Большие успехи малых форматов: как малые ТЦ в регионах становятся выгодными инвестициями

CEO WR Group Ольга Яремчук рассказала в ходе RAU Expo 2025 о том, как формируется новая генерация коммерческой недвижимости и почему малые форматы имеют большой инвестиционный потенциал.

Стратегия WR Group

WR Group – девелопер полного цикла, специализирующийся на развитии малых ТЦ с высокой эффективностью использования пространства. В портфеле компании уже 13 реализуемых объектов, еще 9 — на этапе строительства. Во Львове преимущественно сосредоточены многофункциональные объекты, а также небольшие ТЦ формата «у дома».

Во Львовской области компания занимается объектами общей площадью от 3000 кв. м до 25 000 кв. м. Всего охвачено более десятка городов. В компании считают, что ключ к успеху не масштаб, а стратегический подход: здесь изучают потребности конкретной общины, формируют актуальную концепцию, запускают, управляют. Ибо главное: не количество квадратных метров и арендаторов, а та ценность, которую объект создает для жителей, бизнеса и города.

Ранее украинский девелопмент ориентировался на масштаб и большие площади, а большие бюджеты связывали с более высоким качеством ТЦ. Но последние годы показали: именно малые многофункциональные торговые центры в регионах и жилых районах являются наиболее гибким и прибыльным форматом.

Малые торговые центры обеспечивают более быстрый запуск проекта, более низкие риски, меньшую конкуренцию на региональном рынке и стабильную арендную доходность, а самое главное – глубокую интеграцию в повседневную жизнь местного сообщества.

Как формируется новый проект

У WR Group каждый проект начинается с аналитики будущей локации: команда изучает социальные и экономические контексты, запросы населения, доступность инфраструктуры. Это позволяет сформировать не просто объект, а точку притяжения – место, куда идут не только за покупками, но и на кофе, встречу, сервис или событие.

Часто бывает так, что после анализа документов на земельный участок, перспективности локации и предыдущего брокериджа вроде бы хорошая и рабочая концепция не действует, как было задумано. Потому что перед тем ее авторы не поинтересовались, что действительно нужно жителям того или иного небольшого населенного пункта.

Случалось, что WR Group предлагали взять в управление такие объекты, где через два года арендаторы начинали съезжать из-за того, что в поселке, например, почему-то никто не ходит в спортзал. Также есть городки, где достаточно магазинов на главной улице, а за другими покупками или сервисами жители ездят во Львов и ТЦ им просто не нужен. Следует также учитывать платежеспособность населения и соответственно формировать tenant mix.

Анализ земельного участка

Этот процесс хорошо иллюстрирует пример по будущему ТЦ в городе Городок Львовской области, где центр города плотно занят успешными объектами коммерции, пусть и устаревшего формата.

Поэтому вместо построения ТЦ в центре города избрали для проекта другую локацию, чтобы создать там новый «центр притяжения». Для этого выбрали участок (0,8 га), где можно сделать бассейн с возможностью обустройства парка и детской площадки. Потому что, как показал опрос местных, в городе нет пространства для отдыха с детьми. В результате в Городке новый ТЦ появится вместо базара и станет комфортной городской площадью с супермаркетом, сервисами и общественным пространством.

Разработка концепции

При разработке коцепции будущего объекта коммерческой недвижимости тоже нужно учесть многие факторы. Помимо собственно ценности нового ТЦ (какие проблемы общины он будет решать), надо понимать как это будет работать с точки зрения инфраструктуры и как ТЦ будет зарабатывать. БЦ и ТЦ во Львове, W.One Tower – яркий пример того, как коммерческая недвижимость оживляет жилые массивы, формируя пространство «города в городе».

Составив карту мест, где горожане проводят свое время в течение дня, авторы концепции поняли, что для удовлетворения большинства потребностей нужно потратить немало времени, чтобы, например, доехать на работу в БЦ, купить продукты в конце рабочего дня, сдать одежду в химчистку или посетить салон красоты и т.д. По меньшей мере 2,5 часа, без учета времени на поиск парковочного места, что для Львова очень критично. Поэтому новый объект, позволяющий удовлетворить все потребности в одном месте (от коворкинга и ресторана до детской развлекательной зоны и парковой зоны рядом), должен иметь успех.

В конце 2025 года местные жители этого района Львова смогут оценить реализованное предложение на все озвученные ими запросы.

Брокеридж – это показатель того, насколько концепция «зашла»

После удачной концепции и анализа локации следует еще объяснить будущим операторам, почему они должны зайти в ТЦ площадью 7000 кв. м в небольшом городе. Особенно тем, кто не рассматривает предложения в локациях менее 30 000 кв. м. Здесь как раз помогает демонстрация результатов опросов местного населения.

Хорошим примером удачного брокериджа является проект будущего ТРЦ Skelya в Стрые на 25 000 кв. м, где еще в начале строительства уже подписаны договоры на аренду более 35% площадей. И еще 15% в состоянии обсуждения с потенциальными арендаторами. То есть речь идет уже о половине объекта.

Запуск ТЦ в работу

Как показывает опыт WR Group, процедуру запуска не следует стандартизировать, потому что для разных ТЦ она может сильно отличаться по срокам. Например, для запуска ТЦ Locus (GBA 4000 кв. м) в поселке Рудное возле Львова достаточно было три месяца для технической поддержки. Подготовку к запланированному на октябрь запуску торгово-офисного центра Galas (GBA 13 250 кв. м) во Львове начали еще в мае.

В то же время, для небольшого населенного пункта открытие ТЦ – это знаковое событие, к которому привлечены и местные власти и жители. Потому и трафик гарантирован почти мгновенно. Опыт запуска ТЦ Locus доказал: качественный локальный ТРЦ может снизить трафик в город и закрепить экономическую активность в пригороде. А вот для большого города важнее меньше праздничности и больше удобства, чтобы торговый сервис работал четко и быстро.

Управление новым ТЦ

Но после запуска ТЦ работа над ним не должна прекращаться. Например, жители Рудного продолжают активно советовать через соцсети управляющей компании, чего им еще не хватает в ТЦ Locus. Благодаря такому общению компания реализует запрос на вторую очередь и обустроила детскую площадку.

Следовательно, малые ТЦ – это доступный вход, гибкая модель и высокая адаптивность к изменениям рынка. В сложное время именно локальные форматы с фокусом на реальные нужды остаются устойчивыми.WR Group формирует новое поколение торговых пространств — компактных, прибыльных, функциональных и связанных с реальной жизнью района. В настоящее время рынок коммерческой недвижимости смещается от больших ТРЦ к компактным, но функциональным центрам в пределах жилых районов.