на будівництві об’єкту, так і після його відкриття (їх могло просто не бути), а жителі міста, в свою чергу, отримали чудову додаткову причину для відвідування туристичного та ділового центру.

Читайте також –