Мародери в магазині: як рейдери атакують українські торговельні мережі

Попри війну, минулого року майже щодня в Україні відкривалася одна справа про рейдерство. Вітчизняні ритейлери теж добре знайомі з цим небезпечним явищем і декому вдається успішно протидіяти агресорам. RAU зібрала найбільш відомі спроби заволодіти коштами та майном ритейлерів в Україні.

За законами воєнного часу

Згідно з даними “Опендатабот”, минулого року в Україні було відкрито 363 справи про рейдерство. Більша частина проваджень відкривається за підробку документів. При цьому лише 17% справ дійшло до суду. Справ побільшало майже втричі у порівнянні з першим роком повномасштабного вторгнення. Проте це все ще в 1,6 разів менше, ніж у 2021 році, коли зафіксували 597 таких проваджень.

Важкі часи породжують нові схеми захоплення чужих активів. Зокрема, за словами керівника Офісу протидії рейдерству Віктора Дубовика, злочинці користуються тим, що багато людей виїхало за кордон із початком повномасштабної війни. І, знаходячись там, вони нібито підписали довіреності на розпорядження нерухомим майном чи бізнесом в Україні (нерухомістю, корпоративними правами тощо). Такі довіреності, наприклад, можуть бути «видані» в Польщі та Чехії.

Також несумлінні нотаріуси й держреєстратори, маючи доступ до держреєстрів й ігноруючи вимоги законодавства, вносять зміни до Держреєстру, про які просять підсанкційні особи. Такі дії можуть відтермінувати звернення відповідного майна в дохід держави.

Проте й до повномасштабної війни вистачало випадків, коли конкуренти, співвласники бізнесу чи навіть державні контролюючі органи вдавалися до дій по захопленню чужих активів. Деякі з них стали дуже резонансними.

Шантажисти Rozetka

Найбільший маркетплейс України працює з 2005 року і за цей час його засновники Ірина та Владислав Чечоткіни пережили чимало кризових ситуацій в бізнесі. Зокрема, на початку повномасштабної війни бізнес Rozetka опинився на критичній межі: росіяни атакували Київ, головний склад площею 50 000 кв. м між Києвом та Броварами опинився на лінії вогню, 270 магазинів Rozetka було зачинено. У березні 2022‐го масштаб бізнесу рухнув майже у 180 разів – з 4 млрд грн на місяць до 23 млн грн. Саме тоді власникам надійшла пропозиція продати бізнес за сміховинну суму, що відповідала вартості одного магазину. Але Чечоткіни відмовили невідомим «покупцям» і вже за півроку їм вдалося повернути оборот до довоєнних розмірів.

Пережити складні часи, безумовно, допоміг попередній досвід боротьби за своє дітище. Як нещодавно згадувала Ірина Чечоткіна, до війни найбільшим випробуванням у житті була спроба людей Януковича забрати бізнес. Коли із березня по серпень 2012‐го тривали обшуки, склади стояли опечатаними, а засновникам називали цифри, скільки мільйонів і куди занести. “Я поводилася зухвало: не давала забирати товар, вимагала додаткових документів, ховала телефон і попереджала колег, куди йдуть силовики”, – розповіла Чечоткіна. Тоді їй довелося вивезти маму та восьмирічного сина до Трускавця. Компанії все ж таки довелося сплатити 5 млн грн до бюджету і ще 1 млн грн штрафу. Як пояснював тоді власник компанії, конфлікт із податковою виник через можливість двояко трактувати деякі закони.

Битва за землю Auchan Україна

Рейдери зазіхали не тільки на суто українські компанії, але й на власність міжнародних ритейлерів. У 2013 році компанії Auchan рітейл та Ceetrus Ukraine більш ніж за 200 млн грн придбали три земельні ділянки загальною площею 27 га в елітному районі Одещини. Там планувалося побудувати торгово-розважальний центр з океанаріумом. Угоді передували численні перевірки, які підтвердили юридичну чистоту покупки. Проте у 2016 році в правоохоронців виникає сумнів стосовно правомірності отримання землі її першими власниками, до продажу Auchan. Починається кримінальне провадження й у березні 2019 року на земельні ділянки наклали арешт за справою, до якої Auchan не має жодного відношення, і передали в управління Агентству з розшуку та менеджменту активів (АРМА). Невдовзі державне агентство без згоди Auchan продало ці земельні ділянки маловідомій компанії “Пелучо”, за ціною менше 5% від ринкової вартості. Ритейлеру знадобилося більше двох років аби відстояти свої права в суді. 5 жовтня 2021 року Велика Палата Верховного Суду залишила у власності компаній Auchan рітейл та Ceetrus Ukraine земельні ділянки в Одеській області. Судді визнали недійсними договори, які АРМА підписало ще у 2019 році. Усе це супроводжувалося офіційною комунікацією з вищим керівництвом країни та висвітленням інформації у медіа.

