Анжела Борисова, Alef Estate: Для флагманских ТРЦ нет предпосылок для снижения арендных ставок в текущем году

Как торгово-развлекательные центры Днепра пережили жесткий карантин, насколько упал поток посетителей и как изменились их предпочтения, какой прогноз по восстановлению объемов продаж и что сейчас строит группа Alef Estate.

Читайте українською

Анжела Борисова – генеральный менеджер коммерческого центра Alef Estate, девелоперской компании, которая разрабатывают бизнес-проекты по строительству, реализации и эксплуатации объектов коммерческой и жилой недвижимости. В портфеле компании – ключевые объекты торговой недвижимости Днепра: ТРК МОСТ-сити, Cascade Plaza, Босфор, а также многочисленные проекты офисной и жилой застройки. Alef Estate уделяет много внимания инфраструктурному строительству, облагораживая и реконструируя исторический центр Днепра целыми кварталами. О том, что сейчас происходит в сегменте торговой недвижимости финансовой столицы Украины, как компания пережила период жесткого карантина, какие еще глобальные проекты готова представить в ближайшем будущем в эксклюзивном интервью RAU рассказала генеральный менеджер коммерческого центра Alef Estate Анжела Борисова.

— Какая сейчас ситуация на рынке торговой недвижимости Днепра? Все ли ТЦ начали работу и в каком режиме?

— С 11 мая торговым центрам Днепра было разрешено функционировать без развлекательных зон. Двухмесячный карантин стал огромным вызовом для всех участников рынка торговой недвижимости. Последствиями карантинных ограничений стали закрытие точек продаж, изменение настроений потребителей и паттернов их покупок.

В турбулентных реалиях сейчас находятся все участники рынка без исключения, но особенно пострадали мелкие операторы, у которых нет запаса прочности.

Если рассматривать по группам товаров, основными пострадавшими являются операторы фуд-корта и рестораны. С 5 июня ресторанный бизнес восстановил свою работу, но мы все еще наблюдаем сниженный траффик посетителей и невысокий товарооборот у этой группы операторов. Интертейнмент попал в еще более сложную ситуацию. И пока о восстановлении этого сегмента в связи с карантином говорить не приходится.

Хотелось бы также отметить, что серьезно подкосил все торговые сети удлиненный карантин в Киеве. Не секрет, что основное потребление в стране происходит в столичном регионе. Если раньше Киев работал по аналогии с городами-миллионниками, то со второй половины 2016 года потребление в этом регионе нарастало с геометрической прогрессией. У многих наших арендаторов очень сложная ситуация, так как головные офисы находятся в Киеве и доход от работы в регионах не покрывает затраты должным образом.

— По оценкам Украинского совета торговых центров, в общей сложности украинские ТЦ/ТРЦ за время карантина потеряли 7 млрд грн арендных поступлений. В какую сумму оцениваете ваши убытки?

— Оценить реальные убытки и ущерб для сегмента торговой недвижимости в Днепре достаточно сложно. Каждый представитель рынка пострадал в большей или меньшей степени.

Если говорить о финансовых результатах объектов торговой недвижимости Alef Estate после двух месяцев карантина, можно увидеть следующую динамику падения валового дохода по сравнению с аналогичным периодом 2019 года: в апреле убытки достигли 80%, в мае — 63%.

— С учетом того, что часть магазинов в торговых центрах не останавливала работу, на сколько в среднем снизились арендные доходы ТЦ Днепра в период карантина?

— Если анализировать только арендные доходы наших комплексов в период карантина, в апреле они снизились на 93%, а в мае – на 60%.

— С какими трудностями сталкивались в переговорном процессе с арендаторами во время карантина? Удавалось со всеми найти решение win-win?

— Проблема в том, что арендаторы зачастую не хотят слышать, что торговые центры попали в аналогичную кризисную ситуацию, неся огромные убытки. Но в отличие от них, мы не можем иметь прибыль от онлайн-продаж, наш доход напрямую зависит от дохода и успешности самих арендаторов.

Несмотря на потери, на протяжении карантина мы шли на всяческие уступки со своей стороны и по итогу пришли к соглашению со всеми арендаторами.

— Как обстоят дела с конверсией и товарооборотами торговых операторов сейчас?

