Затишье после бури: итоги рынка торговой недвижимости Украины-2017

После масштабных открытий ТРЦ в 2016-м прошлый год прошел практически без ввода в эксплуатацию новых объектов. Почему это произошло и чем еще запомнился 2017 год?

Читайте українською

2016 год был рекордным для украинского рынка торговой недвижимости. Тогда только в Киеве появилось почти 170 000 кв. м новых площадей, большая часть которых была обеспечена открытием ТРЦ Lavina Mall, ЦУМ и New Way. Еще один крупный торговый объект – ТРЦ Victoria Gardens с GLA 54 500 кв. м — открылся во Львове.

Подожди немного

После активного 2016-го, прошлый год характеризовался затишьем на рынке торговой недвижимости. К вводу в эксплуатацию в Киеве были заявлены такие объекты как ТРЦ Rive Gauche, фаза I (22 000 кв. м арендопригодной площади), Smart Plaza Polytech (15 000 кв. м) и Smart Plaza Obolon (10 000 кв. м), River Mall (56 100 кв. м), а также первая фаза «Ритейл Парка Петровка» (11 000 кв. м). Однако за год в столице так и не открылось ни одного нового профессионального ТЦ.

Как отмечает руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине Екатерина Весна, открытие указанных торговых объектов перенесли. «Темпы строительства оказались ниже запланированных, поэтому сроки завершения проектов были продлены. В целом такую ситуацию в девелопменте можно назвать естественной», — говорит эксперт.

По мнению руководителя департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости Cushman & Wakefield Евгении Соломатиной, также свою роль сыграла непрогнозируемая ситуация на рынке торговой недвижимости и перспективность других сегментов. «Некоторые девелоперы переориентировались с коммерческой на жилую недвижимость. Жилая недвижимость — это более быстрый способ возврата инвестиций. За 9 месяцев 2017 года рост жилищного строительства составил 13%», — поясняет Соломатина.

Позитивные тенденции

В то же время, отсутствие открытий торговых центров в 2017 году не означает, что этот сегмент коммерческой недвижимости становится менее интересным для инвесторов. Как утверждает генеральный директор столичного МФК Gulliver Ирина Круппа, сейчас рынок торговой недвижимости стабилизируется, наблюдается рост посещаемости и товарооборотов в ведущих ТРЦ. «В этом году потребитель уже был готов пропорционально доходам увеличивать свои расходы, и это свидетельствует о том, что розничный рынок восстанавливается», — говорит топ-менеджер.

Согласна с ней и директор департамента торговых площадей компании Arricano (управляет столичными ТРЦ Проспект и РайON, а также запорожским City Mall и криворожским Солнечная галерея) Анна Чуботина. По ее словам, относительная экономическая стабильность, снижение доли свободных площадей в торговых центрах Киева, Запорожья и Кривого Рога, а также увеличение спроса со стороны ритейлеров в 2017 году позволили компании повысить арендные ставки.

«Повышению стоимости аренда способствует также высокая активность международных ритейлеров, некоторые из которых заходят в Украину форматами универмагов и требуют больших площадей, как в столице, так и в крупных региональных городах. Доля свободных площадей в успешных ТРЦ близка к нулю. Это не может не сказываться на стоимости аренды, поэтому мы индексируем арендные ставки во всех наших проектах», — утверждает Чуботина.

Она также отмечает существенный рост товарооборотов ритейлеров в последние годы. К примеру, товарооборот с квадратного метра арендаторов ТРК Проспект в 2016 году вырос год к году на 23% в долларах США. А в январе-октябре 2017-го рост товарооборота к аналогичному периоду 2016 года составил 30% в долларах США.

На низком старте

В среднем, по информации консалтинговой компании JLL, в 2017 году арендные ставки в Киеве выросли на 11%. Таким образом, максимальная арендная ставка на конец года составляла $860/кв. м в год. При этом доля вакантных площадей в действующих торговых центрах Киева к концу третьего квартала 2017-го снизилась до 6,1% по сравнению с 12,1% в конце 2016-го. По оценке JLL, по итогам 2017 года доля свободных площадей в торговых центрах Киева снизилась еще существенней — до 5,5-5,6%.

По мнению Круппы, вследствие положительной динамики рынка большинство девелоперов, которые ранее занимали выжидательную позицию, становятся более активными. Косвенно подтверждает это мнение анонсирование нескольких новых масштабных проектов торговой недвижимости, а также заявления девелоперов об активизации строительства ранее замороженных объектов.

В частности, в конце прошлого года компания NAI Ukraine со ссылкой на Вагифа Алиева сообщила об активизации строительных работ на площадках столичных ТРЦ Blockbuster Mall и Ocean Mall. Помимо этого, компания Алиева Мандарин Плаза приобрела земельный участок с Ледовым стадионом на улице Глушкова в Киеве. На этом месте девелопер намерен возвести крупнейший в Украине ТРЦ Южный площадью 450 000 кв. м.

Активную реализацию нескольких масштабных проектов (Ритейл Парк Петровка и ТРЦ Rive Gauche в  Киеве, а также трехфазовый проект Shopping Resort «Les Vignes»  в Одессе) ведет компания Иммошан Украина. О намерении возобновить строительство ТРЦ Вырлица в Киеве также недавно заявил генеральный директор девелоперской компании XXI Век Олег Салмин. Чтобы привлечь необходимые для этого денежные средства компания даже продала свой земельный участок на улице Милославской в Киеве, где ранее планировалась реализация проекта нового ТРЦ Квадрат.

Обновление и переориентация

По мнению экспертов и участников рынка торговой недвижимости, в условиях стабилизации экономической ситуации в стране активизация девелоперов не удивительна. Украина по-прежнему отстает от других стран Европы по уровню насыщенности торговыми площадями. Поэтому сегмент торговой недвижимости является перспективным в глазах инвесторов.

Что касается стрит-ритейла, то по словам Евгении Соломатиной, этот сегмент пережил свои худшие времена, однако большинство ритейлеров все равно переориентируется на работу в ТРЦ. «На стрит-ритейле сложно обеспечить аналогичные показатели по посещаемости магазина самостоятельно, а с учетом пересмотра своей маркетинговой и ценовой политики, это очень затратно для собственников. Также, потребитель переходит на более экономные варианты покупок, что естественным образом отражается на марже ритейлеров и делает практически невозможным «самостоятельное плавание» на стрит-ритейле», — уверена Соломатина. По ее словам, сейчас в стрит-ритейле работают в основном рестораны, магазины drogerie и аптеки, нежели классический fashion.

В то же время, эксперты ожидают существенного роста конкуренции на украинском рынке с вводом в эксплуатацию новых торговых объектов. Как утверждает Екатерина Весна, в ожидании роста конкуренции собственники действующих торговых центров уже в 2017-м проводили частичную реконцепцию объектов и оптимизацию пула арендаторов.

«Они ориентируются на увеличение доли якорных операторов, в первую очередь развлечений, и мини-якорей, в том числе fashion брендов», — говорит Весна. По ее словам, еще одним заметным трендом на рынке стало расширение доли сегмента Food&Beverage (еда и напитки), а также зоны развлечений в ТРЦ, поскольку это положительно влияет на зону охвата, продолжительность и частоту визитов. Скорее всего, вместе с вводом в эксплуатацию новых и современных торговых центров, управляющим компаниям действующих ТРЦ придется все чаще прибегать к частичному обновлению или полной реконцепции своих объектов.

Читайте также — 

Скільки магазинів відкрили найбільші торговельні мережі України в 2017 році