Судова епопея ТРЦ SkyMall

Часто під атакою рейдерів опиняються вже готові об’єкти комерційної нерухомості. Так, столичний ТРЦ Sky Mall давно виникає в стрічках новин не тільки в зв’язку з відкриттям чергового флагманського магазина. Майнові спори за цей об’єкт тривають практично з моменту його повноцінного запуску. Основні віхи багатолітнього скандалу можна почитати тут. Зазначимо лише, що будівництво чотириповерхового ТРЦ Sky Mall загальною площею 88 000 кв. м, розпочате в 2005 році на проспекті Романа Шухевича, 2 Т, стало першим проектом естонського бізнесмена Хіллара Тедера в Україні. Будівництвом та управлінням ТРЦ займалася девелоперська компанія Arricano, де Тедер був мажоритарним акціонером.

Через фінансову кризу 2008 року йому довелося залучити до проєкту українського партнера – Андрія Адамовського, який вклав у будівництво об’єкта $40 млн та отримав 50% + 1 акцію ТРЦ. За умовами угоди Хіллар Тедер мав опціон на викуп частки свого партнера в 2010 році. Але у зазначені терміни Адамовський продавати частку відмовився, посилаючись на порушення партнером кількох умов договору. Сторони почали з перемінним успіхом судитися у Великій Британії та на Кіпрі, звинувачуючи одна одну в рейдерстві. В 2012 році Arricano заявила про втрату контролю над ТРЦ, згодом, попри виграні суди, об’єкт переходить як предмет застави у власність банку Південний і отримує нового власника. В червні 2021 року ним став Сергій Брюховецький, який під заставу ТРЦ взяв кредит у державному Укрексімбанку. За місяць до зміни власників естонські акціонери Arricano Real Estate Plc (Кіпр) направили президенту України і Мін’юсту повідомлення про інвестиційний спір з вимогою відшкодування $750 млн через втрату столичного ТРЦ Sky Mall, де компанії належать 49,9%. На досудове врегулювання відводилося півроку. Результати цих дій невідомі.

Однак тепер справа про захист власності перейшла від батька до сина. Естонський бізнсемен Хіллар Тедер, раніше мажоритарний акціонер Arricano Real Estate Plc, в березні 2020 передав опосередковану 55% частку в компанії своєму синові Рауно Тедеру.

Крадії в ТРЦ Globus

Один з перших професійних ТЦ України загальною площею більше 35 000 кв. м з осені 2007 року на 100% належить великій європейській інвестиційній компанії – London & Regional Properties. Її власники – брати Річард і Ян Лівінгстон, які придбали Globus за $200 млн у бізнесменів Олександра Меламуда і Гаріка Корогодського.

У вересні 2013 року «невідомі особи спортивної статури» захопили торговий центр Globus. Їх нібито найняла Олена Морріс, щоб вони охороняли цей об’єкт, оскільки є судове рішення про передачу ТРЦ під її управління. Але ця справа була вирішена доволі швидко. Після звернення іноземних інвесторів в Генпрокуратуру, до керівництва держави, посольства Великої Британії та погроз відстоювати свої права на активи, в тому числі в Страсбурзькому суді, вже через кілька тижнів об’єкт повернули законним власникам. Нагадаємо, що 15 жовтня Апеляційний суд Києва скасував рішення Солом’янського суду від 16 вересня 2013 року, яким Олена Морріс була відновлена на посаді директора підприємства “Глобус”. Таким чином, компанія London & Regional Properties, що володіє через три українських юридичних особи 100% підземного ТРЦ відновила фізичний контроль над об’єктом.

Заставний ТРЦ Магелан

Побудований на столичних Теремках компанією ДП “Край Проперті” бізнесмена Анатолія Юркевича ТРЦ Магелан загальною площею 28 500 кв. м перейшов як застава по кредиту в розмірі $68 млн Сбербанку Росії. Формально це сталося ще в грудні 2017 року, але тільки в червні 2018 року ТРЦ Магелан перейшов під управління ТОВ «Бронкс-Стайл» в результаті силового захоплення представниками Сбербанку.

