Томаш Фиала, Dragon Capital: Мы привязаны к успеху наших арендаторов и заинтересованы в высоких выторгах

Основатель и гендиректор крупнейшей украинской инвесткомпании о секторах инвестирования, успешности проектов и будущем торговой и складской недвижимости.

Читайте українською

Основатель и гендиректор инвесткомпании Dragon Capital Томаш Фиала в интервью агентству Интерфакс-Украина рассказал о работе с арендаторами, доходности различных секторов коммерческой недвижимости, перспективах рынка и многом другом. RAU выбрала основные тезисы этого интервью, касающиеся ритейла.

Об инвестировании в коммерческую недвижимость

Стоимость некоторых активов, которые покупались с 2016 по 2018 годы, выросла в два-три раза. Если говорить по секторам, то Covid несколько поменял калькуляцию выгодности вложений. Например, офисная, на которую до Covid были самые большие надежды, сильно потеряла. Поэтому сейчас наиболее выгодная, конечно, складская недвижимость и торговые центры. Но мы провели с ТЦ очень много работы, инвестировали, реконструировали, поменяли микс арендаторов… Поэтому смогли сильно поднять их доходы.

Хотя они, разумеется, тоже терпели невзгоды эти последние 1,5 года, закрывались во время локдаунов. И, конечно же, с тех арендаторов, которые не работали, мы не брали арендную плату. Но восстановление было тоже очень быстрое, потому что платежеспособность украинцев не сильно пострадала, доходы все-таки продолжают расти. Так что, когда торговые центры открываются, то быстро восстанавливается поток покупателей и арендные доходы.

О величине и стоимости активов

У нас имеется 778 000 кв. м коммерческих площадей, из которых 391 000 кв. м складских помещений, 183 000 кв. м — ритейл и 204 000 кв. м офисных площадей. Но с точки зрения доходов за 2020 год склады дали 30%, ритейл еще 33% и офисы – 37%. Потому что средняя ставка по складам $5 за кв. м, а по торговле и офисам – в три-четыре раза больше.

Нынешняя оценка этих активов — больше, чем $500 млн, смотря как это оценивать.

О доходности бизнеса

По складам с момента, когда мы их купили, ставки выросли, а сейчас они достаточно стабильные — около $5 за кв. м. Если теперь строить склады с нуля, то их доходность будет не очень высокая, тем более что была достаточно большая инфляция в последний год по себестоимости строительства. Это будут цифры около 10% годовых, может, немногим больше — как получится построить. Вот мы сейчас начали строить во Львове первую «коробку» — первый объект на территории нашего индустриального парка М10, и начнем тоже в Киеве на Житомирской трассе строить в рамках проекта Е40. И посмотрим, как получится. Но доходность там не будет супервысокой.

О трендах в торговой недвижимости

По торговым центрам у нас все забито, все заполнено и хорошо работает. ТРЦ Piramida пытаемся сделать еще чуть красивее, в ТРЦ Aladdin тоже кое-что улучшили, но еще продолжаем.

Во время пандемии сильно выросли продажи электроники, тогда как одежды, наоборот, упали. Поэтому магазины с электроникой – желанный арендатор, и их доля в некоторых торговых центрах увеличилась. Они все могут находиться рядом и не страдают от этого, а наоборот, выигрывают от такой конкуренции. С продуктами питания все стабильно. Понятно, что была большая просадка в ресторанах и кинотеатрах.

Что касается тренда на превращение магазинов в шоурумы, сокращения площадей при одновременном росте онлайн-продаж основной массы товаров, то пока такой тренд не сильно заметен. Зато есть другой пример, когда, скажем, та же Rozetka открывает магазины.

Люди все равно хотят прийти, потрогать, посмотреть. В некоторых торговых центрах у нас уже хорошая посещаемость. Хотя даже при уменьшении числа покупателей в период пандемии Covid (прошлым летом посещаемость в ТРЦ была на 20-25% ниже) в более редкие визиты люди покупали больше, делали более крупные покупки, поэтому обороты восстановились.

