Что делать с арендой помещений предприятиям, которые попали в «красную зону» и вынуждены прекратить свою деятельность

С принятием Кабинетом министров Украины новых правил введения карантина, при попадании в «красные зоны», отдельные учреждения торговли снова рискуют быть ограничены в ведении своей хозяйственной деятельности. А значит вопрос уплаты или неуплаты арендной платы остается актуальным.

Читайте українською

Как показывает предыдущий опыт первых «карантинных» месяцев, не все арендаторы и арендодатели смогли договориться и найти «золотую середину». По этому поводу, народными депутатами несколько раз вносились и принимались изменения в Гражданский кодекс. Что же получилось сегодня.

16 июля 2020 года вступил в силу Закон Украины от 16.06.2020 № 692, которым в очередной раз внесены изменения, в частности, в пункт 14 Переходных положений Гражданского кодекса Украины.

Обновленной редакцией пункта определено, что с момента установления карантина и до его отмены в установленном законом порядке, плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению по требованию нанимателя, осуществляющего предпринимательскую деятельность с использованием этого имущества, в течение всего времени, пока имущество не могло использоваться в предпринимательской деятельности нанимателя в полном объеме из-за введенных ограничений и (или) запретов.

При установлении вышеуказанных обстоятельств, размер платы за пользование имуществом не может превышать совокупный (пропорционально арендуемой площади) объем расходов, которые арендадатель совершил или должен будет осуществить за соответствующий период для внесения платы за землю, уплаты налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, и оплаты стоимости коммунальных услуг.

Указанные расходы возлагаются на нанимателя в качестве платы за пользование имуществом за соответствующий период пропорционально площади недвижимого имущества, которую он нанимает согласно договору, если договором не предусмотрена обязанность нанимателя самостоятельно уплатить эти расходы полностью или частично.

Несмотря на измененную редакцию нормы закона, арендатор не освобождается от обязанности доказывания обстоятельств, в связи с которыми он не мог или не может использовать арендованное имущество.

С целью начала процедуры пересмотра размера арендной платы, наниматель должен направить наймодателю требование об уменьшении платы за пользование недвижимым имуществом с соответствующим обоснованием.

Главным принципом обращения арендатора является ограничение ведения предпринимательской деятельности, в частности, в связи с попаданием отдельного региона к «красной зоне» и принятием на местном уровне распоряжений или других актов, устанавливающих соответствующие ограничения согласно Постановления КМУ от 22.07.2020 года № 641.

Дополнительно, для доказательства невозможности использования арендуемых помещений (зданий), наниматель может ссылаться, в частности,:

• полученные сертификаты ТПП о подтверждении форс-мажорных обстоятельств;
• составленные сторонами договора акты о невозможности пользования арендованным имуществом;
• внутренние документы предприятия о прекращении деятельности на время карантина;
• другие документы, которые оформлялись сторонами договора и могут говорить о фактическом прекращении ведения хозяйственной деятельности предприятием на время карантинных мероприятий с использованием арендованного помещения.

Отдельного внимания потребует рассмотрение обстоятельств невозможности использования объекта в полном объеме, как это указано в п.14 Переходных положений ГКУ.

Отсутствие четких критериев определения таких обстоятельств могут по-разному трактоваться сторонами договора. Итак, с целью обоснования невозможности использования помещения по назначению или доказательства невозможности ведения своей хозяйственной деятельности с использованием арендованного помещения в полном объеме, необходимо обратить внимание на условия, закрепленные в заключенном договоре найма, а именно: с какой целью арендатор снимал помещения, на которых условиях размещения и каким образом сейчас может его использовать для ведения хозяйственной деятельности в нем, а также как изменились данная цель и способ с введением карантинных мероприятий/ограничений.

Для предупреждения негативных налоговых последствий, которые могут наступить из-за ненадлежащего отражение в бухгалтерской отчетности измененных размеров арендных платежей и/или порядка их оплаты, достигнутое сторонами согласие об уменьшении размера арендной платы/неначислении арендной платы/изменение порядка ее оплаты должно быть изложено в дополнительном соглашении к договору.

В свою очередь, необходимо учесть, что норма п.14 Переходных положений Гражданского кодекса не распространяется на субъекты хозяйствования, которые на протяжении действия карантина фактически осуществляли деятельность с использованием этого имущества в своей хозяйственной деятельности в полном объеме, а также на договоры найма имущества, которое принадлежит территориальной общине.

Об освобождении от арендной платы или уменьшение ее размера в помещениях (зданиях) государственной формы собственности, Кабинетом министров Украины принят отдельный порядок с перечнем видов деятельности, могут это иметь право, утвержденный Постановлением Кабмина от 15 июля 2020 № 611 «Некоторые вопрос уплаты арендной платы за имущество во время действия карантина».

Автор — Наталия Петривская, Head of GR Ассоциации ритейлеров Украины

Читайте також —

Спірне питання: як рітейлерам і ТРЦ вести бізнес в «червоній» зоні