Сильнее пандемии: рейтинг владельцев крупнейших ТРЦ Киева по версии НВ

Арендные ставки понемногу снижаются, окупаемость проектов увеличивается, активно набирает обороты электронная коммерция. Но два минувших года показали: киевляне возвращаются в ТРЦ, как только это позволяет эпидемиологическая ситуация или сертификат о вакцинации от COVID-19.

Читайте українською

Журнал НВ совместно с RAU представил рейтинг крупнейших владельцев торговых центров Киева — людей, удачно зарабатывающих на потребительском спросе даже в условиях красной зоны карантина. RAU предлагает ознакомиться с наиболее важными тезисами материала.

Люди девелопмента

Рыночный расклад

Условия для развития проектов в сфере торговой недвижимости пока благоприятные. За три квартала объем розничной торговли прибавил 12,2%, достигнув 1,03 трлн грн. Да и траффик в киевских ТРЦ, по данным консалтинга Watcom, возобновляется.

«В период отсутствия жестких карантинных ограничений траффик в ТРЦ стабилизировался по сравнению с докарантинным периодом, — отмечает эксперт консалтинговой компании Colliers Ukraine Игорь Заболоцкий. — Покупатели не перешли полностью в онлайн и не стали меньше посещать ТРЦ, как ожидалось изначально».

12 ноября на Большой кольцевой начал работу ТРЦ Respublika Park — один из самых больших объектов в Киеве, его общая площадь составляет около 300 000 кв. м. По словам генерального директора ТРЦ Юлии Счастливой, открытие состоялось с заполненностью 61%, а до конца года будет покрыто 79% площадей.

«Опыт открытия высококачественных ТРЦ даже в период ограничений показывает, что наш рынок готов поглощать успешные проекты», — считает Наталья Кравец, коммерческий директор подразделения Property Management инвесткомпании Dragon Capital.

Инвестиции в изменения

Киевский рынок ТРЦ существенно меняется. Все больше внимания уделяется сегменту развлечений, который присутствует теперь не только на крупных объектах, но и в торговых центрах среднего размера. Успехи автономных фуд-кортов типа Kyiv Food Market заставляют владельцев торговой недвижимости едва ли не вручную подбирать рестораны и стартапы в сфере питания для своих объектов. Кроме того, появился тренд на рост площади ТРЦ для обеспечения комфортных прогулок мимо витрин магазинов.

По словам Игоря Заболоцкого, изменился размер ТРЦ, выросла доля общих зон и площадь под развитие общепита. Увеличился акцент на дневное освещение, выросло количество арендаторов, ориентированных на сервис.

Занимается развитием своих объектов Dragon Capital, собственник трех торговых центров в Киеве — Piramida, Aladdin и Smart Plaza Obolon. По соседству с Piramida и Aladdin находится ТРЦ New Way, который также планирует дальнейшее развитие. «Пока работаем над улучшением пула арендаторов», — рассказывает директор этого ТРЦ Оксана Литвин. К новому году здесь откроется McDonald’s, учитывая достаточно молодую демографию здешнего района (Позняки и Новая Дарница).

Возможности для новых игроков

Развитие торговой недвижимости точно нужно, ведь на этом рынке могут появиться новые игроки. Управляющий директор Colliers Ukraine Александр Носаченко провел анализ перспектив 35 га земли, находящихся на балансе завода Большевик. «На территории более 32 га технически возможно построить и 1 млн кв. м [недвижимости], — отмечает эксперт. — С экономической и градостроительной точки зрения на таком участке целесообразным будет строительство 650 000-750 000 кв. м разных типов недвижимости».

По его мнению, имеет смысл предусмотреть торговую недвижимость форматом около 20 000 кв. м арендной площади, но как комплиментарный сегмент, который будет функционировать как инфраструктура для большого проекта с доминирующим сегментом в виде жилья.

Киев уже достаточно насыщен торговыми площадями, поэтому любые будущие проекты нуждаются в креативных решениях как по географии, так и по привлечению брендов. Потребители будут охотнее идти в те новые ТРЦ, которые, во-первых, будут стартовать с высоким уровнем заполненности площадей, а во-вторых, будут предлагать то, чего нет у конкурентов.

В 2022-23 годах столица увидит открытие таких торговых объектов, как White Lines, New Ray, April Mall, BalticSky, Lake Plaza, Ocean Mall, Лукьяновка и т. д. Заявленная арендная площадь к открытию — более 350 000 кв. м, по данным UTG.

В то же время среди районов города, где можно рассматривать реализацию масштабного проекта, в Colliers Ukraine выделяют Харьковский и Лесной массивы.

Выход в регионы

Впрочем, стратегию экспансии в регионы эксперты считают более уместной для тех инвесторов, которые планируют расширять свой портфель торговой недвижимости. Ведь Киев — это высококонкурентная среда, в то время как платежеспособный спрос растет и в других городах страны. «Мы общаемся с потенциальными арендаторами, и все они говорят, что начиная с 2022 года их стратегия — идти в регионы», — рассказывает управляющий директор ТРЦ Dream Роман Емец.

Руководитель консалтинговой компании NAI Ukraine NAI Ukraine Виталий Бойко полагает, что ритейл будущего точно не будет состоять из одних мегамоллов и районных ТРЦ. Будут и торговые улицы, которые, например, определяют лицо ритейла в Амстердаме, Брюсселе и других европейских городах.

Свое дальнейшее развитие получит и характерная для Украины тенденция — содержание большой доли entertainment, акцент на развлечения именно в ТРЦ.

Читайте также —

Две недели ТРЦ Respublika Park: полмиллиона посетителей, новые арендаторы и прочее