Гигантомания или расчет: станут ли успешными киевские мегамоллы

Будут ли новые крупные ТРЦ Киева успешными, приведет ли их открытие к существенному перераспределению потоков покупателей и что нужно делать существующим торговым центрам, чтобы выжить в конкурентной борьбе.

Читайте українською

В ближайшие несколько лет к открытию в Киеве заявлен целый ряд крупных торгово-развлекательных центров, таких как Blockbuster Mall, Retroville, River Mall и Ocean Mall. Единовременный вывод на рынок объектов суммарной площадью около 400 000 кв. м бросает вызов как существующим игрокам рынка торговой недвижимости, так и новым проектам.

На эту тему во время RAU Investment Forum 2019 рассуждали топ-менеджеры крупнейших девелоперских компаний Украины: операционный директор Budhouse Group Максим Гаврюшин, генеральный директор Arricano Михаил Меркулов и генеральный директор ТРЦ и БЦ Retroville Рената Якубчиенене. Что говорили эксперты о перспективах крупных столичных ТРЦ, а также об их влиянии на рынок торговой недвижимости – в материале RAU.

Будут ли успешными мегамоллы

Максим Гаврюшин, Budhouse Group

Лично мое мнение о перспективах мегамоллов в большей мере скептическое — я не сторонник таких больших объектов. Если посмотреть на мировой опыт, то мегамоллы строят в основном в Юго-Восточной Азии и США.

А в Европе не так много по-настоящему крупных объектов, в основном здесь популярен формат площадью 60 000 – 80 000 кв. м GLA. С моей точки зрения, этот формат оптимален и для Украины. В первую очередь потому что на этой площади можно разместить все секции, которые необходимы современному торговому центру. И в то же время эти площади гарантированно будут заполненными.

ТРЦ большего формата в Украине заполнить очень сложно. Во-первых, потому что емкость украинского розничного рынка несравнимо мала даже по сравнению с той же Польшей.

А во-вторых, и торговых операторов в стране не так много, чтобы заполнить объекты очень большой площади — для этого придется собрать под одной крышей чуть ли не весь рынок. Если посмотреть на ту же Lavina Mall, которая работает уже третий год, то несмотря на улучшение и стабилизацию трафика и товарооборотов, она до сих пор до конца не заполнена.

Какие ключевые составляющие необходимы для успеха ТРЦ

Рената Якубчиенене, ТРЦ и БЦ Retroville

Несомненно, мегамоллы и большие торговые центры – это очень большой риск для девелопера. Однако при правильной реализации концепции ТРЦ этот риск может быть оправдан. Есть четыре ключевых составляющих ТРЦ, правильный баланс которых может обеспечить успех объекта. Это ритейл, фуд-составляющая, развлекательная часть и сервис. Если правильно соблюдать пропорции этих четырех составляющих, то даже мегамоллы можно качественно заполнить. В Retroville, который мы сейчас строим, будет 120 000 кв. м общей площади. Часть этих площадей – около 11 000 кв. м — будет занимать офисный центр, который также качественно дополнит наш комплекс.

Главное, чтобы ритейл, фуд-составляющая, entertainment и сервис работали на единую концепцию и качественно дополняли друг друга.

В то же время, важно учитывать потребности потребителя, исходя из которых можно менять пропорции ключевых составляющих ТРЦ. К примеру, изначально концепция Retroville предполагала обустройство в ТРЦ ледового катка. Этот формат развлечений очень хорошо работает в Латвии и Литве, но мы понимали, что он не будет настолько же успешен в Украине. Поэтому приняли решение изменить концепцию ТРЦ. В результате убрали каток, перенесли и расширили зону фуд-корта, и решили реализовать в атриуме ТРЦ полноценную городскую площадь. Считаю, что именно фуд-корт и центральная площадь будут теми якорями, с помощью которых сможем увеличить трафик торгового центра.

Как трансформируются ТРЦ и какие объекты выбирает потребитель

Михаил Меркулов, Arricano

Еще десять лет назад ТРЦ был практически единственным местом, куда можно было прийти и физически что-то купить. Однако теперь практически все, что продается в торговом центре, можно приобрести онлайн.

Окружающий мир меняется, а ТРЦ вынуждены подстраиваться под поведение потребителей, поэтому меняют свои форматы.

Покупатель ходит в ТРЦ, чтобы пощупать, примерить, развлечься, получить какие-то впечатления, некий brand experience. Вот за этим люди и продолжат ходить в ТРЦ. И скорее всего победит тот формат, который будет удобнее, комфортнее и быстрее, который будет давать лучшие впечатления, а не просто представлять собой склад одежды.

Приведу один пример. В одном из наших ТЦ мы проводили опрос на тему «Какой из торговых центров Киева вы считаете самым лучшим». В опросе с большим отрывом победило два крупных ТЦ. Когда мы спрашивали: «Почему вы считаете названные ТЦ лучшими?», нам отвечали, что они самые новые, самые большие и в них самый большой выбор. Но парадокс заключался в том, что эти же люди признавались, что не ездят в эти ТРЦ за покупками, потому что один слишком далеко, а у второго неудобная парковка. Оказалось, что потребители ездят не в самый лучший ТРЦ, а в тот, который недалеко, в котором удобно, комфортно и есть все, что нужно потребителю.

Не обязательно создавать самый лучший продукт на рынке. Важно создать продукт, который лучше всего вписывается в поведение потребителя, отвечает его потребностям, решает его точки боли.

Любые самые успешные в мире продукты решают какую-то точку боли. Например, большинство женщин называет лучшими в мире изобретениями стиральную машину, посудомоечную машину, мультиварку и робот-пылесос. Просто потому, что эти продукты решают их проблемы. Если ТРЦ площадью 200 000 кв. м не будет решать точку боли – его не будет существовать.

Как новые мегамоллы повлияют на рынок торговой недвижимости

Максим Гаврюшин, Budhouse Group

Конечно, с вводом в эксплуатацию большого количества качественных торговых площадей ситуация для многих ТЦ ухудшится, потому что объем рынка не вырастет так же стремительно, как новое предложение. Покупатели частично перераспределятся на другие объекты. Сложно сказать, насколько сильным будет это перераспределение, но оно точно будет.

Больше всего пострадают откровенно слабые торговые центры, вакантность которых сильно вырастет, будет наблюдаться снижение арендных ставок. Не исключено, что некоторым торговым центрам и вовсе придется закрыться.

За примерами закрывшихся ТЦ не нужно далеко ходить – они есть и Украине. К примеру, в Херсоне есть торговый центр Суворовский, площадью 50 000 кв. м, который стоит пустым уже седьмой год. А ТЦ Экватор в Черкассах, общей площадью 60 000 кв. м, закрылся еще шесть лет назад. Причины неудачи этих проектов банальны: эти города перенасыщены торговой недвижимостью. А потоки посетителей сконцентрированы в тех ТЦ, где потребителю комфортно и удобно совершать покупки. Можно долго перечислять примеры, когда неудачные проекты приходят в упадок. Но в целом можно предположить, что примерно то же самое может произойти и в Киеве, если площадей будет слишком много, а рынок перестанет расти.

Читайте также — 

Время гигантов: топ-20 крупнейших торговых центров Украины