Партнер Focus Estate Fund: Ритейл будет укрупняться, сильные поглотят слабых

Какие объекты торговой недвижимости оказались наиболее устойчивыми в нынешний кризис, что будет со сферой ритейла после окончания карантина и что могут сделать девелоперы, чтобы минимизировать свои риски.

Читайте українською

Об этом в колонке для НВ Бизнес рассуждал Максим Школьник, партнер украинского фонда Focus Estate Fund, среди активов которого пять торговых объектов в Чехии и Польше. Портал RAU публикует сокращенную версию материала.

Совсем недавно проходила onlin- конференция на тему влияния lockdown на рынок ритейла Центрально-Восточной Европы. Представители таких известных международных компаний, как Cushman&Wakefield, Penta Investment, Taylor Wessing, Univercity of Economics Prague дали свои прогнозы по восстановлению потребления. Во многом эти прогнозы касаются и Украины.

Эксперты констатировали тот факт, что в зависимости от местоположения и типа проекта в марте произошло снижение товарооборота в ритейле на 40−60%.

При этом стартовый период восстановления может занять несколько месяцев и даже год. Ритейл-парки будут восстанавливаться быстрее, торгово-развлекательные центры — дольше, в том числе по причине того, что откроются они на последнем этапе выхода из карантина.

Произойдут укрупнения в ритейле: выживут сильнейшие, они же поглотят слабых. Пока что на некоторые сегменты коммерческой недвижимости инвесторы смотрят как на активы с повышенным риском. В частности, речь идет о гостиничной, выставочной и офисной, а также о некоторых сегментах ритейла: шопинг-молах, которые пострадали больше других. Однако, не исключают, что в годовой перспективе может возникнуть ажиотаж, связанный, в первую очередь, с дефицитом качественных объектов.

Безработица будет давить на экономику и негативно отражаться на восстановлении потребления. И наконец, после открытия магазинов нас ждет новая реальность.

За время lockdown у покупателей поменяются привычки, а значит, не за горами и трансформации в розничном секторе — новые технологии, такие как бесконтактный шопинг, умные камеры, дроны для доставок товаров и много другое.

В то же время, многие эксперты уже сейчас пытаются прогнозировать, последует ли вторая волна эпидемии и, если да, то будут ли правительства снова использовать карантин и как к этому следует подготовиться бизнесу.

У известного американского инвестора Уоррена Баффета есть великолепное выражение о том, что отлив покажет, кто же плавал без плавок. Это когда резко меняется ситуация на инвестиционном рынке, и всем становится видно, кто не был готов к внезапным переменам, кто заранее не подумал о рисках.

Во время карантина мы буквально под увеличительным стеклом пересмотрели все бизнес-процессы, оптимизировали и улучшили сбор задолженности, разобрали по полкам финансы и аналитику.

Безусловно, мы просели в cash-flow, однако, смогли увеличить свой WAULT (взвешенный средний неистекший срок аренды).

Еще мы поняли, что фокус фонда на инвестициях в ритейл-парки стал нашим спасательным кругом, как и финансовая стратегия не брать под объекты больших банковских кредитов, ограничившись отметкой в не более 50% LTV (Lifetime Value). Что позволяет нам в эти трудные времена продолжать обслуживать кредитные линии.

Мы еще больше стали верить в формат ритейл-парков и так называемых small convenience center. Эти классы активов показали себя как наиболее устойчивые во всем ритейле.

Неизбежный экономический шок с небывалой инфляцией и отрицательными банковскими ставками с высокой вероятностью будут определять наше ближайшее будущее, но важно увидеть и использовать появившиеся в нем новые возможности.

Автор: Максим Школьник, партнер Focus Estate Fund

Источник: НВ Бизнес

Читайте также — 

Все нормально, падаем, как работает украинский ритейл в период карантина – исследование Colliers