— На примере торговых комплексов Alef Estate мы отчетливо наблюдали все последствия изменений рынка. В мае при сниженном потоке посетителей траффик был совершенно другого качества, это была целевая аудитория покупателей. Учитывая, что в торговых комплексах были закрыты зоны посадки фуд-корта, не функционировали зоны отдыха и развлечений, люди приходили исключительно за покупками.

Аудитория устала от изоляции, и поход на шоппинг стал важной потребностью в период ослабления карантина. Также на руку ритейлерам после карантина сыграл отложенный спрос на товары fashion-операторов.

Мы наблюдали по товарооборотам наших арендаторов всплеск продаж, и, тем не менее, в мае падение продаж составило от 10% до 25% в зависимости от групп товаров по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

В июне поток посетителей восстановился на 70%, траффик посетителей был конкретно нацелен на покупки. Но вскоре, учитывая погодные условия и период отпусков, внимание людей переключилось на отдых и снова начало прослеживаться падение продаж в среднем на 10-15%. Мое мнение, что в июле-августе мы восстановим докарантинные показатели. И это очень хорошая динамика.

— С учетом нынешней ситуации, на сколько в среднем могут снизиться арендные ставки в украинских ТЦ в текущем году?

— В вопросе арендных ставок украинские торговые центры будут руководствоваться не показателями трафика, а скорее оборотами арендаторов. Пока выводы делать рано, но я думаю, что ставки не могут существенно снизиться, разве что падение может произойти в наименее конкурентоспособных объектах торговой недвижимости. Для флагманов веских предпосылок для снижения арендных ставок в текущем году, скорее всего не будет.

— Несмотря на возобновление работы торговых центров, развлекательная составляющая все еще остается под запретом. Насколько это существенное ограничение и какую долю траффика обеспечивает сегмент развлечений в ТРЦ Днепра?

— Запрет работы развлекательных центров критичен для ТРЦ. В среднем, до карантина развлекательный сегмент обеспечивал около 20-25% траффика и существенно продлевал время пребывания посетителей. Поэтому, ограничения на работу развлекательных центров сильно влияют и на поток, и на товарообороты. Однако ситуация скоро изменится в лучшую сторону, со 2 июля возобновили работу кинотеатры, что увеличит поток посетителей и добавит позитивной динамики для участников рынка.

— К каким решениям прибегаете для увеличения траффика в ТЦ?

— Карантин дал толчок резкому развитию омниканальности среди представителей рынка. Очень многие ритейлеры начали уходить в онлайн и осваивать интернет-продажи, однако, офлайн-торговля все еще на пике востребованности. После ослабления карантинных ограничений посетители с нетерпением ждали открытия торговых комплексов.

Со своей стороны, мы также не упустили тренд на диджитализацию: максимально сделали акцент на интернет-маркетинг, уделили большое внимание распределению бюджета на привлечение посетителей и всячески способствовали онлайн-продажам наших арендаторов.

Также стоит отметить, что люди сейчас очень напуганы и самым важным требованием для поддержания стабильного траффика стала безопасность. Важно обеспечить все необходимые санитарно-гигиенические условия для создания лояльности посетителей и сохранения спроса на офлайн-шоппинг в нынешних реалиях.

— Какие действия могут предпринять власти для поддержки сферы торговой недвижимости?

— Опыт других стран показывает, что местные власти могут вводить чрезвычайно эффективные косвенные механизмы поддержки разного по величине бизнеса, оперируя ставками местных налогов.

— Расскажите о МФК Ermolaev Center и Брама: какими будут эти объекты? Можно ли ожидать их открытия в заявленный срок?

— Несмотря на пандемию, мы продолжаем реализацию новых объектов. В текущем году компания Alef Estate возобновила работы над МФК Брама, строительство которого планировалось еще с 2008 года, но в связи с экономическим кризисом было приостановлено. В состав проекта входит шесть зданий, одним из которых является ТДК Перекресток.

Он объединяет в себе торговую зону, которая является 2-й очередью ТРК МОСТ-сити, и бизнес-центр. Объекты гармонично дополняют друг друга.

Главная идея 2-й очереди ТРК МОСТ-сити заключается в создании крытой многоуровневой торговой улицы с трехэтажным атриумом. Очереди комплекса будут объединены при помощи пешеходного моста на втором уровне и предоставят посетителям еще больше возможностей для шоппинга. 18-этажный бизнес центр значительно усилит концентрацию потенциальных покупателей в 5-минутной пешей доступности.

Запланированные сроки строительства — 36 месяцев. А значит, уже в 2023 году Днепр получит новый центр коммерции и отдыха.

