Анна Закомирная, Unibail-Rodamco-Westfield: Делаем ставку на строительство крупных ТРЦ

Asset Manager Germany&Austria мультинациональной компании в сфере коммерческой недвижимости об основных трендах на европейском рынке, формировании tenant-mix и нюансах сотрудничества с иностранными арендодателями.

Asset Manager Germany&Austria мультинациональной девелоперской и инвестиционной компании Unibail-Rodamco-Westfield Анна Закомирна имеет опыт работы на руководящих должностях в одесском ТРЦ Riviera, столичном ТРЦ Respublika Park. В настоящее время она занимает должность Asset Manager Germany&Austria в Германии и Австрии компании Unibail-Rodamco-Westfield, управляющей 80 ТЦ в 12 странах Европы. В ходе RAU-вебинара под названием «ТРЦ Европы. Как украинскому ритейлеру стать их арендатором» она рассказала об особенностях работы европейских ТРЦ, трендах в ритейле за последние два года, особенностях и различиях в заключении договоров аренды и выхода в лучшие ТРЦ Европы. RAU предлагает ознакомиться с основными тезисами ее выступления.

О показателях работы

В нашем портфеле есть проекты в 12 странах Европы и США. В своей работе мы сравниваем нынешний трафик и продажи с 2019 годом, который стал для европейского рынка своеобразным бенчмарком как самый успешный год для ритейла. Так, согласно нашим планам, в 2023 году уже должны выйти на этот уровень. Вот как выглядит картинка по нашим объектам в разных странах Европы. К примеру, в Польше в 2022 году трафик в ТРЦ упал на 34% по сравнению с показателями 2019-го. Соответственно, ниже были и продажи. Хотя постепенно ситуация выравнивается, и уже в первом квартале 2023-го показатель трафика был лишь на 16% ниже аналогичного результата четырехлетней давности.

С точки зрения восстановления посещаемости торговых центров после пандемии Covid-19 лучше всего выглядит рынок Германии, где прошлогодний показатель был всего на 3% меньше 2019 года. А по результатам первых трех месяцев 2023 года уже есть рост на 4%.

Интересно, что при меньшем трафике по всем 12 европейским странам выручки увеличиваются. В той же Германии продажи в 2023 году уже больше на 13% (против +4% по результатам всего 2022 года). Мы объясняем более скорое восстановление Германии по сравнению с Польшей (где выручки в 2022 году не дотянули 2% до бенчмарка) тем, что это один из крупнейших и стабильных рынков, поэтому он легче может переживать экономические потрясения.

Еще один крупный рынок – Франция, где посещаемость наших объектов упала на 7%, а продажи в 2022 году оказались меньше на 5% по сравнению с 2019-м. Лучшую динамику продаж показывают наши моллы в Чехии, где выручки в 2022 году выросли на 17%.

Соответственно, можно заключить, что европейские потребители достаточно быстро возвращаются к уровню потребления, который был до пандемии, а по размеру расходов – превышают его.

Об основных трендах

Если рассмотреть современное потребление по разным сегментам ритейла, то можно отметить значительное увеличение продаж в сегменте grocerie. В частности, в немецких супермаркетах продажи выросли на 35-40% по отношению к показателям 2019 года. Причем потребители больше предпочитают магазины формата convenience. То есть тенденция в сторону уменьшения, а не увеличения форматов торговли.

Также хорошую динамику показывают сети drogerie, такие как немецкие сети аптек Dm-drogerie markt или Müller. В сегменте fashion очень хорошие показатели у магазинов New Yorker (+45% увеличения выручки по отношению к 2019 году), а также магазинов польской Reserved и шведского бренда H&M. Также стоит отметить, что магазины в категории «средний плюс» еще не восстановились до уровня продаж, существовавшего до пандемии.

В целом в портфеле проектов Unibail-Rodamco-Westfield уровень вакантности достаточно низок, что обусловлено долгосрочностью договоров аренды. Лучше работают большие ТРЦ, где есть развлекательная составляющая с большим выбором ресторанов и кафе. В то же время, более проблемным становится сегмент небольших ТЦ, их устойчивость к экономическим изменениям становится меньше и соответственно – падает заинтересованность инвестирования в этот сегмент. Поэтому в компании сосредоточены на крупных проектах (с GLA от 100 000 кв. м), а большую часть малых объектов общей площадью 50 000 – 60 000 кв. м готовят к продаже.

О стратегии развития

Поскольку в долгосрочной перспективе торговля все равно будет смещаться в сторону онлайн продаж, торговые центры с большей возможностью предоставить интересный shopping experience имеют более устойчивую модель развития.

К тому же, fashion-ритейлеры сейчас пытаются стать ближе к потребителю и тяготеют к формату department store, чего нельзя предложить в малых ТЦ. Также в небольших торговых объектах существует проблема паркинга. Поэтому в своей стратегии компания сосредоточена на строительстве крупных объектов, например, сейчас ведется строительство ТРЦ общей площадью 300 000 кв. м в Гамбурге и 350 000 кв. м в Милане.

