Могут ли ритейлеры не платить за аренду из-за карантина – разъяснение юриста

Вчера Верховная Рада внесла изменения в Гражданский кодекс, которые фактически разрешили арендаторам не платить за арендованные помещения в период карантина. Но этот закон пока не вступил в силу.

Читайте українською

Юрист юридической компании Ader Haber Дмитрий Макиян в колонке для RAU разъясняет суть внесенных в законодательство изменений и их последствия для отрасли ритейла.

Недавно принятый законопроект №3275 устанавливает дополнительные нормы в заключительные положения Гражданского кодекса Украины. В соответствии с ними предусматривается, что арендатор имеет право не исполнять свои обязательства по оплате арендной платы в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины. При этом, данными положениями четко определяется, что карантин, вызванный COVID-19 является именно тем обстоятельством, за которые арендатор не отвечает. В то же время важно уточнить, что арендованное имущество не было и не могло быть использовано по причине карантина.

Учитывая указанное, данные положения имеют все признаки того, что целевое назначение их принятия распространяется на бизнес, в том числе и на ритейлеров. Факт же того, что данные нормы введены в Гражданский кодекс Украины (что некоторых подталкивает думать, что он влияет лишь на физические лица) обусловлен тем, что именно этот унифицированный нормативно-правовой акт содержит общие нормы, регулирующие отношения аренды — как гражданские, так и хозяйственные (коммерческие).

В то же время, законодателем не был определен специальный порядок применения данных норм. Однако, по нашему мнению, это не должно быть большой преградой для их реализации арендатором.

Дело в том, что арендная плата может быть оплачена арендатором в принудительном порядке лишь посредством обращения арендодателя в суд. В случае же, если арендатор в порядке судебного разбирательства обратит внимание суда на новопринятые нормы, то велика вероятность, что для арендодателя такой судебный спор ничего не даст — в иске о принудительном взыскании будет отказано. Безусловно, если договор между сторонами не имеет каких-либо особенностей применения к нему норм статьи 762 Гражданского кодекса Украины, — что требует обязательной юридической проверки.

С другой стороны, стоит отметить, что в данной ситуации должно быть полное взаимное понимание сторон договорных отношений. Наиболее правильным для арендатора будет отправить письменное уведомление арендодателю о том, что арендная плата не будет платиться в порядке, предусмотренном ч. 6 ст.762 Гражданского кодекса Украины.

В то же время, крайне желательно обратить внимание арендодателя, что арендованные помещения не могут быть использованы арендатором в силу принятых Кабинетом Министров Украины и органами местной власти ограничительных мер по противодействию распространению COVID-19. Обязательно при этом указывать прямую норму того нормативного документа, на основании которого применены ограничительные меры, которые непосредственно влияют на арендатора. В ином случае, арендодатель может добиваться того, что арендованные помещения либо использовались, либо могли быть использованы арендатором и на него принятые ограничительные меры не распространяются.

Читайте также — 

ADER HABER: что на практике означает для ритейла признание украинским парламентом карантина, как форс-мажорного обстоятельства