Це відбулося незабаром після рішення Верховного Суду, який не став забороняти відчуження заставної нерухомості попереднього власника ТРЦ – компанії Край Проперті. За інформацією, що потрапила в ЗМІ, банк підшукував покупця на цей актив, який оцінював в $20-25 млн. Втім, нового власника ТРЦ Магелан отримав лише влітку 2023 року, коли з 18-ї спроби Фонд гарантування вкладів фізичних осіб таки продав на аукціоні на платформі “ProZorro.Продажі” активи МР Банку (колишній Сбербанк Росії), до складу якого входить торговий центр Магелан.

За результатами торгів переможцем виявилося сільськогосподарське ТОВ “Птахоплемзавод “Коробівський” (село Кедина Гора Золотоніської громади Черкаської області). Це підприємство, що виробляє м’ясо качки пекінської породи під торговою маркою “Смачне каченя”.

Три атаки на ТРЦ Victoria Gardens

Найбільший львівський ТРЦ Victoria Gardens площею більше 100 000 кв. м відкрився восени 2016 року. Вже у червні 2017 року група шахраїв підробила документи про передачу права власності на 100% статутного капіталу в ТОВ «Фенікс-Капітал» (тодішній власник ТЦ Victoria Gardens) за ціною в 100 000 грн. Під час першої спроби незаконного заволодіння комплексом, як свідчать матеріали Ради бізнес-омбудсмена, найманий директор компанії, звільнений за розкрадання майна під час будівництва об’єкту, з’явився з «групою підтримки» до ТРЦ з вимогою передати йому оригінали деяких документів та печатки підприємства. Демонструючи підроблені документи, він запевняв працівників ТРЦ, що бізнес перепродали іншим власникам. На щастя, на місце прибула поліція, а реальні власники довели, що заяви колишнього директора є абсолютно необґрунтованими.

У вересні 2017-го відбулася повторна спроба рейдерського захоплення комплексу. На підставі тих самих сфальсифікованих документів рейдери змінили відомості про власників нерухомості в єдиному державному реєстрі майна. Згодом незаконність зазначених дій була підтверджена в ході численних судових процесів і кримінальних проваджень. Зокрема Господарський суд Львівської області визнав підроблений договір купівлі-продажу недійсним (рішення вступило в силу 14 листопада 2017 року).

Однак сталася ще й третя атака в 2018 році, коли у ТРЦ змінився власник: інвесткомпанія Dragon Capital викупила об’єкт у двох турецьких власників. Зокрема, Верховний Суд, ігноруючи норми законодавства, задовільнив скаргу рейдерів і поновив розгляд справи, рішення по якій набрало законної сили. І тільки наприкінці того ж року в цій справі було поставлено крапку. У грудні 2018 року Західний апеляційний господарський суд (м. Львів) відхилив скаргу рейдерів ТРЦ Victoria Gardens, залишивши в силі первинне рішення Господарського суду Львівської області на користь власників ТРЦ — інвестиційної компанії URE Holding Limited, що входить до групи компаній Dragon Capital.

Не поділений Цитрус

Більш ніж через 20 років роботи мережі магазинів гаджетів та електроніки Цитрус між її засновниками Григорієм Топалом та Дмитром Зінченком виник корпоративний конфлікт. В результаті у червні 2020 року Дмитро Зінченко звинуватив свого партнера у рейдерському захопленні компанії, втративши доступ до всіх корпоративних акаунтів, рахунків та приміщень компанії. Проте юридично компанія, що управляла мережею Цитрус, все ще належала обом засновникам 50% на 50%, як і раніше. В такому стані ситуація перебувала більше ніж півроку – згодом заявив у інтерв’ю РБК-Україна сам Зінченко. Пан Топал взагалі ніяк не коментував ситуацію.

Лише коли на початку 2021 року Дмитро Зінченко спробував продати свої 50% у ТОВ «ЗТ-Інвест» (якому в тому числі належала ТМ Цитрус) Геннадію Корбану – відомому покупцю стресових активів, Григорій Топал оскаржив цю дію у суді. У вересні 2021 року суд першої інстанції скасував держреєстрацію змін про власників ЗТ-Інвест, у грудні апеляційний суд це рішення підтвердив. Щоб продати частку в ТОВ, співвласник має спочатку запропонувати її іншим учасникам товариства. І тільки якщо жоден з них не захоче її придбати, вона може бути відчужена, сказано у рішенні суду. Наразі рішення суду набрало чинності.

На початку 2022 року Корбан та Зінченко подали касаційну скаргу до Верховного суду, продовжуючи боротьбу за корпоративні права. А потім була повномасштабна війна, Корбан виїхав з території України і в липні 2022 року стало відомо про припинення його українського громадянства.