Дмитрий Грильберг: Буква Р в аббревиатуре ТРЦ становится главной

В условиях жесткой конкурентной борьбы за посетителей хорошо развитая развлекательная составляющая становится обязательным условием успеха современного торгового центра.

Читайте українською

Развлекательная зона становится ключевой. Это уже для всех очевидная тенденция развития торговых центров. Причиной тому служит ряд факторов: растущая конкуренция между ТРЦ, бурный рост e-commerce, уменьшающий объемы традиционной торговли, а также желание посетителей совмещать шоппинг с развлечениями. В колонке для своего блога директор департамента недвижимости Vertex United Дмитрий Грильберг анализирует, на какие именно виды развлечений самый сильный запрос у потребителей. RAU с разрешения автора публикует сокращенную версию материала.

Примерно в 30% украинских торговых центров зоны развлечений отсутствуют вообще, или занимают минимальные площади. Одновременно с этим высказывается мнение, что наличие хорошо развитой развлекательной составляющей – обязательное условие для современного ТЦ в условиях жесткой конкурентной борьбы за посетителей.

С моей точки зрения, развитие онлайн-торговли оказало существенное влияние на то, в какую сторону должны развиваться торговые центры. Раньше значительная доля трафика генерировалась крупными компаниями-якорями. Теперь же необходимы альтернативные методы привлечения внимания посетителей, и эту задачу должны выполнить развлекательные зоны. Которые, позитивно влияя на динамику продаж, параллельно с этим могут быть элементом, выделяющим конкретный ТЦ из серой однородной массы.

Борьба за трафик

Уже сейчас многие владельцы ТРК ощущают эту тенденцию, прикладывая все больше усилий для развития зон развлечений. Иногда есть возможность воспользоваться услугами соответствующих операторов, но зачастую приходится самостоятельно осваивать непрофильное для себя направление, так как среди проектов развлекательной направленности выбор совсем невелик.

Сетевые семейные парки, благодаря известности бренда, налаженности процессов и наличия постоянных клиентов, по сравнению с монопроектами могут быть весьма действенным способом в короткие сроки увеличить трафик в ТЦ.

Однако в ситуации наличия не одного, а нескольких парков в зоне охвата одного комплекса, эффективность каждого из парков значительно проседает.

Тогда как несетевой парк имеет все шансы быть ярким явлением на рынке, отличающимся уникальностью (что увеличивает зону охвата), и по этой причине такой парк может отлично справляться с генерацией нового трафика. И даже если учесть, что на его создание уйдет больше ресурсов (временных в первую очередь), чем на сетевой парк, возможный прирост посетителей ТЦ с лихвой покроет эти издержки. Но это, конечно, только при условии грамотно выстроенной концепции, профессионального менеджмента и, что особо важно, правильной работы с клиентами.

Вау-эффект

Активное развитие сферы гаджетов и рост доступности игровой компьютерной техники значительно повлияли на принцип построения развлекательных зон в ТРК. Развлекательные зоны в ТРК ушли в сторону активити-парков: катки, боулинг, ролледромы и т.п. Подобные развлечения хороши тем, что привлекают посетителей фактически всех возрастных групп. Плюс к этому – мультиплексы (современные кинотеатры) и игровые комнаты для детей. Также популярностью пользуются hi-teсh парки, предлагающие возможность пережить острые и яркие эмоции посредством погружения в виртуальную реальность, создавая при этом «вау-эффект» у посетителей.

Растет популярность такого формата досуга, как edutainment, являющегося чем-то средним между собственно отдыхом, развлечениями (entertainment) и education (обучением). Речь идет о свободных по своему формату курсах или лекциях, направленных на творческое, личностное развитие в области театрального мастерства, дизайна, фотографировании, а также всевозможные тренинги, направленные, например, на преобразование своего тела и т.п. И эти услуги весьма органично могут и должны быть интегрированы в современный ТРК.

Знание – сила

Разумеется, популярность видов отдыха, связанных в той или иной степени с наукой, находит свое отражение в предложении соответствующих развлечений. Например, различные экспозиции, наглядно показывающие природные, химические и прочие процессы интересны не только детям, но и, например, на всевозможных корпоративных мероприятиях. Наиболее востребованы экспонаты, направленные на взаимодействие с посетителями.