О структуре арендной платы в ТРЦ

Мы получаем наш арендный доход в большей степени как процент от оборота. Базовая ставка аренды во время Covid стала существенно ниже, а процент от оборота – выше. Поэтому мы больше привязаны к успеху наших арендаторов и заинтересованы, чтобы у них был хороший выторг.

У всех арендаторов мы видим реальный оборот. Произошло так, что доля несистемных арендаторов (ФЛП, которые завозят товары нерегулярно) снизилась, а выросла доля сетевых арендаторов.

Видеть реальный оборот – это условие аренды, нам нужно видеть их оборот. Некоторые пытаются обманывать (некоторые рестораны и т.д.), но мы ставим счетчики и считаем количество людей, которые заходят и выходят.

О будущем индустриальных парков

Индустриальные парки Е40 под Киевом и М10 под Львовом мы заинтересованы построить и сдать по максимально высоким арендным ставкам. Но нам выгодно там иметь и производителей, потому что это более длинный контракт. Если производитель туда уже зашел, то ему сложнее переехать, и он увеличивает капитализацию этого объекта. Поэтому мы максимально пытаемся туда привлечь и производителей, ведем со многими переговоры. Понятно, что они принимают решение намного дольше, чем просто складские арендаторы. Я думаю, что в любом случае это будет микс, а какой там будет процент складских арендаторов, какой – производственных, это тяжело сказать. Мы во Львове будем строить 140 000 кв. м, а в Киеве на Житомирской трассе – 200 000 кв. м. Проекты будут строиться и сдаваться лет пять.

Об участии в проектах

Прежде всего, мы ищем объекты с хорошей доходностью. Мы оппортунистически смотрим на объекты. Есть несколько брокеров крупных и некоторые поменьше, которые время от времени приводят к нам покупателей или обращаются к нам напрямую… Инвесторы или какой-то отдельный объект хотят купить, или вместе с нами хотят, опять же, какой-то новый фонд создать, чтобы приобретать. Продажа зависит от цены. Теоретически, по какой-то цене мы готовы продать некоторые из объектов и реинвестировать эти деньги во что-то новое. Мы продали в начале года склад «Омега-2» класс «А», площадь 32 700 кв. м в Броварах «Оптима-Фарм» Андрея Губского.

Помимо новых объектов мы инвестируем в реконструкцию и ремонт уже существующих. Например, только в приобретенные нами офисные центры с 2018 года мы вложили в разные апгрейды $26 млн.

У нас также есть строительство некоторых объектов «с нуля». Туда надо больше денег. Например, только расширение галереи и достройка офисного центра Piramida — это около $9 млн. И новые покупки — мы приобрели логистический комплекс Амтел под Киевом на 100 000 кв. м.

Купили бизнес-центр Viking Park во Львове и достроили. Так что только в недвижимости получается $67 млн.

О будущем крупных ТРЦ

Мы рассматривали возможность покупки Dream Town, Ocean Plaza тоже как бы продается. Но в таких огромных ТРЦ должна быть очень интересная цена, потому что они еще ближайшие пять лет работать будут, но с развитием е-коммерса там тоже будет меняться тенант-микс. Будет больше развлечений и ресторанов, меньше торговли, как это происходит в Америке последние пять лет. Пока это не сильно видно, однако раньше или позже в Украине это тоже начнет происходить.

Вагиф Алиев Lavina Mall заполнял больше года. Сейчас она вроде хорошо работает, но вот ТРЦ Blockbuster Mall не могут до конца заполнить… Плюс есть куча новых проектов — огромный ТРЦ Respublika Park. ТРЦ Ocean Mall, если достроится, также огромный объект и тоже риск для Ocean Plaza. Поэтому такие ТРЦ – достаточно рисковая инвестиция.

Нам больше нравятся небольшие объекты, как ТРЦ Piramida или ТРЦ Aladdin, расположенные в густонаселенном спальном районе возле метро. Но и такие объекты требуют внимания, ими нужно заниматься, их нужно модернизировать, подстраиваясь под потребности покупателей.

Читайте также —

Современное спортивное пространство Apollo Next откроется в ТРЦ Aladdin