Colliers International: Киевский ритейл как отражение европейских тенденций

Торговые центры неизбежно трансформируются в места социализации, внедрения инноваций и неожиданных форматов. При этом будет нарастать конкуренция со стороны новых крупных объектов.

Читайте українською

Веяния времени

Торговые центры вынуждены приспосабливаться к новой реальности совершения покупок. Чтобы завлечь и удержать потенциальных клиентов, они идут на самые разные ухищрения. По словам управляющего директора Colliers International (Украина) Александра Носаченко, методика социализации в мире довольно многообразна. Однако если в европейских торговых центрах преобладают крупные зоны общественного питания, то на постсоветском пространстве больше развивается зона развлечений.

Так, чисто торговые площади могут быть не более 100 000 кв. м, а размер зоны развлечений ограничен только фантазией и финансовыми возможностями девелопера. Но развлечения — это обуза, так сказать необходимый элемент, который не генерирует прибыль.

Поэтому в Украине все чаще предлагаются дополнительные услуги, например, школы танцев или образовательные проекты. Ведь основной потребностью современного клиента является именно социализация: комфортное место общения плюс возможность развиваться, получать новый опыт, знания и впечатления.

Новое предложение

По словам Александра Носаченко, в Европе 40% инвестиций в недвижимость приходится на офисы, еще 20% — на жилые объекты и только по 13% — на складскую и торговую недвижимость.

«В Украине ритейл привлекает девелоперов больше всего. Во всяком случае, объемы, заявленные к вводу в эксплуатацию на ближайшие три года, очень впечатляют. Но есть серьезный сомнения относительно дальнейшей целесообразности инвестиций в данную сферу», — считает эксперт.

Так, ожидается, что в следующем году в столице будет введено всего 139 000 кв. м новых площадей, но уже к 2022 году предложение увеличится еще на 404 000 кв. м. Для сравнения: в этом году было открыто 188 000 кв. м.

По его словам, важно, чтобы нашлось достаточное количество арендаторов при резком увеличении вакантности торговых площадей в будущем.

Как отмечает директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Игорь Заболоцкий, в Киеве сейчас ведется немало строек ТРЦ, которые будут введены в 2020-21 годах. Причем после введения в строй Blockbuster Mall (GLA 110 000 кв. м) уровень вакантности в столичных ТРЦ уже вырос до 11%.

Однако подобная картина уже наблюдалась в 2016 году после открытия Lavina Mall – тогда уровень вакантности увеличился с 4,5% до 10%. Тем не менее, уже в 2017-м он упал ниже 6%, а к началу 2019-го достиг фактически уровня 2013 года – 3,8%. И если не учитывать площади Blockbuster Mall, то общая картина в столице – комфортные 4,4% вакантности торговых площадей.

«Blockbuster Mall открылся с низкой наполняемостью, в то время как другие объекты, запущенные в этом году, показывали совсем другой уровень заполняемости и повлияли на рынок незначительно», — говорит Игорь Заболоцкий.

Напомним, в этом году на рынок вышли ТРЦ OASIS (GLA 13 212 кв. м), ТЦ Smart Plaza Оболонь (GLA 10 000 кв м), ТРЦ River Mall (GLA 55 500 кв. м).

Прогнозы на будущее

Рынок столичной торговой недвижимости движется в сторону насыщения. Но ориентироваться исключительно на показатель имеющихся торговых площадей (1,5 млн кв.м) тоже не стоит. Ведь если сравнивать Киев со столицами других стран, то еще есть немалый потенциал роста. Например, обеспеченность киевлян торговыми площадями составляет всего 520 кв.м на одного жителя, в то время как у лидера Восточной Европы – Братиславы – он почти втрое выше (1405 кв.м).

Еще десять лет назад самые высокие ставки аренды на главных торговых улицах столицы достигали $270 за кв. м, а в наиболее успешных ТЦ и ТРЦ Киева аренда секции в 100-200 квадратов обходилась по $120 за кв. м. За последние несколько лет арендные ставки в торговых центрах колебались незначительно. Так, в 2019 году самая высокая плата за аренду секции в 100-200 кв. м в наиболее успешных объектах составляла $80/кв. м против $72 в 2017-м. При этом постепенно сближаясь с максимальными ставками аренды на главных торговых улицах столицы, которая все три года сохраняется на уровне $83/кв. м.

Эксперты не видят предпосылок для роста арендных ставок на торговую недвижимость в следующем году, но допускают «разнонаправленное движение ставок по разным объектам». Например, возникновение большого количества новых ТЦ в одном районе может привести к снижению ставок, но при этом на рынке останутся современные объекты-лидеры, куда будут стремиться попасть арендаторы, что даст возможность продавать площади на 10-15% дороже.

Что касается роста количества торговых площадей на душу населения, то здесь главным все-таки является не абсолютное количество квадратных метров, а эффективность их отдачи. Грубо говоря, могут стоять огромные торговые центры без покупателей, а можно обходиться меньшим количеством магазинов, где постоянно есть посетители.

«Обычно более высокие показатели бывают у небольших стран и городов. В той же Братиславе, которая меньше Киева, много приезжих, а показатель учитывает только официальное население города. В Украине разве что Львов и Одесса могут заметить увеличение выторга в высокий туристический сезон», – поясняют в Colliers International.

По словам Игоря Заболоцкого, в последнее время крупные fashion-ритейлеры и сети техники и электроники все чаще обращают внимание на небольшие города Украины с населением в 100 или 200 тысяч человек. Есть примеры, когда один такой магазин при отсутствии конкуренции обеспечивает обороты, которые и «не снились» его собратьям в городах миллионниках.

Читайте также —

Colliers International: Четыре главных тренда современного ритейла Киева