Поэтому мы видим востребованность развлекательных центров, основой которых есть обучение чему-либо: технический музей, архитектурный уголок, город профессий, театральная или танцевальная студия и так далее. Спортивно-экстремальные центры: веревочный парк, скалодром и т.д. Весь этот спектр охватывает аудиторию в возрасте от 3 до 6 и от 7 до 11 лет. Ребятам повзрослее предлагаются так называемые escape rooms (квесты), спортивные кружки набирающих популярность новых видов спорта (например, слэклайн, болдеринг, кайт) и тому подобные.

Money, money, money

Отталкиваясь от своего опыта, скажу, что создание центра развлечений — довольно затратное дело. VIA Bowling/GamePlay оценивает себестоимость центра активного отдыха, ориентирующегося как на детей, так и на взрослых, от $600 на 1 кв. м. При этом необходимо иметь в виду, что это без учета наличия игровых автоматов, но со всем необходимым для спортивного досуга. Например, это может быть несколько блоков: боулинг, тропа приключений, фристайл и так далее. На цену также влияет качество оборудования – от более доступного китайского до современных европейских разработок, а они, разумеется, дороже.

Еще один хороший пример: стоимость интерактивного парка (состоящего из проекционных аттракционов), занимающего площади размером от 50 до 300 кв. м, можно прикинуть, если учесть, что цена одного аттракциона (требующего около 10 кв. м) начинается от $15 000. В таком парке дети развивают мелкую моторику, логику, внимательность, и все это происходит в игровом формате.

А вот чтоб установить в своем ТЦ электрокартинг, придется выделить на это от $250 000. Также стоит сказать о так называемой «зоне интерактивной реальности». Она состоит из небольших отдельных аттракционов, может быть расположена в островных зонах ТРК. Каждый подобный аттракцион имеет ценник от $14 000. Общее же виртуальное пространство, предназначенное для одновременного использования 12-ю людьми, будет стоить в районе $120 000.

Весьма важно понимать, что окупаемость подобных развлечений находится в пределах от 1 до 5 лет. По этой причине этот формат «интерактивный парк» пользуется значительной популярностью среди инвесторов, стремящихся уменьшить объем вложений, при этом добившись минимально возможных сроков окупаемости.

Если говорить о парке, занимающем площадь до 150 кв. м, вложения будут около $80 000-100 000, но главное – они относительно быстро отобьются. Такой подход украинских инвесторов можно объяснить особенностью менталитета, когда существует нацеленность на получение прибыли прямо сейчас, а о длинных инвестициях практически никто и не задумывается. Однако есть надежда, что эта ситуация со временем будет меняться.

Интересно, что наибольшую долю операционных затрат занимает фонд оплаты труда. А на аренду уходит около 20%. И это даже с учетом того, что в среднем оператор сферы развлечений запрашивает у девелоперов меньшую ставку, чем обычные арендаторы. Можно констатировать тот факт, что относительно прочих форматов, арендные ставки именно семейных развлекательных центров самые низкие, или одни из таких. Это объясняется особенностями бизнес-модели. Есть информация, что развлекательная часть ТРК, занимающая 10-20% площади, генерирует около 3-6% всего дохода.

Виртуальное будущее

На данный момент VR и интерактивные парки по большей части представлены в относительно небольших форматах, однако в дальнейшем размер будет увеличиваться вплоть до площадей 1 000 кв. м и более. По крайней мере, с технической точки зрения для этого имеется все, и в таких странах как Соединенные Штаты, Китай и в некоторых других уже функционируют центры подобных размеров.

Когда шоппинг среди молодых людей стремительно уходит в онлайн, ориентация современных ТРК на классического посетителя моллов сильно повышает вероятность глубокого кризиса.

А для многих ТРЦ, с моей точки зрения, он уже стал реальностью. Чтоб избежать подобных проблем, необходимо переориентировать торгово-развлекательный формат моллов в развлекательно-торговый, беря во внимание, что именно малые формы дают больше возможностей для обеспечения максимально разнообразного спектра услуг в рамках одного комплекса.

Современный торговый центр должен привлекать посетителей не только своей многофункциональностью, а также обладать целым рядом прочих опций: приятный с эстетической точки зрения интерьер, разнообразные выставочные залы и концертные площадки, широкий выбор кафе и ресторанов, библиотека, зимний сад и т.п. Уже сегодня в отечественных ТЦ доля фуд-корта и развлечений составляет до 15% площади. Иногда и до 20%. Тенденция однозначна: будем следовать примеру европейских ТРК, где эта доля составляет около 25%.

Источник: Grillberg

Читайте также —

Не схожі на інших: ТРЦ все частіше привертають нестандартних орендарів