Об особенностях работы с арендаторами

В отличие от украинских реалий, в ТЦ, принадлежащих портфелю Westfield, владелец помещения контролирует вид витрин и пространство магазина на 10 м вглубь от витрины: качественное оформление считается одним из ключевых преимуществ. В частности, запрещается использование цифровых экранов в витринах арендаторов. В то же время, поскольку компания очень придирчиво относится к виду витрин, у нее есть собственное дизайнерское бюро, бесплатно помогающее сделать качественное представление торговой точки. К примеру, в Австрии полностью переделали витрину магазина одного из украинских брендов.

Еще следует отметить более легкую процедуру расторжения договора аренды в ТЦ. Для этого существует множество юридических процедур. Например, процедура банкротства одного юрлица со списанием всех долгов и оформления аренды в той же локации на другое юрлицо. Конечно, если арендодатель не против размещения такого арендатора у себя. Это работает во Франции, Германии, Австрии. Например, так поступали магазины Salamander или Gerry Weber. Также здесь нет обеспечительных арендных депозитов сроком более чем на три месяца, хотя более высокие требования к финансовой стабильности компании-арендатора.

Как инвестиционная компания Westfield охотно идет на предоставление арендаторам так называемого fit out, то есть ремонта под будущий магазин за счет ТРЦ. Даже когда речь идет об обычном кафе. Здесь важна перспективность бизнеса и возможности впоследствии, например, через пять лет, получать большую арендную плату от такого арендатора. Также это касается не очень привлекательных с коммерческой точки зрения помещений. Или когда арендатор предлагает создать не стандартный магазин, а в новой концепции, что будет вызывать wow-эффект. Но в то же время затраты на содержание магазина здесь достаточно высоки. Так, размер OPEX колеблется в Германии от 12 до 53 евро, то есть в среднем 22 евро.

Об эффективности работы разных сегментов

В Германии товарооборот крупного супермаркета (на 3000 кв. м) в торговом центре дает в среднем 4500 евро с квадратного метра в год. Более малые форматы (на 1500 кв. м) торговли соответственно приносят 5500-6000 евро в год. При этом доля всех платежей арендатора в его обороте составляет в среднем 3%. В секторе бытовой техники и электроники такая доля немного больше – 3,5%. Если взять магазины группы Inditex (вторая линия), это будет 600–700 евро с одного квадратного метра в месяц. Небольшие магазины одежды и обуви площадью 150-200 кв. м дают 4500–5000 евро. Кофейня на 100-120 кв. м должна иметь оборот минимум 1 млн. евро в год.

О лайфхаках в сотрудничестве с иностранными ТРЦ

Украинские ритейлеры, прежде всего, интересуются стоимостью аренды, желательно со скидками. В Европе же коммуникация происходит несколько иначе. Прежде всего, разумеется, нужна презентация своей компании и бренда, но не менее важной ее частью должна стать презентация самого представляющего специалиста (как давно работает, какой имеет опыт и т.п.). Для европейцев очень важен такой small talk, чтобы завоевать доверие и дружески настроить собеседника. Потому что будущим партнерам важно понимать серьезность намерений другой стороны.

Следует помнить, что в Европе вообще нет такого понятия как прейскурант торговых ставок. К примеру во всех 80 ТЦ из портфеля Westfield аналогичные помещения, которые даже расположены рядом, могут отличаться в цене аренды. Важно правильно оценить все возможные риски и выбрать подходящий подход.

Владельцы ТЦ после сборки tenant-mix имеют сгруппированные размещения брендов по группам товаров. Далее учитывается анализ оборотов всех арендаторов соответствующих категорий по Европе. К примеру, берется магазин Levi’s и высчитывается: какой у него может быть товарооборот в конкретной локации. Имеется такой показатель работы как часть всех арендных платежей (включая маркетинг) в обороте арендатора. И скажем выходит, что по этой группе он должен платить максимум 13%. Соответственно, у ТРЦ есть понимание, кого должны привлечь и сколько он должен платить, чтобы быть успешным в конкретной локации.

Поэтому в первую очередь будущего арендатора из Украины будут спрашивать, как он сам оценивает свой возможный результат работы, а не будут предоставлять расценки на аренду. В то же время Westfield готов предоставить всю информацию о показателях работы аналогичных компаний в своих объектах, чтобы профессионально помочь ритейлеру правильно оценить свою бизнес модель и ее перспективы на конкретном рынке.

Например, если это кофейня, то она имеет оборот минимум 1 млн евро в год, и ее доля аренды не может быть больше 17%. В более «слабой» локации – 15%. В топовых ТРЦ это будет 20%, но арендатор тогда не будет зарабатывать и потому не стоит ориентироваться на премиальный сегмент, где бренды находятся скорее для имиджа, чем для бизнеса.

Также получение так называемого offer по аренде от ТРЦ – последний этап, который не предусматривает долгие торги за дополнительные скидки или существенные изменения в условиях договора. Хотя сама процедура подготовки договора аренды значительно длиннее, чем в Украине, и к этому нужно тоже быть готовыми.