Еще один новый объект, многофункциональный комплекс Ermolaev Center, расположится недалеко от Екатеринославского бульвара и станет следующим шагом в планомерном превращении этого района в единую концепцию «город в городе». Начать строительство комплекса планируется в конце 2020 года.

МФК будет вмещать в себя как жилую, так и коммерческую недвижимость, предлагая жителям Днепра идеальную площадку для жизни и ведения бизнеса. Ermolaev Center очень ожидаемый проект, он станет настоящим украшением для всего города. Уже сейчас мы наблюдаем огромный интерес к комплексу, он станет настоящим прорывом на рынке недвижимости.

Реализация МФК планируется в 2024 году.

— Как оцениваете проект Кубометр – насколько такой формат «зашел» для потребителей? Насколько он оправдал ваши ожидания?

— Проект Кубометр изначально строился как временный. На этой локациии планировалось строительство 2-й очереди ТРК МОСТ-сити и 18-ти этажного бизнес-центра Перекресток (которое стартовало только в этом году). Учитывая события 2014 года, компания отложила реализацию данного проекта.

В конце 2015 года нами было принято решение создать уникальный для страны проект торгового комплекса в формате Pop-up Shipping Container Center. Идею мы подсмотрели у англичан, посетив лондонский Boxpark, состоящий из демократичных магазинов, без пафоса, но в то же время с очень современным и стильным дизайном.

Мы загорелись идеей создать похожее пространство в Днепре, которое позволит потребителям найти доступные товары и услуги, а предпринимателям — вести торговлю на комфортных условиях на лучшей локации в городе. Так проект Кубометр стал отличной альтернативой использования земли перед грандиозным строительством.

По итогу Кубометр не оправдал все наши ожидания. Мы допустили ряд ошибок, которые не позволили этому проекту стать успешным. Но если говорить о ситуации в целом, мы смогли удовлетворить запрос в уникальных торговых площадях у малого бизнеса. С другой стороны, мы увидели, что жители Днепра достаточно изысканы в своих потребительских привычках и в зоне флагмана МОСТ-сити больше воспринимают сетевых операторов рынка крупных форматов. Это очень ярко прослеживается на примере еще одного временного проекта стрит-ритейла, расположенного рядом с ТРК МОСТ-сити. Этот проект стал более успешен. Там расположены системные операторы, которые сумели воспользоваться качественным потоком в самом центре города.

— Как повлияет открытие новых объектов на рынок коммерческой недвижимости Днепра?

— На сегодняшний день рынок торговой недвижимости Днепра по показателям насыщенности на 1000 человек уступает Киеву практически в два раза. При этом почти половина площадей не являются профессиональными. Поэтому открытие новых профессиональных объектов только усилит рынок Днепра и сделает его более конкурентоспособным.

Объекты компании Alef Estate – это большой шаг вперед для рынка недвижимости Днепра и мы рады, что наши объекты становятся знаковыми для всего города.

— Сколько потребуется времени на восстановление рынка до докарантинных показателей?

— Полное восстановление рынка, по оптимистичным прогнозам, ожидается к концу текущего года. Подобный вывод можно сделать только без учета последствий возможного наступления 2-й волны заболеваемости COVID-19, которую эпидемиологи предварительно прогнозируют на осень.

Если карантинные меры снова будут ужесточены, мы станем свидетелями еще одного разрушительного удара по рынку коммерческой недвижимости, который точно переживут не все его представители.

Уже сейчас многие предприниматели оказались в крайне сложных обстоятельствах, а некоторые — и вовсе на краю гибели собственного бизнеса. В данной ситуации хочется надеяться на лучший исход, однако стоит быть готовыми к продолжению колебаний на рынке и выстраивать новую антикризисную стратегию. Учитывая нестабильную ситуацию в мире, гибкость – лучший способ оставаться на плаву.

— Как ТРЦ использовать данный кризис, чтобы стать сильнее?

— Любой кризис – это, прежде всего, возможности для развития и роста. Карантин стал настоящим переворотом привычных взглядов на ведение бизнеса и на рынок в целом. Если вы проигнорируете изменения и продолжите действовать по старому сценарию, то обязательно проиграете. Сейчас крайне важно трансформироваться под текущие условия и быть гибким к обстоятельствам.

Читайте также –

Alef Estate построит в Днепре многофункциональный Ermolaev Center